임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임,기준금리 적용시점? 

안녕하세요. ​대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.

​

임대인이 실거주할 예정이라고 주장하며 임차인의 갱신요구를 거절할 경우, 임차인으로서는 갱신거절을 받아들이고 이사를 감행하게 됩니다.

​

그런데 막상 이사를 하고 나서 보니 임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 임대한 것으로 확인되어 문제가 되는 사례가 많습니다.

​

이때 임차인은 임대인을 상대로 주택임대차보호법에서 정한 방법으로 계산한 손해배상을 청구할 수 있는데요.

​

이때 반드시 계산하여야 할 두 가지 금액이 바로

1. 갱신거절 당시 환산월차임

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임

입니다.

​

지난 포스트에서는 갱신거절 당시 환산월차임을 계산하는 방법에 대해서 설명드렸는데요.

갱신거절 당시 환산월차임, 한국은행 기준금리 적용시점은? | 로톡

오늘은 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임을 계산하는 방법에 대해서 차근차근 알아보겠습니다.

​

임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임을 계산하기 위해 알아야 할 정보

임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임을 계산하기 위해서는 아래의 정보가 필요합니다.

​

1. 새로 입주한 임차인의 보증금 및 월세 - 확정일자 부여현황을 통해 확인하실 수 있습니다. 이 확정일자 부여현황은 임대차계약서를 지참하고 주민센터를 방문하시면 확보가 가능합니다(집주인 실거주 거짓말 확인 방법, 확정일자 부여현황 발급받기 | 로톡).

2. 한국은행 기준금리 변동추이 - 한국은행 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다(| 한국은행 기준금리 추이(목록) | 통화정책방향 | 통화정책 | 정책/업무 | 한국은행 홈페이지)

​

"임대인이 제3자에게 임대하여 얻은"의 기준시점이 언제인가

주택임대차보호법은 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임을 계산할 때에 한국은행 기준금리를 적용하여야 한다고 규정하고 있습니다.

​

그런데 한국은행 기준금리는 그때그때 달라지다 보니, 그 적용시점을 언제로 할 것인지에 따라 환산월차임의 계산 결과가 달라지게 됩니다.

​

이때 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임의 기준시점을 언제로 계산하여야 하는지에 대해서는

1. 임대인이 제3자와 임대차계약을 체결한 때를 기준으로 한다는 주장

2. 임대인이 제3자에게 목적 주택을 인도한 때를 기준으로 한다는 주장

3. 임대인이 제3자에게 목적 주택을 인도한 이후 한국은행 기준금리의 변동을 모두 반영하여야 한다는 주장

이 엇갈려왔습니다.

이 부분에 대해 아직 대법원 판례가 나오지는 않았습니다. 다만 다수의 하급심 판결에서는 "임대인이 제3자에게 목적 주택을 인도한 날"을 기준으로 하여 "임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임"을 산출하고 있습니다.

​

실제로 수원지방법원 2024. 4. 25. 선고 2023나63987 판결에서는 "임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임은 제3자와 임대차계약을 체결하고 목적 주택을 인도한 날을 기준으로 계산함이 상당"하다고 판시하고 있기도 합니다.

​

아울러 제가 수행하였던 다수의 계약갱신청구권 거절 사건에서도 임대인이 제3자에게 목적주택을 인도한 날, 즉 제3자의 임대차개시일을 기준으로 하여 손해배상금액을 청구하여 승소해 왔습니다.

​

집주인 실거주 거짓말, 허위전입신고 밝혀내고 손해배상 받은 사례 | 로톡

계약갱신청구권 거부, 세입자 손해배상청구 실제 사례 | 로톡

계약갱신청구권 거부 실거주 위반 세입자 승소사례 | 로톡

계약갱신청구권 거부 분쟁조정 실패 후 전부 승소한 사례 | 로톡

실거주위반 계약갱신청구권 손해배상, 지방 발령났지만 임차인 승소 | 로톡

실거주위반 계약갱신청구, 집주인의 원상복구 주장에 승소한 사례 | 로톡

계약갱신청구권 거부 손해배상 소송 승소 사례 | 로톡

계약갱신청구권 손해배상 소송 필요서류부터 승소까지 | 로톡

실거주 갱신거절 후 공실 방치하다가 세입자를 들인 사례 | 로톡

임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임 계산 방법

결국 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임은 임대인과 신규 임차인 사이의 임대차기간이 시작되는 날의 한국은행 기준금리를 적용하여 계산할 수 있습니다.

​

전세 보증금 x (신규 임차인의 임대차개시일의 한국은행 기준금리 + 2%) ÷ 12
월세가 있는 경우, 월세를 합산

예를 들어 전세보증금이 2억 원이고, 2024. 10. 15.에 신규 임차인의 임대차가 시작된다고 가정해 보겠습니다.

2024. 10. 15.의 한국은행 기준금리는 3.25%이지요?

​

따라서 환산월차임은 2억 원 x (3.25% + 2%) ÷ 12의 계산을 거쳐 875,000원이 됩니다.

​

정확한 손해배상금액을 산출하지 못하면 그만큼 소송비용을 받아내기가 어렵습니다.

우리 민사소송법에서는 소송비용은 패소한 사람이 부담한다고 규정하고 있습니다. 따라서 승소할 수 있는 금액을 정확하게 청구하고 그 금액에 대해서 모두 승소하여야 소송 과정에서 지출한 비용을 최대한 회수할 수 있습니다.

​

이 말은 무리하게 청구금액을 높게 잡았다가 많은 부분을 패소할 경우, 임대인으로부터 소송비용을 받아낼 수 없다는 말이기도 합니다.

​

그러므로 무턱대고 소송을 제기하기에 앞서 먼저 법률과 판례에 따라 정확하게 손해배상금액을 산출하고, 그 금액을 토대로 소 제기의 이해득실을 잘 따져보시기 바랍니다.

​

대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.