안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
집주인이 실거주하겠다고 하면, 세입자는 갱신요구권을 거절당할 수밖에 없습니다.
집주인이 '내가 들어가서 살테니 만기가 되면 이사해라'라고 하면, 세입자는 계약을 갱신시킬 방법이 없습니다. 어쩔 수 없이 이사를 가야 하죠.
그런데 뒤늦게 집주인이 실거주하지 않는 것으로 밝혀져 문제가 되곤 합니다.
세입자 입장에서는 집주인이 실거주한다고 해서 그 말을 철석같이 믿고 이사를 했는데 뒤통수를 맞은 셈이 되는 것이지요.
집주인의 실거주가 거짓임을 안 때부터 3년이 지나지 않았다면, 지금이라도 손해배상청구 소송이 가능합니다.
아래의 경우, 세입자는 집주인을 상대로 손해배상청구 소송을 할 수 있습니다.
집주인이 실거주하겠다고 말해서 세입자를 내쫓았는데
이후 2년 내에
실거주하지 않고 제3자에게 세를 놓은 경우
이때의 손해배상청구 소송은 '집주인이 실거주하지 않고 제3자에게 세를 놓았다'는 사실을 안 날로부터 3년 내에 제기하기만 하면 됩니다.
이사한 날로부터 3년이 아닙니다. 허위 실거주를 안 날로부터 3년입니다.
※ 집주인의 허위 실거주는 민법상 불법행위에 해당합니다. 불법행위로 인한 손해배상청구는 그 불법행위가 있었다는 사실을 안 때로부터 3년, 그 불법행위가 있었던 날로부터 10년 이내에 제기하면 됩니다.
따라서 이사 직후에 집주인의 허위 실거주를 파악하지 못했더라도 걱정하지 않아도 됩니다. 지금 알았다면, 지금이라도 얼마든지 손해배상을 청구할 수 있으니까요.
확정일자 부여현황이라는 서류를 발급받아보세요.
세입자는 임대차계약서를 지참하여 주민센터를 방문하면 '확정일자 부여현황(계약 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인용)'이라는 서류를 발급받을 수 있습니다.
이 서류를 통해
임대인이 새로운 임차인을 들인 시점이 언제이고,
그 임차인의 보증금과 월세는 얼마이며
그 임차인의 임대차기간은 언제였는지까지
확인할 수 있습니다.
누가 봐도 집주인이 실거주 못할만한 사유가 있다면, 집주인은 손해배상책임을 지지 않습니다.
집주인이 실거주를 하지 않는다고 해서 무조건 세입자가 손해배상을 받을 수 있는 것은 아닙니다.
비록 집주인이 실거주를 하지 않는다 할지라도, 그 집주인에게 누가 보더라도 실거주할 수 없을만한 정당한 사유가 있었다면 집주인은 손해배상책임을 지지 않습니다.
예를 들어 갱신거절 후 이사를 하려고 하였는데 갑자기 타 지역으로 발령을 받게 되었다는 등의 사정이 있었다면, 이후 집주인이 제3자에게 세를 놓았다고 하더라도, 그 집주인은 손해배상을 하지 않아도 됩니다.
하지만 집주인에게 정당한 사유가 있는 경우는 거의 없습니다.
집주인이 실거주하지 못한 데에 대한 정당한 사유가 인정되려면,
시점 : 갱신거절을 한 이후 새로운 임차인에게 임대를 하기까지 사이에 집주인에게 갑작스러운 사정의 변경이 있어야 합니다.
객관적으로 볼 때 불가피한 사정변경 : 이때의 사정변경은 단순히 집주인의 주관적인 것으로는 부족합니다. 객관적으로 제3자가 보더라도 '아 이정도면 실거주를 못할만 했겠네'라고 볼 정도의 불가피한 사정이어야 합니다.
입증책임 : 집주인이 스스로 '내가 입주하려고 했는데 입주를 못하게 된 사정이 있었다'라는 점을 스스로 주장하고 입증해야 합니다.
실제로 허위 실거주로 인한 손해배상사건을 진행하다보면 집주인들이 온갖 주장을 하곤 하는데요.
