안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
지난 2020년, 주택임대차보호법에 계약갱신청구권이 신설되었습니다. 세입자가 계약갱신을 요구하면 집주인은 정당한 사유가 없는 한 1회에 한해 그 갱신요구를 받아들여야 하고, 이때 전세 보증금과 월세는 최대 5%까지만 증액할 수 있다는 내용입니다.
전세금 급등한 지역일수록 집주인이 실거주를 이유로 세입자의 갱신요구를 거절하는 경우가 많습니다.
전세보증금과 월세 상승률이 5%를 상회하는 지역의 경우, 집주인은 세입자의 갱신요구를 받아들이게 되면 시세보다 낮게 세를 놓아야 한다는 생각을 갖게 됩니다.
이에 지금의 세입자를 내보내고 시세에 맞춰 신규 세입자를 들일 방법을 모색하게 되는데요.
그러다 보면 '임대인(직계존비속 포함)이 실거주'하는 것 외에는 별다른 방법이 없다는 결론에 이릅니다.
결국 집주인은 속으로는 보증금과 월세를 5% 이상 증액하겠다는 마음으로, 겉으로는 '내가 실거주하겠다'라고 말해 세입자의 갱신요구를 거절하곤 합니다.
집주인의 실거주가 거짓말로 판명되는 경우, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
하지만 집주인의 말이 거짓으로 드러나는 경우가 상당히 많습니다.
이럴 때 주택임대차보호법과 판례는 세입자의 손해배상청구권을 인정함으로써 세입자의 계약갱신요구권을 실질적으로 보장하고 있습니다.
손해배상청구의 요건
세입자가 갱신요구를 하였을 것(단, 집주인이 먼저 실거주 통보를 한 경우에는 갱신요구 하지 않아도 무방)
집주인이 자신 또는 자신의 직계존비속이 실거주하겠다는 이유로 갱신을 거절했을 것
세입자의 전세 만기일로부터 2년이 지나기 전에 집주인이 제3자에게 임대를 하였을 것
위와 같이 제3자에게 임대를 한 데에 정당한 사유가 없을 것
실거주하지 않아도 되는 정당한 사유? (실제 판례 사건) | 로톡
손해배상청구 금액
아래 세 가지의 금액 중 큰 금액이 손해배상청구 금액이 됩니다. 대개는 두 번째 금액이 가장 높습니다.
갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
집주인의 실거주로 인하여 갱신거절을 거절당한 임차인이 입은 실제 손해액
갱신거절 당시 환산월차임, 한국은행 기준금리 적용시점은? | 로톡
임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임,기준금리 적용시점? | 로톡
위와 같은 내용들이 충족되면 세입자는 집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 실제로 법률사무소 아란에서 집주인을 상대로 손해배상을 청구하여 3,760만 원의 손해배상을 받아낸 사례를 살펴볼까요?
법률사무소 아란의 실제 승소 사례
의뢰인의 집이 전세값이 크게 오르던 시점
이 사건의 의뢰인은 서울 송파구의 한 아파트의 전세 임차인이었습니다.
의뢰인이 살던 지역은 전세가격의 상승이 큰 지역이었기 때문에, 의뢰인이 전세 계약을 체결한 이후 전세 시세가 크게 오르고 있었습니다.
만기 6개월 전, 반전세 전환 요구
만기를 6개월 앞둔 시점, 집주인은 공인중개사를 통해 '재계약을 하려면 시세에 맞추어 반전세로 바꾸겠다'라는 뜻을 전해 왔습니다.
집주인이 제시한 금액은 당연히 기존의 전세보증금을 5% 증액한 것보다는 월등히 높은 금액이었습니다.
의뢰인의 계약갱신요구권 행사
이에 의뢰인은 무리한 반전세 전환 요구를 거절한다는 점을 분명히 했습니다.
이후 의뢰인은 집주인에게 계약갱신요구권을 행사하겠으니 5%까지만 증액하라는 뜻을 전했지요.
집주인의 실거주 통보
그러자 집주인은 '그렇게 낮은 금액에 전세를 내놓을 바엔 내가 실거주하겠다'라고 통보해 왔습니다.
의심스럽기 짝이 없었지만 의뢰인은 일단 이 통보를 받아들이고 이사를 했습니다.
이사 1개월 뒤, 집주인과 제3자 사이의 임대차계약 체결
이사 후 1개월이 지났을 무렵, 집주인은 제3자에게 의뢰인이 살던 집을 세놓았습니다.
실거주하기는커녕 신규임차인을 들인 것이지요.
손해배상청구 소송 제기
계약갱신청구권 거부로 인한 손해배상청구 소송에서는 집주인이 실거주하지 못한 데에 대한 정당한 사유가 있을 것인지를 예상해보는 것이 좋습니다.
그런데 이 사건의 경우, 아래와 같은 특수성이 있었습니다.
집주인은 처음부터 시세에 맞춰 반전세 전환을 요구하였습니다. 즉 돈만 맞으면 얼마든지 재계약을 해줄 태세였습니다.
