갱신거절 당시 환산월차임, 한국은행 기준금리 적용시점은?

최아란 변호사

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.

임차인은 계약갱신을 원하는데, 임대인은 갱신을 원하지 않을 때, 일부 임대인들은 자신이 실거주하겠다고 거짓말을 해서 임차인의 계약갱신청구권을 거절하곤 합니다.

이때 임차인은 임대인의 부당한 갱신거절에 대해서 손해배상을 청구할 수 있는데요.

손해배상 금액은 셋 중 가장 큰 금액으로

주택임대차보호법은 임차인은 임대인으로부터 아래 세 가지 금액 중 가장 큰 금액만큼 손해배상을 받을 수 있다고 규정하고 있습니다.

갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분
갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

오늘은 그 중에서 '갱신거절 당시 환산월차임'을 계산하는 방법에 대해서 살펴보겠습니다.

갱신거절 당시 환산월차임을 계산하기 위해 알아야 할 정보

갱신거절 당시의 환산월차임을 계산하기 위해서는 아래의 정보가 필요합니다.

갱신거절 당시의 임대차보증금 및 월세 - 임대차계약서를 통해 확인할 수 있습니다.
임대인이 임차인의 갱신요구를 거절한 날짜 - 문자, 카톡, 전화통화녹음, 내용증명 등으로 날짜를 확인하시면 됩니다.
한국은행 기준금리 변동추이 - 한국은행 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다(| 한국은행 기준금리 추이(목록) | 통화정책방향 | 통화정책 | 정책/업무 | 한국은행 홈페이지).

"갱신거절 당시"가 언제인가

그렇다면 "갱신거절 당시"는 언제를 의미하는 것일까요?

"갱신거절 당시"를 언제로 보아야 하는지와 관련해서는

임대인이 임차인의 갱신요구를 거절한 때를 기준으로 한다는 주장
갱신거절에 의해 임대차계약이 종료되었을 때를 기준으로 한다는 주장

이 엇갈려 왔습니다.

주택임대차보호법에 계약갱신요구권이 도입된지 얼마 되지 않았다 보니 이 부분에 대해서는 아직 대법원 판례가 명확하게 규정하고 있지는 않은데요.

다만 다수의 하급심 판결에서는 "갱신요구가 거절된 당시"를 기준으로 하여 갱신거절 당시 환산 월차임을 산출하고 있습니다.

이와 관련하여 창원지방법원 2024. 5. 23. 선고 2023나103332 판결에서는 “주택임대차보호법 제6조의3 제5항, 제6항에서 환산월차임 산정 기준시점을 '임대차계약기간만료 시' 또는 '갱신거절에 의한 임대차계약 종료 시'가 아닌 '갱신거절 당시'로 규정하고 있고, 이는 '갱신요구가 거절된 당시'라고 해석하는 것이 자연스러운 해석이다”라고 판시하고 있기까지 합니다.

아울러 제가 수행하였던 다수의 계약갱신청구권 거절 사건에서도 갱신거절 통보를 받은 때를 기준으로 하여 손해배상금액을 청구하여 승소해 왔습니다.