대개의 사건에서는 임대인이 처음부터 작정하고 거짓말을 하여 세입자를 내보낸 경우이기 때문에, 집주인에게 '실거주하지 못할 만한 정당한 사유가 있었다'라고 인정되는 경우는 매우 드뭅니다.
실제로 저희 사무소에서 진행한 아래의 사례들에서 임대인의 변명이 모두 인정되지 않았고, 전부 임차인이 승소하셨습니다.
해외 거주 집주인이 실거주를 하겠다며 계약갱신요구를 거절한 사건 | 로톡
계약갱신청구권 행사 증거가 없었지만 손해배상청구에서 승소한 사건 | 로톡
집주인 실거주 거짓말, 허위전입신고 밝혀내고 손해배상 받은 사례 | 로톡
계약갱신청구권 거부, 세입자 손해배상청구 실제 사례 | 로톡
계약갱신청구권 거부 실거주 위반 세입자 승소사례 | 로톡
계약갱신청구권 거부 분쟁조정 실패 후 전부 승소한 사례 | 로톡
실거주위반 계약갱신청구권 손해배상, 지방 발령났지만 임차인 승소 | 로톡
실거주위반 계약갱신청구, 집주인의 원상복구 주장에 승소한 사례 | 로톡
계약갱신청구권 손해배상 소송 필요서류부터 승소까지 | 로톡
실거주 갱신거절 후 공실 방치하다가 세입자를 들인 사례 | 로톡
나의 이사일자와 후속임차인의 계약일자 사이의 간격이 짧을수록, 세입자의 승소확률이 높아집니다.
세입자 입장에서는 나의 이사 후 집주인이 얼마나 지나서 다음 세입자를 들였는지를 주목해볼 필요가 있습니다.
이사 후 몇 달 지나지 않아 새로운 세입자가 들어왔다면, 임대인은 처음부터 실거주하겠다고 거짓말을 해서 갱신요구를 거절했을 가능성이 높습니다.
갑자기 그 몇 달 사이에 임대인에게 극적인 사정변경이 있었을 가능성은 지극히 낮으니까요.
※ 반면에 이사 후 1년 반쯤 지나 새로운 세입자가 들어왔다면, 그사이 임대인이 거주하다가 정말로 사정변경이 생겼을 가능성이 있으므로 소 제기에 앞서 신중하게 고민해보셔야 합니다.
손해배상 금액은 '세 세입자의 월세 - 나의 월세'의 2년분입니다.
허위 실거주로 인한 손해배상청구 사건에서의 손해배상금액은 후속 임차인의 환산월차임과 나의 환산월차임 사이의 차액의 2년분입니다.
구체적인 계산 방법은 아래의 포스트를 참조해주세요.
계약갱신청구권 거부 환산월차임 손해배상 금액 계산 방법 | 로톡
내 월세의 3개월분
또는 나의 실제 손해액(이사비용 등)
이 위 금액보다 더 큰 경우에는 그 금액을 청구할 수 있습니다만, 대다수의 사례에서는 위에서 2년분 월세 차액이 더 크기 때문에 월세 차액으로 손해배상을 청구하고 있습니다.
이 돈 없어도 살 수 있어요. 하지만 괘심해서 못참겠어요.
제가 다수의 계약갱신청구권 거절 사건에 대해 상담을 진행하다보면 임차인분들이 하나같이 하시는 말씀입니다.
'집'은 생활의 안정을 크게 좌우합니다. 특히 어린 아이를 키우는 가정의 경우 갱신청구권이 거절당했을 때의 막막함을 이루 말할 수 없을 정도입니다.
계속 살고 싶은 마음이 굴뚝같은데, 집주인이 실거주하겠다고 하니 어쩔 수 없이 이사를 하게 되는 것이지요.
그렇다 보니 뒤늦게 집주인에게 속았다는 사실을 알게 되었을 때 세입자는 집주인의 괘씸한 행태에 크게 분노할 수밖에 없습니다.
결국 집주인의 행태를 낱낱히 밝혀내겠다는 마음으로 손해배상청구 소송이라는 어려운 결심을 하게 되는데요.
세입자의 억울함은 판결로 해소되는 경우가 대단히 많습니다. 법은 결코 거짓말을 하는 자의 편에 서지 않으니까요.
대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.