집주인은 의뢰인으로부터 갱신요구를 받자 갑자기 실거주하겠다는 입장을 취했습니다.
그런데 이 사건의 집주인의 거주지는 미국이었습니다.
외국에 살던 사람이 계획도 없이 갑자기 한국에 들어와 살려는 데에 대한 납득할만한 이유도 듣지 못했습니다.
위와 같은 사정을 종합하면, 결국 집주인은 처음부터 실제로 거주할 생각 없이 의뢰인을 쫓아내기 위해 실거주하겠다고 거짓말을 했을 가능성이 대단히 높았습니다.
이에 의뢰인은 최아란 변호사와 함께 집주인을 상대로 한 손해배상청구 소송을 제기하기로 했습니다.
집주인 왈 : 한국에 귀국하려고 했는데 갑자기 수술을 받아서 못가게 됐다
손해배상청구 소송을 당한 집주인은 펄펄 뛰며 반론을 하기 시작했는데요. 집주인의 주요 주장은 다음과 같았습니다.
한국에 귀국해서 살려고 했다
실제로 인테리어도 했다
그런데 갑자기 수술을 받게 되었다
그래서 한국에 귀국할 수 없게 되었다
이에 제3자에게 임대를 하게 되었다
실제로 이 사건의 집주인은 의뢰인의 갱신요구를 거절한 후, 미국에서 수술을 받았다는 데에 대한 증거자료를 제출하였기 때문에 얼핏 보면 정당한 사유가 있어 보였습니다.
법률사무소 아란의 방어 전략 : 갱신거절 당시 예측 불가능했던 사정변경이 아니다
집주인의 주장이 제법 그럴싸 했지만 포기하기는 이릅니다. 이에 집주인이 제시한 진료기록 등 관련 증거들을 보다 상세히 분석해보았는데요.
아래와 같은 점을 확인할 수 있었습니다.
집주인의 수술은 수개월 전부터 예정되어 있었던 것이었습니다.
수술 후 며칠 지나지 않아 집주인은 한국에 일시적으로 귀국한 적이 있었습니다.
그밖에 피고들이 한국에 귀국할 수 없었던 아무런 이유가 없었습니다.
결국 집주인의 수술은 갱신거절 당시부터 충분히 예견할 수 있었던 것이었고, 집주인은 수술에도 불구하고 얼마든지 한국에 귀국하여 거주할 수 있는 상태였으며, 그밖에 한국에 귀국하지 못하고 미국에 계속 거주하여야만 했던 뚜렷한 사유도 없었던 것입니다.
이에 법률사무소 아란에서는 갱신거절 당시에 예측 불가능했던 사정변경이 발생한 것이 아니므로, 집주인이 제3자에게 세를 놓은 데에는 정당한 사유가 없다는 점을 집중적으로 주장하였습니다.
판결 결과 : 의뢰인(세입자) 전부 승소
결국 이 사건에서 의뢰인은 전부 승소하셨습니다.
이후 의뢰인은 집주인으로부터 손해배상금액 3,760만 원 및 이에 대한 지연이자, 소송비용까지 전액 깔끔하게 지급받았습니다.
집주인이 실거주하지 않는다고 해서 섣불리 움직이시면 안됩니다.
세입자들이 집주인의 실거주를 의심스럽게 생각할 때에는 다 그만한 사정이 있습니다. 그렇다보니 세입자의 의심은 진실로 드러나는 경우가 꽤 많은데요.
집주인의 실거주가 아무리 의심스럽더라도, 제아무리 집주인이 실거주하지 않는다고 하더라도 세입자는 섣불리 움직여서는 안됩니다.
집주인이 단순히 실거주하지 않는 것만으로는 손해배상을 청구할 수 없고, 제3자와 임대차계약을 체결하였다 하더라도 그 제3자와의 계약이 모종의 사유로 파기되어버리면 마찬가지로 손해배상을 청구할 수 없기 때문입니다.
그러므로 집주인이 실거주하겠다는 말이 거짓말로 의심된다면, 급하게 움직이기보다는 실제로 집주인이 제3자에게 세를 놓은 후 그 제3자가 입주할 때까지 일단 잘 지켜보시기 바랍니다.
소송을 제기할 것인지 여부는 모든 상황을 지켜본 후에 신중하게 결정하셔도 늦지 않습니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
계약갱신청구권 행사 증거가 없었지만 손해배상청구에서 승소한 사건 | 로톡
집주인 실거주 거짓말, 허위전입신고 밝혀내고 손해배상 받은 사례 | 로톡
계약갱신청구권 거부, 세입자 손해배상청구 실제 사례 | 로톡
계약갱신청구권 거부 실거주 위반 세입자 승소사례 | 로톡
계약갱신청구권 거부 분쟁조정 실패 후 전부 승소한 사례 | 로톡
실거주위반 계약갱신청구권 손해배상, 지방 발령났지만 임차인 승소 | 로톡
실거주위반 계약갱신청구, 집주인의 원상복구 주장에 승소한 사례 | 로톡
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.