계약갱신청구권 거부 분쟁조정 실패 후 전부 승소한 사례 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.

​

주택임대차보호법에 임차인의 계약갱신요구권이 도입된 지가 벌써 3년이 넘었습니다. 그사이 임대인과 임차인 사이에 많은 분쟁이 있었고, 그 중 상당수는 주택임대차분쟁조정위원회를 거쳤습니다.

​

​

주택임대차분쟁조정위원회는 큰 비용이 들지도 않고, 합의만 된다면 분쟁이 조기에 종결되기 때문에 당사자들이 양보의 폭이 넓은 편입니다. 예를 들어 처음에는 '임대인이 부당한 갱신거절을 했으니 1,000만원은 받아야겠다!'라고 생각했던 임차인이라 하더라도, 조정 과정에서 '500만원을 주면 합의하겠다'라고 통크게 나가는 경우가 많지요.

​

그런데 임차인의 통큰 양보에도 불구하고, 일부 임대인들은 '300만원 이상은 줄 수 없다'라고 고집하여 결국 분쟁조정이 실패하는 경우가 상당히 많습니다. 오늘 소개드리는 사례가 바로 이런 사례입니다.

​

분쟁조정위원회에서 통큰 양보에도 불구하고 조정에 실패했지만, 소송을 통해 더 큰 결실을 거둬낸 사례를 소개드립니다.

의뢰인(임차인)은 만기를 2개월 남짓 앞둔 시점에 임대인에게 연락을 해서, 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사하겠다는 뜻을 밝혔습니다.

​

그러나 임대인은 "내가 직접 들어가서 살면서 매매를 할 예정이라 임대차계약을 갱신할 수 없다"라며 의뢰인의 계약갱신요구를 받아들이지 않았습니다. 실거주를 이유로 들어 계약갱신청구권을 거부한 것이지요.

​

​

의뢰인은 임대인의 실거주 의사가 크게 의심스러웠지만 뾰족한 수가 없었기 때문에 일단 다른 곳으로 이사를 했습니다. 그런데 아니나다를까 그로부터 약 6개월 뒤, 의뢰인이 살던 집에 임대인이 아닌 다른 사람이 살고 있다는 사실이 확인되었습니다.

​

이에 의뢰인은 '확정일자 부여현황'을 발급받아 보았습니다. 그 결과 실거주하겠다던 임대인이 제3자에게 임대를 놓았다는 점이 명확히 확인되었습니다.

​

의뢰인은 임대인의 부당한 갱신거절에 대해 손해배상을 청구해야겠다고 생각했습니다. 이에 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청하여 약 1,500만 원을 청구했습니다.

​

그런데 임대인은 300만원 이상은 절대 줄 수 없다면서 강력하게 조정을 거부했습니다.

​

이에 의뢰인은 700만원까지는 양보하겠다는 의견을 밝혔지만, 임대인이 주장을 굽히지 않아 결국 분쟁조정에 실패했습니다.

이후 의뢰인은 저희 사무소에 '허위 실거주, 부당한 갱신거절에 대한 손해배상청구' 소송을 맡겨 주셨습니다.

​

계약갱신청구권과 관련된 손해배상청구금액의 계산방법은 법률에 명시되어 있습니다. 다만 한국은행 기준금리의 적용시점에 따라 계산 결과가 달라지다 보니 의뢰인들께서 정확한 금액을 산출하지 못한 상태에서 분쟁조정을 신청하신 경우가 많습니다.

​

이 사건에서도 의뢰인이 분쟁조정을 청구한 금액에 오류가 있었기 때문에 먼저 이에 정확한 손해배상금액을 산출하였습니다. 그 결과 이 사건 청구금액을 1,280만원으로 확정하였습니다.

​

위와 같이 산출된 금액을 토대로 손해배상청구 소송을 제기하였습니다.

​

소장을 송달받은 임대인(피고)는 "배우자의 전근이 예정되어 있어서 이 사건 건물에 실제로 거주하려고 했다. 그런데 예상과 다른 지역으로 인사이동을 하게 되어 실거주하지 않은 것이다"라며, 자신이 이 사건 건물을 제3자에게 임대한 데에는 정당한 사유가 있다고 다투었습니다.

​

이 사건에서 임대인 배우자의 전근이 예정되어 있었던 점은 객관적인 증거를 통해 입증되었기 때문에 얼핏 보면 임대인의 주장이 제법 그럴듯해 보였습니다.

​

그러나 사건을 좀 더 자세히 들여다 본 결과, 아래와 같은 사정이 확인되었습니다.

• 임대인은 의뢰인(임차인)에게 "실거주 하다가 매매하겠다"라고 말해왔습니다. 그런데 임대인은 이 사건 건물에 조금도 실거주하지 않았고, 매매를 시도하다가 경기가 안좋아지자 제3자에게 임대를 놓은 것으로 추정되었습니다

• 임대인은 갱신거절을 전후하여 여전히 같은 주소에 거주하고 있었습니다

• 임대인의 배우자가 새로 인사발령을 받은 근무지는 임대인의 기존 거주지보다 오히려 이 사건 건물(의뢰인이 살던 집)과 가까웠습니다. 즉 예상과는 다른 곳으로 인사발령이 났다고 하더라도 여전히 임대인은 이 사건 건물로 이사할 수 있었던 것입니다

​

이에 저는 위와 같은 사정을 집중적으로 파고들며, 피고가 이 사건 건물을 제3자에게 임대한 데에는 정당한 사유가 없다고 다투었습니다.

​

그 결과, 법원은 "임대인은 임차인(의뢰인)에게 1,280만원 및 지연손해금을 배상하고, 소송비용도 임대인이 부담하라"라는 판결을 선고하였습니다.

​

의뢰인이 전부 승소한 것입니다. 분쟁조정위원회에서 양보할 뻔했던 금액(700만원)보다 월등히 높은 금액이지요.

​

승소 후, 의뢰인은 임대인으로부터 판결문에 기재된 원금과 이자는 물론이고 소송 과정에서 지출하신 변호사비용 등에 대해서도 말끔하게 모두 지급받으셨습니다.

​

소송 전반에 걸쳐 저와 잘 소통해주시고, 긴밀하게 협조해주셨던 의뢰인분께 다시 한번 깊은 감사의 말씀을 드립니다.

임대인이 계약갱신청구권을 거부했는데, 알고 보니 허위 실거주로 드러났다면 임차인은 임대인에게 손해배상청구 소송을 제기할 수 있습니다.

​

이 소송에서 임차인이 패소하는 유형은 단 한 가지, 임대인이 실제로 거주하지 않고 제3자에게 임대한 데에 대한 정당한 사유가 있는지 여부입니다.

​

만약 임대인이 갱신을 거절한 후, 갑작스럽게 예기치 못한 상황 변화로 인하여 누가 봐도 도저히 실거주를 못할 상황임이 밝혀졌다면, 이때는 임차인이 패소할 수 있습니다. 실제로 거주하려던 사람의 갑작스러운 사망, 예기치 못한 지방 발령 등이 가장 대표적인 정당한 사유입니다.

​

그러나 실제로 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우는 극히 드문 실정입니다. 실제로 대다수의 판례들에서 임대인이 주장하는 사유는 정당한 사유로 인정되지 않고 있는 실정입니다.

​

그러므로 임대인의 실거주가 허위로 드러났다면, 전문 변호사와의 상담을 통해 내가 손해배상을 청구할 수 있는 금액은 얼마이고, 승소가능성은 어느 정도인지에 대해 심도 깊은 상담을 진행해보시는 것을 권유드립니다.

​

대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.