안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
2021년부터 2022년 상반기는 바야흐로 전세 임대인들의 최대의 호황기였습니다. 하루가 다르게 치솟는 전세보증금에 임대인들은 쾌재를 불렀는데요. 이 과정에서 임대인이 더 높은 금액으로 세입자를 들이기 위해, 임차인의 계약갱신청구권을 거부하는 사례들이 줄을 이었습니다. 바로 '집주인이 실제 거주하겠다'라는 이유를 들어서 말이지요.
실거주한다던 임대인이 2년 내에 제3자에게 세를 놓았다면, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
그러나 임대인이 실제 거주하겠다는 이유를 들어 임차인의 계약갱신청구권을 거부하였다면, 그 임대인은 적어도 2년간은 실제로 거주하여야 합니다. 그렇지 않고 2년 내에 정당한 사유 없이 새로운 임차인을 들일 경우, 기존 임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구 소송을 제기할 수 있습니다.
임대인의 실거주 여부를 확인하는 방법, 임대인이 실거주하지 않아도 되는 정당한 사유 그리고 임차인이 손해배상을 청구하면 얼마까지 받아낼 수 있는지에 대해서는 아래의 포스트에 상세히 기재해두었으니 필요하신 분들께서는 참고하세요!
전세 계약갱신청구권 거부하고 실거주 안한다면? | 로톡 (lawtalk.co.kr)
오늘은 계약갱신청구권을 거부당한 임차인이, 임대인을 상대로 손해배상을 청구하여 3,600만원의 손해배상을 받아낸 실제 사례를 살펴보겠습니다.
집주인은 실제 거주하겠다는 이유를 들어 임차인의 계약갱신청구권을 거부하였습니다.
의뢰인은 서울 소재 한 아파트의 임차인입니다.
의뢰인은 임대차계약의 만기를 약 4개월 앞두고 임대인에게 연락을 하여, 재계약을 하여 계속 거주하고 싶다는 뜻을 밝혔습니다.
그러나 임대인은 만기가 도래하면 자신들이 입주하여 거주할 예정이라며 의뢰인의 계약갱신청구를 거부하였습니다.
이사 후, 6개월이 지났을 무렵 의뢰인은 확정일자 부여현황을 발급받아 보았습니다.
계약갱신 요구가 받아들여지지 않자, 의뢰인은 이사를 할 수밖에 없었는데요. 결국 근처의 다른 아파트로 이사를 감행했습니다.
그로부터 6개월 남짓 지났을 무렵, 의뢰인은 혹시나 하는 마음에 관할 주민센터를 방문하여 확정일자 부여현황을 발급받아 집주인이 정말로 실거주를 하고 있는지를 확인해 보았습니다.
집주인은 실거주하기는커녕 보증금과 월세를 올려 새로운 세입자를 받았다는 사실이 확인되었습니다.
'혹시나' 하던 의뢰인의 마음은 '역시나'로 바뀌었습니다.
집주인은 의뢰인이 이사를 나가고 얼마 지나지 않아 제3자에게 세를 놓았다는 사실이 확인되었습니다. 당연히 그 제3자는 의뢰인보다 훨씬 더 높은 월세와 보증금을 내고 있었지요.
의뢰인은 집주인을 용서할 수 없었습니다. 이에 소송 제기를 결심했습니다.
의뢰인은 애당초 이 사건 건물에서 이사를 할 생각이 없었습니다. 그럼에도 불구하고 집주인이 실제 들어와서 살겠다면서 계약갱신청구권을 거부하기에 어쩔 수 없이 이사를 하게 되었던 것입니다.
게다가 당시에는 주변의 전월세가 폭등하고 있었기 때문에 새로운 집을 구하는 것도, 막대한 월세와 보증금을 감당하는 것도 결코 쉬운 일이 아니었습니다.
의뢰인이 이러한 상황에 이르게 된 것은 오로지 임대인이 '실제 거주하겠다'라고 했기 때문이었는데요. 알고 보니 그 말이 거짓으로 드러난 것이지요.
결국 의뢰인은 저에게 집주인을 향한 손해배상청구 소송을 제기해달라고 의뢰하셨습니다.
소송 내내 집주인은 '정당한 사유'가 있다고 주장했지만, 받아들여지지 않았습니다.
소송 과정에서 집주인은 사실은 자신이 살고 있는 집을 팔고 이 사건 건물에 입주하려고 했는데, 뜻대로 되지 않아 이 사건 건물에 입주하지 못했다는 주장을 펼쳤습니다.
그러나 '정당한 사유'를 인정받기 위해서는 임대인이 스스로 계약갱신을 거절할 당시에는 예상할 수 없었던 불가피한 사정변경이 있었다는 점을 입증해내야 합니다.
살던 집이 안 팔려서 이사를 못했다는 점은 불가피한 사정변경에 해당하지 않지요. 따라서 임대인의 주장은 당연히 받아들여지지 않았습니다.
참고로 임대인이 실거주하지 않은 데에 대한 정당한 사유는 인정되기가 매우 어렵습니다. 자세한 내용은 아래의 포스을 참고해주세요.
의뢰인의 전부승소
결국 의뢰인은 청구한 금액 3,600만원 전액에 대해 승소 판결을 받았습니다. 임대인이 자초한 당연한 결과이지요.
세입자라는 처지 때문에 임대인으로부터 부당한 대우를 받는 많은 사람들이 변호사님처럼 명쾌하고 분명한 법률지원을 받을 수 있었으면 좋겠습니다.
승소 판결을 받은 후, 의뢰인께서는 앞으로 많은 세입자들이 충분한 법률지원을 통해 임대인으로부터 부당한 대우를 해결해 나가셨으면 한다는 마음을 전해주셨습니다.
임대인의 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부당한 경우, 임대인이 약속을 지키지 않고 제3자에게 세를 놓았다는 사실이 확인되었다면 바로 법률상담을 받아보시는 편이 좋습니다. 특히 최근에는 임차인이 명확하게 계약갱신청구권을 행사하지 못했다고 하더라도 임대인에 대한 손해배상청구가 가능하다는 것이 판례의 경향입니다.
그러므로 답답하게 혼자 고민만 하시기보다는 진짜 전문가와 충분한 상담을 통해 나의 권리를 지켜나가시기 바랍니다. 법률사무소 아란의 문은 항상 열려있으니까요.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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