계약갱신청구권 행사 증거가 없었지만 손해배상청구에서 승소한 사건

최아란 변호사

세입자 전부승소

서****

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.

임대인이 실거주하겠다는 이유를 들어 임차인의 계약갱신요구를 거절해 놓고서, 추후 제3자에게 임대를 한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 부당한 갱신거절에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

[목차]

계약갱신청구권 손해배상청구 소송을 위해 필요한 증거
임대인이 먼저 실거주 통보를 한 경우, 갱신청구권을 행사한 증거가 없어도 돼
법률사무소 아란의 실제 승소 사례

계약갱신청구권 손해배상청구 소송을 위해 필요한 증거

이때 임차인이 준비하여야 할 증거는

임대차계약서
갱신청구권을 행사한 증거
임대인이 실거주하겠다고 말한 증거
새로운 임차인을 들인 증거

총 네 가지입니다.

위 네 가지 증거와 관련한 보다 자세한 내용은 아래의 포스트 참고해주세요.

계약갱신청구권 소송 필요서류부터 승소 요건까지 | 로톡

오늘은 위 네 가지 증거 중, '갱신청구권을 행사한 증거'가 없음에도 불구하고 계약갱신청구권 위반으로 인한 손해배상청구 소송에서 승소한 사례를 살펴보겠습니다.

그전에 먼저 간단한 법리를 살펴볼까요?

임대인이 먼저 실거주 통보를 한 경우, 갱신청구권을 행사한 증거가 없어도 돼

임대인이 실거주하려는 경우, 갱신청구권을 거부할 수 있기는 합니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따라, 임대인(직계존비속 포함)이 목적 주택에 실제로 거주하려는 경우, 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수 있습니다.

하지만, 실거주하지 않고 제3자에게 임대를 했다면 손해배상책임을 져야 합니다.

임대인이 일단 실거주하곘다고 말해서 세입자의 갱신요구를 거절한 경우, 임대인은 향후 2년간 실거주를 해야 합니다.

그런데 임대인이 만약 실거주하지 않고 2년 내에 제3자에게 임대를 했다면, 부당한 갱신거절을 한 데에 대한 손해배상을 하여야 합니다. 임대인에게 정당한 사유가 없다면 말이죠.

실거주하지 않아도 되는 정당한 사유? (실제 판례 사건) | 로톡

이 손해배상을 받으려면 임차인은 갱신요구권을 행사했었어야 합니다.

임차인이 손해배상을 받기 위해서는 계약갱신을 요구한다는 의사를 표시했어야 합니다.

명시적으로 '저는 갱신요구권을 행사하겠습니다'라고 말한 경우에는 더할나위 없이 완벽한 증거가 됩니다.

'갱신요구권'이라는 단어가 들어가지 않았더라도, 계속 살고싶다는 의사를 어떤 식으로든 표시한 증거가 있다면, 그 증거를 통해 임차인이 묵시적으로 갱신을 희망했다는 점을 보여주고 승소할 수도 있습니다.

그렇지 않고 갱신요구권을 전혀 행사하지 못한 채로 그냥 이사를 나왔다면, 손해배상을 청구하기 어렵습니다.

단, 임대인이 먼저 확실하게 실거주하겠다고 통보한 경우에는 갱신요구권을 행사한 증거가 없어도 손해배상을 받을 수 있습니다.

단, 임차인이 미처 갱신요구권을 행사하기도 전에 임대인이 먼저 '내가 실거주할테니 이사 가라'라고 통보를 했다면 이때는 갱신청구권을 행사한 증거가 없어도 됩니다.

계약갱신청구권을 행사하기도 전에 먼저 거부당한 사건의 판례를 볼까요?

의정부지방법원 2024. 6. 20. 선고 2023나203178 판결에서는

"임대인의 선제적인 갱신거절로 인하여 임차인이 계약의 갱신을 단념하였음이 인정되는 경우라면, 임차인의 계약 갱신에 대한 기대권이 박탈되었다는 점에서 임차인이 먼저 갱신요구권을 행사하였으나 갱신이 거절된 경우와 마찬가지이므로, 위 두 경우를 달리 취급할 합리적 이유가 없다"라고 판시하고 있고,

서울서부지방법원 2024. 9. 13. 선고 2023나47241 판결에서는

"임차인의 갱신요구에 앞서 임대인이 선제적으로 실거주를 사유로 갱신거절의 통지를 한 경우 임차인으로서는 사실상 갱신요구권을 행사하기 곤란하게 된다는 점을 감안하면 임차인의 명시적 갱신요구가 없었다는 사정만으로 임대인이 주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 정하는 손해배상책임을 면할 수는 없다"라고 판시하고 있습니다.

한마디로 임대인이 먼저 실거주하겠다고 통보를 한 경우에는, 임차인이 명시적으로 갱신요구권을 행사한 증거가 없다고 할지라도 손해배상을 받을 수 있습니다.

법률사무소 아란의 실제 승소 사례

만기 3개월 전, 임대인의 실거주 통보

이 사건의 의뢰인은 만기를 3개월 앞둔 날, 임대인으로부터 자신이 실거주 해야 하니 만기가 되면 이사를 나가라는 통보를 받았습니다.

이사를 원치 않았지만, 어쩔 수 없이 이사 감행

의뢰인의 가족은 결코 이사를 원하지 않았습니다. 하지만 임대인이 실거주하겠다는데 달리 방법이 없었지요.

그래서 눈물을 머금고 어렵게 바로 근처의 아파트를 구해서 이사를 했습니다.

10개월 뒤, 임대인이 새로운 세입자를 들임

그로부터 10개월 뒤, 임대인은 제3자에게 세를 놓았습니다.

손해배상청구 소송 제기

임대인인의 행태에 크게 분노한 의뢰인은 부당한 계약갱신청구권 거부를 문제삼으며 손해배상청구 소송을 제기하였습니다.

임대인은 의뢰인이 갱신청구권을 행사하지 않았다고 주장

소송 과정에서 임대인은 의뢰인이 명시적으로 계약갱신요구권을 행사한 사실이 없으므로, 임대인은 갱신거절에 대한 손해를 배상할 책임이 없다고 주장했습니다.

집주인이 먼저 갱신을 거절하여 갱신요구를 하지 못했을 뿐, 갱신을 희망하였던 정황에 대해 집중적으로 반박

사실 이 사건은 단순히 갱신요구권을 행사하지 않은 사건보다는 조금 더 난이도가 높은 사건이었습니다.

왜냐하면 집주인으로부터 '실거주할테니 나가주세요'라는 연락을 받은 의뢰인이 '네 그럴겁니다'라고 답장을 했기 때문인데요.

한끗 차이이지만, 실거주 통보를 받은 데에 대해 아쉬움을 토로한 것이 아니라, 마치 원래부터 이사를 나갈 예정이었던 것인양 '네 그럴겁니다'라고 해버린 것이 상당히 발목을 잡았습니다.

이에 이 소송에서는 단순히 임대인으로부터 먼저 실거주통보를 받았다는 점을 강조하는 것을 넘어, 당시 의뢰인의 가족에게 특별한 사정이 있어 이사를 하기가 대단히 어려운 상황이었다는 점, 어쩔 수 없이 이사를 할 때에도 이 사건 건물과 사실상 동일하다시피 한 인근의 유사한 평수로 이사를 한 점 등을 강력하게 주장하였습니다.