안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.
임대인과 임차인은 보통 서로에 대한 정보가 없이 임대차계약을 체결할 때에 처음 만나 2년간 별다른 연락 없이 사는 경우가 많습니다.
그래서 2년 만기가 다가왔을 때, 집주인이 '만기가 되면 내가 실거주할테니 이사를 가라'라고 말하는 경우, 세입자로서는 집주인에 대한 정보가 없으니 그 말이 진짜인지 거짓말인지조차 알지 못한 채 억울하게 계약갱신청구권을 거절당하곤 합니다.
그런데 이렇게 이사를 나오고 나서 확인해보니, 집주인이 실제로 거주하기는커녕 버젓이 다른 사람에게 전세를 놓은 경우가 종종 있습니다.
이런 일은 전세 시세가 폭등하는 시장에서 주로 발생하는데요. 지난 2020~2023년 사이에 이런 일이 대단히 많았습니다. 저역시 이때 세입자들을 대리하여 집주인을 상대로 손해배상을 청구하는 소송을 많이 수행했었는데요.
한동안 전세가격이 안정되는듯 하면서 2024년에는 이런 일이 줄어드는듯 했습니다. 그런데 요즘 들어 또다시 전세 집주인의 실거주 거짓말로 인해 골머리를 앓는 세입자분들의 문의가 늘어나고 있는데요.
그래서 준비했습니다. 오늘은 전세 집주인의 실거주가 거짓말임을 밝혀내고, 부당한 계약갱신청구권 거절에 대한 손해배상을 받아낸 사례를 살펴보겠습니다.
실거주 거짓말에 대한 손해배상을 청구하기 위한 증거
계약갱신청구권을 행사하였다는 증거 수집
먼저 전세 계약의 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 '갱신하고 싶습니다'라고 임대인에게 말한 증거가 있어야 합니다.
'계약갱신청구권' 또는 '계약갱신요구권'이라는 단어를 사용하지 않았더라도 괜찮습니다. 갱신 또는 재계약을 원한다는 뜻만 잘 전달하였으면 됩니다.
그리고 이 증거는 문자, 카톡, 전화통화녹음 등 어떤 것이라도 좋습니다.
만약 임차인이 미처 갱신하고 싶다고 말하기도 전에 임대인이 먼저 '내가 실거주하겠다'라고 말하여 갱신요구를 거절했다면, 이때는 갱신청구권을 행사하였다는 증거가 없어도 됩니다.
임대인이 실거주하겠다고 말한 증거 수집
임대인이 '내가(또는 내 가족이) 실거주하겠다'라고 말한 증거가 있어야 합니다.
이 증거 역시 문자, 카톡, 전화통화녹음 등 어떠한 것이라도 좋습니다.
제3자에게 세를 놓았다는 증거 수집
전세계약서와 신분증을 지참하여 주민센터를 방문하시면 '확정일자 부여현황(계약 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인용)'이라는 서류를 발급받을 수 있습니다.
이 서류를 보면, 집주인이 제3자와 전세계약을 체결하였고, 전세 기간은 언제부터 언제까지이며, 보증금과 월세는 얼마인지까지 모두 확인할 수 있습니다.
계약갱신청구권에 대한 좀 더 세부적인 내용이 궁금하시다면, 아래의 포스트를 읽어보시기 바랍니다.
전세 계약갱신청구권 거부하고 실거주 안한다면? | 로톡
그럼 이제 실제 손해배상청구 사례를 살펴볼까요?
허위 실거주에 대한 손해배상청구 사례
전세 보증금을 대폭 올려주지 않으면 실거주하겠다는 집주인
이 사건의 의뢰인은 경기도에 위치한 한 아파트의 임차인입니다.
의뢰인의 전세계약 만기가 5개월 가량 남았을 때, 의뢰인은 집주인으로부터 연락을 받았습니다.
집주인은 의뢰인에게 '지금 전세가 많이 올랐다. 그러니 시세에 맞추어 전세금을 1.6~2배 가량 올려달라. 그렇지 않으면 내가 들어가서 실거주하겠다'라고 말했습니다.
심증은 있으나 물증이 없다
의뢰인은 집주인이 실거주하겠다는 말이 어쩌면 거짓말일 수도 있겠다고 생각했습니다.
그러나 이것은 어디까지나 의뢰인의 의심이었을뿐, 딱히 집주인의 실거주를 의심할만한 증거가 없었습니다.
집주인의 말만 놓고 보자면 집주인에게는 실거주할만한 사유가 있는 것으로 보였으니까요.
일단 이사 후, 제3자에게 세를 주었다는 사실 확인
이에 의뢰인은 일단 계약갱신청구권이 거절당했다는 사실을 받아들이고, 이사를 감행했습니다.
하지만 찝찝한 마음을 지울 수는 없었죠.
이사를 마치고 얼마 후, 의뢰인은 주민센터를 방문하여 확정일자 부여현황을 발급받아 보았습니다.
그리고 그 서류를 통해 집주인이 제3자에게 세를 놓았다는 사실을 알게 되었습니다.
