안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
오늘은 임대인이 사망한 경우, 임차인이 전세보증금을 반환받아야 하는데 상속인들이 상속재산분할이 끝날때까지 기다려달라고 하는 사례에 대한 대응방안을 살펴볼텐데요.
결론부터 말씀드리자면 임차인은 상속재산분할이 끝날 때까지 기다릴 필요가 없습니다. 즉시 상속인들 각자를 상대로 '누구라도 좋으니 보증금 전액을 반환하라'라는 소송을 제기할 수 있습니다.
임대인이 사망해도, 임대차는 그대로 유지됩니다.
전세 계약을 체결하고 2년간을 거주하다보면, 예기치 못하게 갑자기 임대인이 사망하는 경우가 생기곤 합니다. 임대인이 사망하더라도 임대인의 상속인이 기존 임대인의 지위를 그대로 승계하기 때문에 임대차를 유지하는 데에는 아무 문제가 없습니다.
즉 임대인이 사망해도 임차인은 기존 임대차계약과 동일하게 계속해서 거주할 수 있습니다.
그리고 만기가 도래하면, 상속인들 사이에 아무런 다툼이 없다면 무사히 보증금을 잘 반환받고 이사할 수 있습니다.
상속인들 사이에 소송이 있으면, 전세 보증금을 반환받기가 현실적으로 어렵습니다.
문제는 상속인들 사이에서 상속재산을 두고 다툼이 생기는 경우입니다.
임차인은 만기가 되었으니 어떻게든 보증금을 반환받아야 하는 상황인데, 상속인들끼리 사이가 좋지 않거나, 상속재산을 둘러싸고 소송을 하는 경우에는 서로 책임을 전가하면서 아무도 보증금을 반환하지 않으려 하는 경우가 많습니다.
누가 이 집을 상속받게 될지 모르니 지금은 전세 보증금을 돌려줄 수 없다. 상속재산분할 소송이 끝날 때까지 기다려라
상속인들은 상속재산분할 소송이 끝나 상속재산이 모두 정리될 때까지 임차인에게 마냥 기다려달라고 요구하는 경우가 많은데요.
이때 임차인들께서는 언제 끝날지 모를 상속재산분할 소송을 기다릴 수밖에 없다고 오해하시는 경우가 있습니다.
그러나 임차인은 상속재산분할심판 소송이 끝날 때까지 기다릴 필요가 없습니다.
금전채무는 당연히 상속인들에게 귀속되는 것
임대인이 임차인에게 전세 보증금을 반환해야 하는 것은 '금전채무'입니다.
그리고 대법원은 "금전채무와 같이 급부의 내용이 가분인 채무가 공동상속된 경우, 이는 상속 개시와 동시에 당연히 법정상속분에 따라 공동상속인에게 분할되어 귀속되는 것이므로, 상속재산 분할의 대상이 될 여지가 없다."라고 판시하고 있습니다(대법원 1997. 6. 24. 선고 97다8809 판결).
따라서 전세보증금 반환채무는 상속이 개시됨과 동시에 당연히 공동상속인에게 귀속되는 것이고, 상속재산분할의 대상이 되지 않습니다.
한 마디로 임차인은 상속인들의 상속재산분할을 기다릴 필요가 없습니다.
특정 상속인 1인에게 전액의 지급을 요구할 수 있음
위에서 일반적인 금전채무가 상속 개시, 즉 고인이 사망함과 동시에 법정상속분에 따라 공동상속인들에게 분할 귀속된다는 판례를 살펴보았는데요.
전세보증금 반환채무는 일반적인 금전채무와는 조금 다릅니다.
대법원은 "임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다."라는 점을 분명히 하고 있습니다(대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결). 이 또한 대법원의 확립된 판례입니다.
이때 '불가분채무'란 말 그대로 나눌 수 없는 채무라는 뜻입니다.
