실거주위반 계약갱신청구권 손해배상, 지방 발령났지만 임차인 승소 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.

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주택임대차보호법에 계약갱신청구권이 도입된지 어언 3년이 흘렀습니다. 그사이 전세 품귀현상이 빚어질만큼 부동산이 호황이던 시절도 있었고, 이제는 역전세를 걱정해야 할 정도 전세 시장이 좋지 않은 지역도 있습니다.

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그러나 과거에도 지금도 여전히 전세 시세는 내려가는 곳보다는 올라가는 곳이 많고, 임대인이 자신이 실제 거주하겠다는 이유를 들어 임차인의 계약갱신청구권 행사를 방해하는 경우도 여전히 많습니다.

계약갱신청구권 손해배상 소송 필요서류부터 승소까지 | 로톡 (lawtalk.co.kr)

오늘은 제가 진행하였던 실거주 위반 계약갱신청구권 손해배상 사건의 승소 사례를 살펴보겠습니다. 이 사건은 임대인이 실제로 지방 발령이 났음에도 불구하고 임차인이 전부 승소하였다는 데에 큰 의의가 있는 판결입니다.

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이 유형의 사건의 사실관계는 아주 간단합니다.

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실거주 위반으로 인한 계약갱신청구권 손해배상 사건의 사실관계는 모두 위 테두리 안에서 약간의 변동만 있을 뿐입니다.

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이 사건 역시 마찬가지였습니다. 의뢰인은 집주인의 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부당했고, 이로 인해 이사를 했는데, 이후 임대인이 제3자에게 임대를 놓았다는 사실을 확인하였습니다.

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이 사건의 의뢰인은 저희 사무소에 찾아오시기에 앞서 직접 임대인에게 '실거주한다더니 왜 실거주하지 않냐'라며 어떻게 된 일인지를 물어보셨었는데요.

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임대인은 '지방 발령이 나서 그렇게 됐다'라고 설명했습니다.

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갑작스러운 지방 발령은 '실거주를 이유로 계약 갱신을 거절했더라도, 임대인이 제3자에게 세를 놓아도 되는 정당한 사유'에 해당하는 경우가 많습니다.

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이에 의뢰인은 임대인에게 손해배상청구 소송을 제기해야할지 말아야 할지에 대해서 깊이 고민하셨는데요.

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이렇다할 근거도 제시하지 않고 막무가내로 지방 발령이 났다는 말 한마디만 믿고 소송을 포기하기에는 두고두고 찝찝한 마음이 남으셨던 듯 합니다.

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결국 의뢰인께서는 저희 사무소에 찾아오셔서 계약갱신청구권 손해배상 청구 소송을 맡겨주셨습니다.

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소송 과정에서 임대인이 지방으로 발령이 났다는 점은 진실로 확인되었습니다.

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이 사건 전셋집은 서울에 위치한 반면에 임대인의 발령지는 경남 지역이었기 때문에 일견 '실거주하지 못한 데에 대한 정당한 사유'가 있는 것처럼 보였습니다.

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그러나 저도, 의뢰인도 여기서 포기하지 않았습니다. 사실관계를 좀 더 자세히 살펴보기로 한 것이지요.

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그러자 이상한 점이 한두 가지가 아니었습니다.

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임대인은 주중에는 지방의 기숙사에 거주하되, 주말에는 서울에 올라와 가족과 함께 거주하는 것을 보였습니다. 즉 임대인의 지방 발령에도 불구하고 여전히 임대인과 그 가족은 주된 생활의 근거지를 서울로 삼고 있었습니다.​

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아울러 임대인 가족이 거주하고 있는 곳은 이 사건의 전셋집과 비교적 가까운 거리에 있었기 때문에, 임대인 가족은 충분히 이 사건 전셋집으로 이사해서 거주할 수 있었습니다.

