안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
보증금 반환 문제에 있어 가장 취약한 것이 다가구주택입니다.
전세금을 반환받지 못하는 다양한 종류의 주거가 있습니다. 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 다가주주택, 다중주택 등 모든 주거 유형에서 전세금 반환의 문제가 발생할 수 있는데요.
그 중에서도 가장 문제가 되는 것은 아무래도 다가구주택과 다중주택일 수밖에 없습니다.
그 외의 주거 유형에서는 내가 사는 1개 호실의 권리관계만 정리되면 보증금을 받을 수 있지만, 다가구주택이나 다중주택에서는 건물 전체의 권리관계를 파악해야 보증금을 반환받을 수 있기 때문입니다.
이로 인해 다가구주택의 임차인이 전세보증금을 반환받지 못할 경우, 문제 해결이 보다 어렵고 시간이 오래 걸리는 것이 현실입니다.
최근에는 이와 같은 현실이 널리 알려지면서 다가구주택에 입주하려는 전세 임차인들이 현격히 줄어들고 있는데요. 이로 인해 다가구주택의 임대인들은 다음 세입자를 구하기가 더욱 어려워졌고, 다음 세입자를 구하기가 어려워지자 기존 세입자가 보증금을 반환받지 못해 애를 먹는 사례도 크게 늘고 있습니다.
오늘은 이런 어려움을 모두 이겨내고 다가구주택의 경매에서 전세보증금 전액을 배당받은 사례를 살펴보겠습니다.
법률사무소 아란의 승소 사례
비교적 후순위 임차인이었던 의뢰인
이 사건의 의뢰인은 서울 소재 한 다가구주택의 임차인이었습니다. 의뢰인은 만기가 되었음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못했는데요.
안타깝게도 이 사건의 의뢰인은 비교적 후순위의 임차인이었기 때문에 경매를 진행한다고 하더라도 보증금을 반환받으리라고 장담하기가 어려운 상태였습니다.
이렇듯 후순위 임차인인 경우, 법적 대응을 하더라도 돈을 받기가 어려울 것이라는 생각에 소송을 시작하기도 전에 포기하시는 경우가 종종 있습니다.
하지만 이 사건의 의뢰인은 달랐습니다. 할 수 있는 모든 것을 다 진행하겠다는 굳은 각오로 법률사무소 아란을 찾아주셨습니다.
임대인 소유의 다른 부동산에 대한 가압류 진행
상담 과정에서 임대인의 주소지 등을 확인한 결과, 임대인이 이 사건 다가구주택 외에도 다른 부동산을 소유하고 있다는 사실을 알 수 있었습니다.
비록 그 다른 부동산 역시 여러 가압류와 근저당권이 설정되어 있었지만 그래도 그 다른 부동산에 남은 담보가치가 있을 것으로 예상되었기 때문에 가압류를 먼저 진행하였습니다.
보증금반환청구 소송 승소
이후 임대인을 상대로 보증금 반환청구 소송을 진행하였는데요. 이 소송에서 의뢰인은 당연히 승소하셨습니다.
근저당권자(은행)의 경매 신청
승소 판결을 받을 경우, 판결문으로 바로 경매를 신청할 수 있습니다.
그러나 이 사건과 같이 선순위 채권자가 다수 존재하는 경우에는 경매를 신청하더라도 내 채권액을 배당받을 수 있다고 장담하기가 어렵습니다.
따라서 후순위 임차인이 직접 경매를 신청하는 것보다는 제3의 채권자가 경매를 신청하도록 유도하는 것이 낫습니다.
이 사건의 경우, 소송을 진행하기에 앞서 임대인 소유의 다른 재산에 대한 가압류를 진행해둔 상태였고, 소송을 진행하는 과정에서 임대인의 자금사정이 더욱 악화된 상태였기 때문에 제3자의 대응을 주시하고 있었는데요.
실제로 의뢰인이 소송을 진행하던 중 이 사건 다가구주택에 선순위 근저당권을 설정했던 은행이 이 사건 다가구주택에 대한 경매를 신청하기에 이르렀습니다.
선순위 근저당권, 경매 감정가액 확인
은행이 신청한 경매 사건 기록을 통해 선순위 근저당권의 실제 피담보채무액과 이 사건 다가구주택에 대한 감정가를 확인할 수 있었는데요.
다행히 선순위 근저당권의 피담보채무액이 채권최고액의 40% 가량에 불과하였고, 건물 감정가는 의뢰인의 예상보다는 다소 높게 책정되었음을 확인하였습니다.
추가 강제집행을 보류하고 경매 낙찰금액을 확인
이렇듯 예상보다 적은 선순위 근저당권의 피담보채무와 예상보다 높은 감정가액으로 인해 비교적 후순위였던 의뢰인도 보증금 반환을 기대해볼 수 있게 되었습니다.
이에 법률사무소 아란에서는 따로 가압류해둔 부동산도 있고 하니, 성급하게 의뢰인의 시간과 비용을 들여 추가적인 강제집행을 진행하기보다는 일단 진행 중인 경매의 낙찰 금액을 지켜보기로 했습니다.
낙찰 결과, 의뢰인은 전세 보증금 전액을 배당받음
경매 상황을 진득하게 지켜본 결과, 이 사건 다가구주택은 감정가의 90% 가량에 해당하는 비교적 높은 금액으로 낙찰이 되었습니다.
그 결과, 의뢰인은 경매 배당기일에서 보증금 전액을 회수하는 좋은 결과를 얻을 수 있었습니다.
다가구주택의 보증금 반환은 그때그때의 상황판단이 중요합니다.
서두에 설명드린 것과 같이 일반적인 주택에서 보증금 반환 문제가 생겼을 때는 내가 살던 집 1채만 경매를 하면 되므로 비교적 문제 해결이 쉽습니다.
그러나 다가구주택의 경우, 근저당권자나 임차권자 등 다른 채권자들과의 관계를 함께 고려해야 하므로 강제집행의 과정에서 고려해야 할 요소가 많습니다.
이 사건에서 임대인의 다른 재산에 대한 가압류를 진행한 것, 제3자가 이 사건 건물에 대한 경매를 신청할 때까지 기다린 것, 추가 비용을 들어 강제집행을 하기보다는 선순위 근저당권의 피담보채무액과 감정가액 등을 고려하여 경매 진행을 지켜보기로 한 것 역시 다른 채권자들과의 관계 및 강제집행에 소요될 의뢰인의 비용 등을 고려하였기 때문이었습니다.
다가구주택의 후순위 임차인일수록 보증금 반환이 쉽지 않은 것은 사실입니다. 그러나 이 사건의 의뢰인이 그러했듯이 끝까지 가 보기 전에는 누구도 끝을 예측할 수 없습니다.
그러므로 지레 겁을 먹고 제자리에 주저앉으시기보다는 정확한 법률상담을 통해 내가 처한 현실을 직시하시고, 어디까지 법률 대응을 하고 어디서 멈출 것인지를 잘 판단해보시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
전세금미반환 임차권등기 신청, 이럴 땐 하지 마세요 | 로톡
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