공동상속인들의 임대차보증금 반환채무는 나눌 수 없는 채무이니 각 공동상속인들이 자신의 법정상속분만큼만 채무를 변제하면 되는 것이 아니라, 공동상속인 각자가 임차인에 대해서 보증금 전액을 반환할 의무가 있다는 뜻입니다.
만약 공동상속인이 A, B, C 세 명이라면, 임차인은 그 중 A만 콕 찍어 '전액을 반환하라'라고 요구할 수도 있습니다.
이때 A는 B, C와 나누어서 각각 1/3씩 반환하겠다고 할 수 없고, 임차인에게 보증금 전액을 지급할 의무가 있습니다. 이후 A, B, C 사이의 정산은 그들 사이에서 알아서 해결할 문제일 뿐인 거죠.
보다 자세한 내용은 아래의 포스팅을 참고해주세요.
임대인 사망시, 상속인의 보증금 반환 범위 - 전부? 1/n? | 로톡
실제 판례 사건
원고와 고인의 임대차계약 체결
원고는 고인과 임대차계약을 체결하고, 보증금 16억 원, 월세 120만 원을 지급해 왔습니다.
고인의 사망
임대차 기간 중, 고인이 사망했습니다.
상속인들 사이의 상속재산 분할심판청구 소송
고인의 상속인들 사이에서는 상속재산분할에 관한 협의가 이루어지지 않았습니다. 이에 상속인들 사이에 상속재산분할심판청구 소송이 진행되었습니다.
보증금 반환 지연
그러던 중, 임대차계약의 만기가 도래했습니다.
하지만 상속인들은 상속재산분할이 되지 않아 보증금을 반환할 수 없다며 보증금 반환을 미루었지요.
원고의 보증금반환청구 소송 제기
원고는 상속인들을 상대로 보증금을 반환하라는 소송을 제기하였습니다.
피고들은 상속재산분할 심판청구 소송을 기다려야 한다고 주장
이 소송에서 상속인(피고)들은 상속재산분할 심판청구 소송이 진행중이어서 피고들 중 누가 이 사건 아파트를 상속받아 고인의 임대인 지위를 승계할지 확정되지 않았다고 주장했습니다.
법원 : 기다릴 필요 없다. 즉시 임차인에게 전세 보증금을 반환하라
그러나 법원은 상속인들의 주장을 받아들이지 않았습니다.
이 사건에서 법원은 상속재산분할이 이루어지지 않았더라도, 상속인들이 이 사건 아파트를 상속받아 공유하게 되므로, 상속인들은 임차인에게 전세 보증금을 반환할 의무가 있다고 판단하였습니다.
즉, 상속재산분할 심판 결과를 기다릴 것 없이 상속인들은 즉시 임차인에게 전세 보증금을 반환해야 한다는 판결이 선고된 것입니다.
상속재산분할에 몇 년이 걸릴지는 아무도 모릅니다.
상속재산분할 심판 청구 소송은 일반적으로는 1년 정도의 기간이 소요되며, 사건에 따라 더 오랜 기간이 소요될 수 있습니다.
만약 상속인들 중 일부라도 1심 결과에 승복하지 않을 경우, 소송기간은 점차 더 길어질 수 있습니다.
이렇듯 길고긴 싸움은 상속인들끼리 하는 것일뿐, 임차인이 소송의 결과를 기다려야 하는 것이 아닙니다.
오늘 포스트에서 살펴보신 것처럼 임대인이 사망하면 상속인들이 임대인의 지위를 승계하고, 그 상속인들은 공동임대인이 되어 임차인에 대한 보증금 전액을 반환할 의무가 있습니다. 이것은 상속인들끼리 상속재산분할 소송을 하건, 협의분할을 하건 아무런 관련이 없습니다.
그러므로 임대인의 상속인들 사이의 분쟁이 해결되기만을 기다리기보다는 임차인의 사정에 맞추어 보증금을 반환받을 수 있도록 적절한 시기에 법적 대응을 하는 것이 중요합니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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