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그럼에도 불구하고 이 사건 전셋집으로 이사하지 않고 제3자에게 세를 놓았다는 사실이 드러났습니다.

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그리고 소송 과정에서 임대인 가족이 이 사건 전셋집에 거주하는 것처럼 만들기 위해 위장전입신고를 했다는 점 또한 확인되었습니다.

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요즈음에는 계약갱신청구권 거절에 따른 손해배상청구 소송을 진행하다보면 열에 아홉은 임대인이 위장전입신고를 해 두곤 합니다.

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그러나 임대인의 단기간의 전입신고는 일시적으로 해당 건물에 거주한 것처럼 보일 지는 모르나, 그것만으로는 '계속해서 거주하지 않고 제3자에게 임대하게 된 정당한 사유'가 되지는 못합니다.

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따라서 임대인의 위장전입신고는 소송에 큰 걸림돌이 되지는 않았습니다. 오히려 임대인이 위장전입신고를 할 정도로 철저히 실거주 위반을 계획하였다는 점은 저희 소송에 유리한 요소로 작용하였습니다.

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결국 임대인의 위장전입, 지방 발령에도 불구하고 법원은 의뢰인의 손을 들어주었습니다. 실제 거주하겠다는 이유를 들어 계약갱신을 거절한 것, 그럼에도 불구하고 제3자에게 이 사건 전셋집을 임대한 데에는 정당한 사유가 없다고 판단한 것입니다.

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그 결과 의뢰인은 손해배상을 청구한 금액 전액에 대한 승소 판결을 받았습니다.

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의뢰인 승소 판결이 선고된 후, 임대인은 자신의 변호사를 통해 저희 사무실로 연락을 취해 왔습니다. 판결문에 기재된 원금과 지연이자, 그리고 변호사보수를 비롯한 일체의 소송비용을 지급하겠으니 계좌번호를 알려달라는 것이었지요.

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그리고 이틀 후, 의뢰인은 임대인으로부터 모든 금액을 지급하고 사건이 말끔하게 마무리되었습니다.

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감사하게도 저희 사무소에 계약갱신청구권 손해배상청구 소송을 맡겨주시는 의뢰인 분들이 참 많습니다. 그런데 제가 수년간에 걸쳐 이 소송을 진행하다보니 임대인들의 핑계가 참으로 각양각색이라는 생각이 많이 듭니다.

계약갱신청구권 거부 손해배상 소송 승소 사례 | 로톡 (lawtalk.co.kr)
실거주 거짓말 합의금 거부하고 손해배상 청구하여 승소한 사례 | 로톡 (lawtalk.co.kr)
실거주위반 계약갱신청구, 집주인의 원상복구 주장에 승소한 사례 | 로톡 (lawtalk.co.kr)

인터넷에는 직계존속의 갑작스러운 사망, 임대인의 지방 발령 등의 사유가 있는 경우에는 임대인이 실제로 거주하지 못하고 제3자에게 임대를 놓았더라도, 그것은 정당한 사유가 있는 경우이니 임차인에게 손해배상을 하지 않아도 된다는 글들이 많이 있습니다. 실제로 저 역시도 같은 취지의 글을 작성한 적이 있고, 판례에서도 유사한 문구가 확인되기도 합니다.

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그러나 이것은 어디까지나 직계존속의 갑작스러운 사망이나 임대인의 지방발령과 임대인이 그 임대차목적물에 거주하지 못하게 된 이유 사이의 인과관계가 제대로 입증이 될 때의 이야기입니다.

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막무가내로 임대인이 지방발령을 받았으니 정당한 사유가 있다는 뜻이 아니라는 말입니다.

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그러므로 계약갱신청구권 손해배상소송을 염두에 두고 계시다면 임대인의 변명에 쉽게 속아넘어가시기보다는 진짜 계약갱신청구권 소송의 전문가와 함께 그 주장의 당부에 대해서 명명백백히 밝혀내보시기 바랍니다.

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대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.