실거주 갱신거절 후 공실 방치하다가 세입자를 들인 사례 

안녕하세요. 부동산 전문 변호사 최아란입니다. 

​

오늘 소개드리는 승소 사례의 의뢰인은 경기도 용인시에 위치한 아파트의 전 임차인입니다. 그리고 상대방은 위 아파트의 소유자로서 의뢰인에게 전세를 놓았던 임대인입니다.

​

의뢰인은 2021. 8.경 전세계약기간의 만료를 앞두고 있었습니다. 초등학생인 자녀들을 키우고 있던 의뢰인은 자녀들의 학교 문제 등을 고려하여 위 아파트에서 계속해서 거주하기를 원했습니다. 이에 의뢰인은 2021. 2.경부터 상대방에게 연락을 취해 전세계약의 갱신을 원한다는 의사를 표시하였습니다.

​

그러나 상대방은 자신이 위 아파트에 입주하여 실거주할 예정이라며 일언지하에 의뢰인의 계약갱신요구를 거절하였습니다. 

​

이에 의뢰인은 전세계약을 갱신하지 못했고, 만기에 맞추어 위 아파트에서 지척에 위치한 다른 아파트로 이사를 갔습니다.

​

의뢰인은 위 아파트에서 이사를 나온 후에도 근처에 거주하였기에 계속해서 위 아파트에 누가 이사를 오는지 관심있게 살폈습니다. 그런데 의뢰인이 이사를 나오고 약 3개월간 위 아파트에는 아무도 입주하지 않았고 공실로 방치되고 있는 듯 했습니다.

​

그런데 마침내 의뢰인이 이사를 나온 지 약 3개월 후, 위 아파트에 누군가가 입주하였습니다. 이에 의뢰인은 주민센터를 방문하여 확정일자 부여현황을 열람하였다가 제3자가 위 아파트에 확정일자를 부여받았다는 사실을 알게 되었습니다.

​

집주인의 실거주 거짓말에 속았다고 생각한 의뢰인은 계약갱신요구권 거절에 따른 손해배상을 청구하기 위해 최아란 변호사를 찾아 사건을 맡겨 주셨습니다.

​

주택임대차보호법은 임대인이 실거주를 이유로 세입자의 계약갱신요구권 행사를 거절한 다음 제3자에게 세를 놓았다고 하더라도, 그렇게 할 수밖에 없었던 정당한 사유가 있는 경우에는 임차인에게 손해배상을 하지 않아도 된다고 규정하고 있습니다.

​

이에 이 사건에서는 임대인이 실거주를 하지 못하게 된 사유가 무엇인지가 문제가 되었습니다.

​

이 사건의 임대인은 "의뢰인에게 전세보증금을 빼주려고 대출을 받았는데, 대출 이자가 감당이 안돼서 어쩔 수 없이 새로운 세입자를 들였다"라고 하는가 하면, "이 사건 아파트 근처에 직장을 구해서 이사를 하려고 했는데 다른 곳에 직장을 구하게 되는 바람에 실입주를 하지 못했다"라는 주장을 펼쳤습니다.

이에 최아란 변호사는 임대인의 일방적인 자금난은 새로운 세입자를 들이게 된 데에 대한 정당한 사유가 될 수 없으며, 임대인의 직장 주소와 이직 시점 등을 고려하면 직장을 구하지 못해 실거주를 하지 못했다는 점 또한 핑계에 불과하다는 점을 조목조목 지적했습니다.

그 결과, 재판부는 임대인이 실거주를 이유로 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절해 놓고서는 새로운 세입자를 들이게 된 데에는 정당한 사유가 없다고 보아 "임대인은 임차인에게 손해배상금으로 1,400만원을 지급하라."라는 판결을 선고하였습니다.

주택임대차보호법에 계약갱신요구권이 도입된지 2년이 넘어가는 요즈음에는 많은 임대인들께서 "실거주를 이유로 갱신을 거절하여 놓고 정당한 사유 없이 새로운 세입자를 들이게 되면 손해배상을 하여야 한다"는 사실을 알고 계십니다.

​

이에 일부 임대인들은 임차인의 눈을 속이려고 전 임차인이 이사를 나간 뒤 한동안 임차 목적물을 공실로 방치하여 두는 경우들이 더러 있습니다.

​

그러나 주택임대차보호법은 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절한 경우, "갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간", 즉 2년이 지나기 전에 새로운 세입자를 들인 경우에는 손해배상을 하여야 한다고 규정하고 있습니다. 

즉 임대인이 상당기간 임차건물을 공실로 비워두었다가 새로운 세입자를 들인 경우라 하더라도 임차인의 손해배상청구권은 여전히 존재하고, 손해배상청구 금액 또한 달라지지 않습니다.

​

그러므로 실거주 하겠다던 임차인이 새로운 세입자를 들인 사실이 확인되셨다면 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 임차인의 손해배상청구권을 확실하게 행사하시기 바랍니다.

​