의뢰인의 전세금보다 약 1.6배 높은 금액으로 말이지요.
집주인의 실거주가 거짓말로 확인되었으니, 손해배상청구 소송 제기
이러한 정보를 모두 확인한 의뢰인은 법률사무소 아란을 찾아 집주인에 대한 손해배상청구 소송을 진행해달라고 의뢰하셨습니다.
집주인은 실거주하지 못한 데 정당한 이유가 있다고 주장했지만...
보통 제가 집주인의 허위 실거주에 대한 손해배상청구 소송을 진행해보면, 10건 중의 10건의 집주인이 하나같이 '실거주를 못할 만한 사정이 갑자기 생겼었다'라고 주장하곤 합니다.
그리고 그들이 말하는 사유는 건강악화, 경제적 어려움, 이직 실패, 세금 문제 등등 매우 다채로운데요.
이 사건의 임대인은 '다른 곳에서 돈을 융통해서 의뢰인의 보증금을 반환하려고 했다. 그런데 계획대로 돈이 융통되지 않아서 급히 대출을 받아서 의뢰인의 보증금을 반환했다. 그러고 나니 돈이 없어 실거주를 할 수가 없었다'라고 주장했습니다.
허위의 전입신고, 불가능한 보증금 반환 계획이었다.
애당초 실거주할 의사가 없었다.
그런데 소송 진행 중 확인해보니, 집주인이 이 사건 건물에 허위의 전입신고를 한 이력이 확인되었습니다.
만약 집주인의 말대로 보증금 마련이 어려운 상황이라 이 사건 건물에 입주를 못했다면 그걸로 그만이지, 굳이 이 사건 건물에 허위의 전입신고를 하여야 할 이유가 없었습니다. 수상한 점이 한둘이 아니였지요.
무엇보다 의뢰인은 전세 임차인이었으므로 집주인이 전세 임차인을 내보내려면 보증금부터 마련해야 한다는 것은 당연한 수순이었습니다.
즉 집주인은 보증금 마련 계획을 세우고, 그 계획이 가능한 경우에 한해 의뢰인의 갱신요구를 거절했어야 마땅하죠. 그런데 이 임대인이 말한 계획, 즉 '다른 곳에서 돈을 융통하는 계획'은 처음부터 임대인의 뜻대로 실현되기가 어려운 것이었습니다.
이에 저는 소송에서 이러한 부분을 집중적으로 파고들며, 처음부터 집주인에게 실거주 의사가 없었다는 점을 강조하였습니다.
세입자 전부 승소, 깔끔하게 손해배상금까지 받아냄
그 결과, 법원에서는 의뢰인의 손해배상청구를 전부 인용하였습니다. 즉, 세입자가 전부 승소하였습니다!
이후, 의뢰인은 집주인으로부터 손해배상금액과 소송비용을 모두 입금받고 사건이 깔끔하게 마무리되었습니다.
집주인의 실거주가 거짓말로 의심된다면, 세입자의 선택은 두 가지입니다.
집주인이 실거주하겠다고는 하는데 그 말이 거짓말로 강하게 의심되는 경우
거짓말인 게 분명하니 이사를 가지 않고 버틴다.
일단 이사를 하고, 집주인의 실거주가 거짓말인 게 확인되면 그때 손해배상을 청구한다.
세입자는 위 두 가지 중의 하나를 선택할 수 있습니다.
만약 이사를 하지 않고 버틸 경우, 집주인이 세입자에게 명도소송을 제기할 가능성이 높습니다. 이 명도소송에서는 집주인이 자신이 실제로 거주할 의사가 있다는 점을 집주인이 스스로 입증해내야 합니다. 집주인이 실거주하겠다는 말이 거짓말인 게 분명하다면 이런 입증을 해내기가 매우 어렵기 때문에 소송에서 세입자가 승기를 잡을 가능성이 큽니다.
임대인의 실제 거주를 이유로 한 임대차계약 갱신거절과 증명책임 | 로톡
반면에 집주인이 실거주하겠다는 말이 거짓말이라고 확신하기 어렵다면 일단 이사를 하고, 이후 집주인이 실거주를 하는지를 지켜보는 것이 좋습니다. 만약 집주인이 실거주하지 않고 제3자에게 임대를 하거나, 매매를 하는 경우에는 세입자가 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 소송에서는 집주인에게 갑자기 드라마틱한 사정변경이 생겨 실거주를 못하게 된 케이스가 아니고서는 세입자가 대부분 승소합니다.
오늘 살펴본 사건의 의뢰인은 일단 이사를 나온 후, 제3자에게 임대할 때까지 지켜본 케이스였는데요. 의뢰인의 차분한 기다림 덕분에 손해배상청구에서 전부 승소하는 좋은 결과를 얻을 수 있었습니다.
그러므로 집주인의 실거주 주장이 거짓말로 의심되신다면, 내 집주인의 실거주 의사가 어느 정도 의심스러운지에 대해 잘 고민해보시고, 이사를 하지 않고 버틸 것인지 아니면 이사를 한 후 손해배상을 청구할 것인지 결정해보시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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