계약갱신청구권 손해배상 소송 필요서류부터 승소까지 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.

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집주인이 실거주를 하겠다며 임차인의 갱신요구를 거절한 뒤, 실거주하지 않고 제3자에게 세를 놓는 사례들이 흔하게 발생하고 있습니다.

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오늘은 세입자가 집주인의 실거주 위반에 대해 손해배상을 청구하는 소송을 제기할 때에 필요한 서류는 무엇인지부터 실제로 제가 수행한 사례들을 바탕으로 승소에 이르는 방법까지 한 번에 살펴보겠습니다.

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[필요서류 요약]

1. 임대차계약서

2. 확정일자 부여현황

3. 계약갱신청구권 행사 증거(문자, 통화녹음 등)

4. 실거주 통보 증거(문자, 통화녹음 등)

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[승소까지 이르는 순서]

1. 집주인의 실거주 여부 확인부터

2. 손해배상액 계산

3. 소송 전 합의를 시도할 것인가

4. 손해배상청구 소송 제기

5. 소송에 필요한 서류

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계약갱신청구권을 거부당한 임차인의 임대인에 대한 손해배상 청구는 집주인이 실거주를 이유로 들어 세입자의 계약갱신청구권을 거부해놓고, 사실은 제3자에게 세를 놓았을 때에 청구가 가능한 소송입니다.

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따라서 집주인이 실거주하지 않고 제3자에게 세를 놓았다는 점에 대한 증거부터 수집하여야 합니다.

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세입자가 임대차계약을 체결하고 가장 먼저 하는 일이 무엇일까요? 바로 확정일자를 받는 일이지요.

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즉 확정일자 부여현황을 확인하여 집주인이 제3자와 임대차계약을 체결하였는지, 계약일자가 언제인지, 새로운 세입자의 입주일이 언제인지까지 확인할 수 있습니다.

만약 확정일자 부여현황을 확인하였는데 제3자에게 세를 놓은 내역이 확인되지 않는다면, 아직은 소송을 제기하기에 이릅니다. 이 때는 먼저 네이버 부동산 등을 통해 해당 주택이 매물로 등재되어 있는지를 확인하고 관련 증거를 수집하는 것부터 진행하시기 바랍니다.

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다만 요즈음 영리한 임대인과 공인중개사들은 인터넷에 매물 등록을 하지 않고 오프라인으로 방문한 사람에게만 매물을 소개하는 경우들도 제법 많기 때문에 인터넷에 매물로 등재되어 있지 않더라도 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.

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이 경우에는 주기적으로 확정일자 부여현황을 발급하여 제3자에게 세를 놓았는지를 확인하시면 됩니다.

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다음으로 할 일은 세입자의 손해배상액을 계산하여 보는 것입니다. 이 계산을 위해서는 먼저 환산월차임부터 계산해야 합니다.

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[환산월차임 계산 방법]

월세 + {보증금 × (한국은행 기준금리 + 2%) ÷ 12개월}

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예) 보증금 2억 원, 월세 100만원, 한국은행 기준금리 3%를 적용받는 경우라면,

100만원 + {2억원 × (3% + 2%) ÷ 12개월} = 183만 3333원

환산월차임 계산을 마쳤다면, 아래 세 가지 금액 중 가장 높은 금액이 손해배상 금액이 됩니다.

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1. 갱신거절 당시의 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액

갱신을 거절당한 세입자의 환산월차임에 3을 곱한 금액입니다. 위 예시의 경우, 550만원이 됩니다.

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2. 갱신거절 당시의 환산월차임과 새로운 세입자의 환산월차임 사이의 차액의 2년분

갱신을 거절당한 세입자의 환산월차임과 새로운 세입자의 환산월차임을 각각 구한 다음, 그 금액에 24를 곱한 금액입니다. 실제로 계약갱신청구권 손해배상 소송에서 손해액을 산정할 때에 가장 많이 사용되는 방식입니다.

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최근에는 한국은행 기준금리의 적용 시점에 따라 손해배상액에 상당한 차이가 발생하고 있는데요. 현재까지 어떤 기준금리를 적용해야 하는 지에 대한 명확한 판례는 정립되지 않은 상태이므로, 변호사와 충분히 논의한 후에 가장 유리하면서도 승소 가능성이 높은 금액을 청구하시는 편을 권유드립니다.

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3.기존 임차인의 실제 손해액

대표적인 손해액으로는 이사비용, 부동산 중개수수료를 생각해볼 수 있습니다. 이사가는 집에 전세권 설정 등기 등을 하여야 했다면 그 등기설정비용도 손해액에 포함될 수 있습니다.

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아울러 기존에 살던 집과 같은 조건의 집으로 전세금을 증액하여 이사를 한 경우라면, 보증금의 차액에 대한 대출이자도 손해액이 될 수 있습니다.

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저희 사무소에서 진행하고 있는 계약갱신청구권 사건의 의뢰인 분들께서는 상담을 받으시기 전에 미리 손해액을 예상하고 오시는 경우가 대부분인데요. 10분 중에서 8~9분은 계산해오신 금액이 실제 청구할 금액과 다릅니다. 따라서 손해액 계산에 대해서는 해당 사건을 충분히 진행해 본 부동산 전문 변호사와 상의하시는 편이 가장 정확합니다.

