안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 최아란 변호사입니다.
실거주 위반을 지적하면, 뒤늦게 원상복구 비용을 공제해야 한다고 주장하는 집주인들이 있습니다.
임대차계약이 종료되었을 때, 임차인의 대표적인 의무는 목적물을 임대인에게 반환하는 것입니다. 이때 임차인은 임대차계약을 체결할 당시의 상태대로 원상회복을 하여 반환을 하여야 하는데요.
중요한 점은 통상적인 사용으로 인해서 훼손되거나 마모된 부분에 대해서는 임차인에게 원상회복의무가 없다는 점입니다.
그런데 정작 임대차계약이 종료될 때에는 원상회복에 대해서는 아무런 말 없이 보증금 전액을 반환하였던 임대인이 계약갱신청구권 소송을 당하면 갑자기 원상복구 비용을 받아야겠다면서 항변을 하는 경우가 더러 있습니다.
오늘은 임차인이 임대인의 실거주 위반을 지적하며 손해배상을 청구하자, 임대인이 원상회복을 주장하며 상계(공제) 항변을 하였던 사례에서, 임차인이 승소한 케이스를 살펴보겠습니다.
자신이 거주할 예정이라며, 의뢰인의 갱신요구를 거절한 임대인
의뢰인은 수도권 소재 한 아파트의 임차인입니다. 계약 만기를 4개월 가량 앞두고, 의뢰인은 집주인에게 계약갱신을 요구하였는데요. 이에 대해 임대인은 자신이 실거주하겠다는 이유로 의뢰인의 갱신요구를 일언지하에 거절하였습니다.
임대차 기간이 끝나면 내가 직접 들어가서 살 예정이다. 그러니 임대차계약을 갱신할 수 없다!
집주인이 실거주하겠다는데 세입자가 더 이상 무슨 말을 할 수 있을까요? 결국 의뢰인은 꼼짝없이 다른 집으로 이사를 가게 되었습니다.
실거주하지 않고 새로운 임차인에게 세를 놓은 집주인
그런데 의뢰인이 이사를 나오고 약 2개월 뒤, 집주인은 새로운 임차인에게 이 사건 아파트를 세를 놓았다는 점이 확인되었습니다.
집주인 실거주 거짓말 확인 방법, 확정일자 부여현황 발급받기 | 로톡 (lawtalk.co.kr)
실거주를 이유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절한 경우, 임대인에게는 그로부터 2년간 해당 주택에 실거주하여야 할 의무가 있습니다. 실거주를 위반하고 제3자에게 세를 놓은 경우, 임대인은 임차인의 손해를 배상하여야 합니다.
주택임대차분쟁조정위원회에 조정신청, 집주인은 원상복구 비용을 받아야겠다고 주장
의뢰인은 집주인으로부터 손해배상을 받아내기 위해 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청하였습니다.
그러나 집주인은 의뢰인의 주장을 인정하기는커녕 "의뢰인이 집을 망가뜨리고 나갔으니 원상복구 비용을 받아야 한다. 따라서 줄 돈이 없다!"라고 책임을 부인했습니다.
결국 주택임대차분쟁조정위원회의 분쟁조정은 결렬되었지요.
손해배상청구 소송 제기, 의뢰인 전부 승소
의뢰인에게 남은 방법은 손해배상청구 소송을 하는 것이었습니다. 이에 전문 변호사를 찾아 저에게 소송 진행을 맡겨 주셨습니다.
저는 집주인을 상대로 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제2호에 따른 손해액을 산정하여 손해배상을 청구하는 소송을 제기하였습니다.
소송 과정에서 집주인은 자신이 소유한 다른 아파트의 세입자가 갑자기 이사를 나가게 되어 자신이 그 집에 들어가 살아야 할 사정이 생겼기 때문에, 이 사건 아파트를 제3자에게 임대한 것이라며 손해배상의무가 없다고 주장했습니다.
뿐만아니라 분쟁조정위원회에서 주장했던 것과 마찬가지로 오히려 자신이 의뢰인으로부터 원상회복비용을 받아야 하니, 설령 의뢰인에게 손해배상해주어야 할 금액이 있다고 하더라도 원상복구 비용으로 그 손해배상액을 상계하겠다고 주장했습니다.
그러나 집주인의 주장은 전부 받아들여지지 않았고, 의뢰인은 전부 승소하셨습니다.
실거주 위반으로 인한 손해배상청구 소송에서 원상복구 주장이 받아들여지기란 매우 어렵습니다.
임차인이 집주인에게 주어야 할 원상회복비용이 있다면, 이론상 집주인은 실거주 위반 손해배상과 그 원상회복비용을 상계할 수 있습니다.
그러나 이는 어디까지나 이론적인 이야기일뿐, 실제 사건에서 원상회복 주장 때문에 계약갱신청구권 손해배상청구 소송이 좌초되는 경우는 매우 드뭅니다.
왜냐하면 계약갱신청구권 거절을 당한 임차인이 손해배상을 청구하는 시점은 이미 임대차계약이 끝난지 한참 후이고, 이는 곧 곧 임대인이 원상복구비용 주장을 하지 않은 채 수개월 이상이 흐른 시점이라는 뜻이기 때문입니다.
만기가 되어 집을 반환받을 때에는 아무런 이의 없이 보증금을 반환했던 임대인이, 손해배상청구 소송을 당하자 갑자기 원상회복의무 위반 주장을 한다면 매우 신빙성이 떨어지겠지요.
게다가 임차인의 원상회복의무 자체가 결코 쉽게 인정되지 않습니다. 임대차는 그 개념 자체로서 임차인이 목적물을 사용 수익하는 것을 내포하고 있고, 그 결과로서 어느 정도의 훼손과 마모는 당연히 수반되는 것이기 때문이지요.
그러므로 임대인의 실거주 위반으로 인해 계약갱신청구권 손해배상청구 소송을 고민하실 때에, 원상복구 주장에 대한 고려는 내려놓으셔도 됩니다. 임대인의 주장은 결코 받아들여지지 않을테니까요.
이점을 가장 잘 보여준 사례가 바로 오늘 포스트에서 소개해드린 승소사례인데요. 실거주 의무를 위반한 임대인이 원상복구 비용 등 말도 안되는 주장을 늘어놓고 있다면, 전문 변호사를 통해 손해배상청구 소송을 제기해보시기 바랍니다. 임대인의 주장은 틀렸고, 임차인의 말이 맞다는 점을 확인하는 가장 좋은 방법이 될테니까요.
대한변호사협회 인증 부동산 &민사법 전문변호사 최아란입니다.
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