안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
2년, 길다면 길고 짧다면 짧은 시간이지요. 그런데 전세계약에서의 2년은 길다기보다는 짧은 쪽에 가까운 시간인듯 합니다. 이사온지 얼마 되지도 않은 것 같은데 금세 2년이 흘러버리니까요.
이런 상황에서 매 2년마다 이사를 가야 한다면, 그건 세입자에게 너무 가혹한 일이 되겠지요? 이에 주택임대차보호법은 세입자의 주거불안과 주거비 부담을 덜어주기 위해 계약갱신요구권을 보장하고 있습니다.
집주인의 실거주가 거짓말로 드러나는 경우가 많아
세입자가 집주인에게 계약갱신을 요구하면, 집주인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없는 것이지요. 그리고 대부분의 경우, 집주인들은 '내가 들어가서 살테니까 정당한 사유가 있어!'라며 갱신요구를 거절하곤 합니다.
문제는 부동산 상승기일수록, 위와 같은 집주인의 실거주 주장이 거짓말인 경우가 많다는 점입니다. 세입자의 갱신요구를 거절하기 위해 자신이 실거주하겠다는 핑계를 대는 것이지요.
세입자 입장에서는 집주인이 실거주한다고 해서 이사를 나왔는데, 실거주 하지 않고 다른 사람에게 세를 놓았다면 정말 억울하겠지요?
이럴 때, 세입자를 위한 안전장치 또한 주택임대차보호법에 마련되어 있습니다.
※ 세입자의 구체적인 대응방법이 알고 싶으신 분은 아래의 포스트 먼저 읽어보시면 도움이 됩니다.
전세 계약갱신청구권 거부하고 실거주 안한다면? | 로톡
제3자에게 세를 놓았어도, 세입자에게 손해배상 하지 않아도 되는 정당한 사유란?
집주인이 실거주하겠다고 해서 세입자를 내쫓았는데, 이후 실거주하지 않고 제3자에게 임대를 놓았다면, 그 새로운 임대에 '정당한 사유'가 없는 한 집주인은 쫓겨난 세입자에게 손해배상을 하여야 한다는 것입니다.
그렇다면 이때 정당한 사유는 무엇일까요?
집주인이 실거주하지 않고 제3자에게 세를 놓은 정당한 사유에 대해서 판례는 아래와 같이 밝히고 있습니다.
① 집주인이 세입자의 갱신청구권을 거절할 당시, 집주인에게 '실제 거주'하려는 사유가 실제로 존재하였어야 한다.
② 그 이후 예측할 수 없었던 객관적인 사정변경이 발생함으로써 집주인이 실거주할 수 없게 되었어야 한다.
③ 그리고 이 때 객관적인 사정변경이 발생했다는 점은 집주인 측에서 구체적으로 주장․증명하여야 한다.
실제로 집주인은 정당한 사유가 있었다고 주장하는 경우가 다반사
부동산 상승기일수록 집주인이 실거주하겠다고 말해서 세입자를 내쫓는 경우가 대단히 많습니다. 세입자는 집주인의 말을 믿어서, 혹은 믿지 못하면서도 방법이 없어서 어쩔 수 없이 갱신거절을 받아들이고 이사를 하곤 하는데요.
뒤늦게 내가 살던 집에 집주인 대신 다른 사람이 살고 있었다는 사실을 알게 되면 집주인에게 뒤통수를 맞았다는 생각이 들기 마련인데요.
저희 사무소에서 이런 세입자분들께서 오셔서 집주인을 상대로 손해배상청구 소송을 의뢰한 사례가 대단히 많습니다.
집주인에게 손해배상청구 소송을 제기하면, 대다수의 집주인들은 다양한 사정을 들어 '실거주하려고 했는데 사정이 바뀐 것이다.'라며 다양한 주장을 펼치곤 합니다.
제가 경험했던 대표적인 집주인들의 주장은 다음과 같습니다.
잠깐 살았는데 사정이 있어서 이사를 나왔다
부모님이 편찮으셔서 이사를 못했다
본인이 아파서 이사를 못했다
살던 집이 안팔려서 이사를 못했다
직장이 바뀌어서 이사를 못했다
자녀가 이사를 반대해서 이사를 못했다
직장에서 발령을 안 내줘서 이사를 못했다
돈이 없어서 이사를 못했다 등등...
정당한 사유로 인정되는 경우는 극히 드물어
집주인이 대는 다양한 사유들은 크게 세 가지로 나뉩니다.
첫째, 집주인의 주장이 사실로 입증되었고, 그로 인해 실거주를 못할만한 사정이 있다고 인정되는 경우입니다.
둘째, 집주인 말이 사실이라 하더라도 '그거랑 이사 못한거랑 무슨 상관인데?'라고 할만한 경우. 즉 집주인이 주장하는 사유와 실거주 사이에 인과관계가 없는 경우입니다.
셋째, 집주인이 주장은 하고 있는데 그에 대한 증거가 없는 경우입니다.
그 중 첫 번째 경우는 집주인은 세입자에게 손해배상을 하지 않아도 됩니다. 하지만 이런 경우는 실거주하려던 직계존속이 사망하였다거나, 갑작스럽게 지방 발령을 받게 된 경우 등 대단히 드문 경우입니다.
대부분의 경우는 두 번째 혹은 세 번째 경우에 해당하여 세입자가 손해배상청구 소송에서 승소하게 됩니다.