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소송은 시간과 비용을 필요로 하는 일이지요. 이에 일부 임차인들은 소송을 제기하기 전에 미리 집주인과 손해배상액을 두고 합의를 시도하시곤 합니다.

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합의는 집주인이 새로운 세입자를 들인 이유를 파악하는 면에 있어서는 좋은 방법이 될 수 있습니다.

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다만 집주인이 말하는 '새로운 세입자를 들일 수밖에 없었던 사유'를 신뢰하기 어렵다는 큰 단점이 있습니다. 실제로 합의를 시도하다가 금액이 맞지 않아 결국 저희 사무소를 찾아 손해배상 소송을 제기하시는 경우가 종종 있는데요. 막상 소송을 진행해보면 집주인이 말하는 사유가 거짓으로 확인되는 경우가 대부분입니다.

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또한 집주인이 세입자가 제시하는 합의금을 그대로 받아들일 가능성은 대단히 낮습니다.

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그러므로 임차인은 다음의 사항을 염두에 두시고, 합의 시도 여부를 결정하셔야 합니다.

첫째, 소송을 제기할 때의 승소가 가능한 금액을 정확히 계산할 것

둘째, 집주인의 주장은 대부분 사실과 다르다는 점을 명심할 것(이미 집주인은 실거주하겠다는 거짓말을 한 이력이 있습니다)

셋째, 소송을 진행할 경우 소요되는 비용을 계산한 다음 집주인과의 합의금의 마지노선을 정할 것

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위 세가지 사항을 충분히 고려한 다음, 합의를 시도할지 아니면 바로 소송을 제기할지를 결정하시기 바랍니다.

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안타깝지만 계약갱신청구권을 둘러싸고 집주인과 세입자 사이에서 합의가 이루어지는 사례는 지극히 드문 실정입니다. 애당초 손해배상을 합의할 집주인이었다면 거짓말을 해서 세입자를 내보내지도 않았을테니까요.

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세입자가 합의를 시도하고 싶지 않거나, 합의가 결렬된 경우 이제 남은 선택은 손해배상청구 소송을 제기하는 것 뿐입니다.

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손해배상청구소송을 제기하면 일부 집주인들은 바로 '돈을 줄테니 소를 취하해달라'라며 변제를 합니다. 변명할 사유조차 없는 집주인은 소송을 해도 자신이 이기지 못할 것임을 알고 있기 때문입니다.

다만 이렇게 현명한 집주인은 흔치 않습니다. 대다수의 집주인들은 돈이 없어 그랬다, 개인적인 사정이 있어서 어쩔수 없었다는 등 다양한 이유를 들어 임차인의 손해배상청구를 기각시키려고 노력합니다.

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그러나 제가 여러 포스팅에서 이미 말씀드렸듯이 예상치 못한 지방발령, 실거주하려던 직계존속의 갑작스러운 사망 등과 같이 아주 특별한 사정이 없는 한 집주인의 변명은 받아들여지지 않습니다.

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저희 사무소에서 수행한 계약갱신청구권 소송의 다양한 유형들 중, 집주인의 변명이 받아들여진 사례는 단 한 건도 없었습니다. 모두 세입자가 승소했습니다.

실거주 거짓말 합의금 거부하고 손해배상 청구하여 승소한 사례 | 로톡 (lawtalk.co.kr)

실거주 갱신거절 후 공실 방치하다가 세입자를 들인 사례 | 로톡 (lawtalk.co.kr)

계약갱신청구권 손해배상 승소사례 | 로톡 (lawtalk.co.kr)

계약갱신청구권 거절로 인한 손해배상청구 소송을 제기하실 때에 필요한 서류는 다음과 같습니다.

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1. 임대차계약서

2. 확정일자 부여현황

3. 계약갱신청구권 행사 증거(문자, 통화녹음 등)

4. 실거주 통보 증거(문자, 통화녹음 등)

실제 손해액을 입증하여 그 금액으로 손해배상으로 청구하고자 하신다면 아래의 증거들이 추가로 필요합니다.

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5. 이사비용 영수증 또는 계좌이체내역

6. 중개수수료 영수증 또는 계좌이체내역

7. 기타 실제 손해액과 관련한 서류 일체

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주택임대차보호법에 계약갱신청구권이 도입된 것은 임차인의 주거생활의 안정을 위한 것입니다. 다만 집주인의 재산권 역시 보호받아야 하는 권리이기에, 법률은 '집주인이 실거주하는 경우만큼은 계약갱신청구권을 거부할 수 있다'라고 규정한 것입니다.

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그런데 일부 임대인들이 이 점을 악용하여 자신이 실거주하겠다고 하여 세입자를 내쫓은 다음, 사실은 실거주하지 않고 제3자에게 세를 놓음으로써 임대료 차액에 해당하는 부정한 이익을 취하고 있는 실정입니다.

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법률은 집주인의 허위 실거주로 피해를 입은 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있는 길을 열어두었습니다. 그러나 임차인이 스스로 그 권리를 찾아서 행사하지 않는다면 법률이 알아서 그 임차인에게 손해를 배상해줄 수는 없는 노릇입니다.

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그러므로 임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 세를 놓은 것으로 확인되었다면, 법률이 보호하고 있는 임차인의 권리를 효과적으로 행사하시기 바랍니다. 진짜 전문 변호사의 소송 진행은 반드시 승소 판결을 이끌어냅니다.

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대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.