집주인이 파혼해서 실거주 못했다고 주장했지만, 세입자가 승소한 사례
오늘은 실제로 제가 수행하였던 사례 중, 집주인이 '신혼집으로 쓰려고 했는데 파혼을 해서 실거주를 못하게 되었다'라고 주장한 사건을 살펴보겠습니다.
실거주를 이유로 한 계약갱신청구권 거부
이 사건의 의뢰인은 만기를 3개월 가량 앞두고 집주인에게 계약갱신청구를 했습니다.
그러자 집주인은 '살던 집은 세놓고, 그 집으로 들어가 살려고 한다'라며 의뢰인의 계약갱신청구권을 거부했습니다.
의뢰인의 이사
의뢰인은 처음부터 실거주하겠다던 집주인의 말이 미덥지는 않았습니다. 하지만 딱히 의심할만한 증거도 없었지요.
결국 의뢰인은 찝찝한 마음을 품은 채 다른 집을 구해 이사를 했습니다.
확정일자 부여현황 발급
의뢰인은 집주인이 실거주하겠다는 말을 100% 신뢰하지 못했기 때문에, 이사를 한 이후에도 전에 살던 집의 동향을 주시했습니다.
그리고 주민센터를 찾아 확정일자 부여현황을 발급받아 보았습니다.
집주인과 제3자 사이의 임대차계약
그리고 의뢰인은 자신이 이사를 한 지 2달도 되지 않아 집주인이 새로운 세입자에게 임대를 놓았다는 사실을 알게 되었습니다.
손해배상을 요구했지만
이에 의뢰인은 집주인에게 연락하여, "제3자가 사는 걸 확인했다. 손해배상을 해라"라고 했습니다. 그러나 집주인은 "신혼집으로 쓰려고 했는데 파혼하게 되어서 어쩔 수 없었다. 손해배상할 수 없다"라고 단호한 태도를 보였습니다.
허위 실거주로 인한 손해배상 청구소송 제기
결국 의뢰인은 저희 사무소를 찾아오셨고, 집주인의 허위 실거주를 이유로 한 손해배상청구 소송을 맡겨 주셨습니다.
파혼했다면서, 가진 증거가 문자메시지 몇마디 뿐?
소송을 제기하자 집주인은 신혼집으로 쓸 생각으로 계약갱신청구권을 거부했는데, 이후에 "파혼을 하게 되어 신혼집으로 쓸 수 없었다"라는 주장을 펼쳐놓았습니다. 그 근거는 집주인이 과거에 자신의 친구와 주고 받았던 문자메시지였습니다.
만약 집주인이 정말로 이 집을 신혼집으로 쓸 목적으로 의뢰인의 갱신요구를 거절했는데, 이후 예기치 못하게 파혼을 하게 되어 신혼집이 필요가 없어졌다면, 그때는 '제3자에게 임대하여야 할만한 정당한 사유'가 있을 수도 있습니다.
하지만 뚜렷한 증거도 없는 문자메시지 몇 마디에 겁을 먹어서야 되겠습니까?
이에 저는 아래와 같은 모순점에 대해 차근차근 반박을 이어나갔습니다.
집주인은 갱신거절 당시 '결혼'에 대해서 단 한번도 언급한 적이 없다.
오히려 집주인의 아버지는 '우리 가족'이 이사를 오겠다고 했다.
또한 집주인은 '지금 부모님과 사는 집을 세를 놓고 이사를 오겠다'라고 했다. 즉 신혼집으로 쓸 목적이 아니었다.
집주인은 파혼했다고 주장하고 있지만, 이와 관련해서 제대로 된 증거를 하나도 내지 못하고 있다.
정말로 파혼을 했다면 결혼이 예정되었다는 점에 대한 객관적인 증거를 내고 입증하라.
그리고 집주인은 저희측 주장에 대해서 이리저리 피해나가려고만 할뿐 제대로 된 답변을 하지 못했습니다.
의뢰인(세입자)의 손해배상청구 전부 승소!
그 결과, 법원에서는 "피고는 정당한 사유가 있다는 점을 충분히 입증하지 못했다"라고 보았습니다.
즉, 의뢰인이 전부 승소한 것입니다.
손해배상금액은 물론이고 변호사비용까지 회수
이후 의뢰인은 손해배상청구금액 전액은 물론이고, 소송에 들어간 변호사비용까지 집주인으로부터 모두 지급받았습니다.
거짓말은 가볍지만, 그 책임은 무겁기에
집주인이 그럴듯 하게 실거주하겠다고 말하여 세입자를 내보내는 것은 매우 쉬운 일입니다.
대다수의 세입자들은 집주인의 실거주를 의심할만한 특별한 사유가 있지 않은 한, 집주인의 말을 믿고 이사를 나오기 마련이니까요.
그리고 그 이사로 인해 세입자들은 공인중개사 수수료, 이사비용 등은 물론이고 새로 이사할 집에 대한 주거비 부담 등의 막대한 손해를 보게 됩니다.
그런데 만약 집주인의 실거주가 세입자를 내보내기 위한 핑계에 불과하였고, 알고 보니 제3자에게 임대를 놓았고, 그 임대에 정당한 사유도 없다면 어떨까요?
집주인은 자신의 행위에 대해 스스로 책임을 져야 되겠지요? 이 사건 판결에서도 알 수 있듯이, 거짓말에 대한 집주인의 책임은 실로 무겁습니다.
거짓말을 늘어놓은 임대인에게 그에 상응하는 책임을 지워야 할 상황이라면, 먼저 정확한 법률상담을 통해 나의 손해배상액은 얼마이고, 승소가능성은 어느 정도인지를 확인해보시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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