안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
제소전화해는 확정된 판결과 동일한 효력이 있습니다.
제소전화해란 민사분쟁에 대한 소송을 제기하기 전에 당사자가 법원에 화해를 신청하여 법원에서 이루어지는 화해를 말합니다.
제소전화해가 성립 되면 법원에서 화해조서를 작성하게 되는데요. 화해조서는 확판결과 동일한 효력이 있습니다.
민사소송법 제220조(화해, 청구의 포기ㆍ인낙조서의 효력) 화해, 청구의 포기ㆍ인낙을 변론조서ㆍ변론준비기일조서에 적은 때에는 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가진다.
따라서 추후 임차인이 임대차계약에 따른 차임 지급을 연체하는 등 화해조항을 위반할 경우, 임대인은 따로 소송을 제기하지 않고 이미 받아둔 제소전 화해조서를 토대로 즉시 건물인도집행 등을 할 수 있습니다.
이로 인해 임차료가 높은 건물에서는 임대차계약을 체결하면서 제소전화해도 함께 신청하는 경우가 상당합니다.
화해조서에 따른 강제집행은 화해조서상의 임차인에 대해서만 가능합니다.
청구권에는 두 가지 종류가 있습니다. 하나는 물권적 청구권이고, 다른 하나는 채권적 청구권인데요.
등기부에 쓰는 권리에서 나오는 권리는 물권적 청구권이고, 등기부에 쓰지 않고 당사자들 사이의 계약관계 등에서 나오는 권리는 채권적 청구권이라고 생각하시면 이해가 조금 쉽습니다.
임대인과 임차인 사이의 권리는 임대차계약에서 나오는 권리이죠. 따라서 임대인과 임차인 사이의 제소전 화해조서에서 나오는 권리는 채권적 청구권에 해당합니다.
임대인의 권리가 채권적 청구권이었다 보니, 화해조서에 따른 임대인의 '건물인도청구권' 역시 채권적 청구권에 해당합니다.
그런데 채권적 청구권은 당사자들 사이에서만 효력이 있을 뿐, 제3자에 대해서는 효력을 주장하지 못합니다.
따라서 임대인은 화해조서의 당사자인 임차인 본인에 대해서만 화해조서의 효력에 따른 건물인도를 청구할 수 있고, 화해 당사자가 아닌 제3의 점유자에 대해서는 화해조서의 효력에 따라서 건물인도를 청구할 수는 없습니다.
점유자가 바뀌었다면 승계집행문 발급도 불가능합니다.
민사집행법 제31조는 채무자의 승계인에 대한 승계집행문 발급이 가능하다고 규정하고 있습니다. 승계집행문 발급이 가능하다면, 굳이 다시 소송을 할 필요 없이 화해조서에 대한 승계집행문을 발급받아 집행을 하면 됩니다.
민사집행법 제31조(승계집행문) ①집행문은 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 내어 주거나 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있다. 다만, 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나, 증명서로 승계를 증명한 때에 한한다.
②제1항의 승계가 법원에 명백한 사실인 때에는 이를 집행문에 적어야 한다.
그러나 이때의 승계인은 집행권원에 표시된 채권자가 채무자에 대하여 대세적 효력을 갖는 물권적 청구권을 가지는 경우의 승계인을 말합니다.
그런데 앞에서 말씀드렸듯이 임대인의 임차인에 대한 권리는 '채권적 청구권'에 불과합니다.
따라서 임차인이 제3자에게 점유를 이전해버렸다면, 그 제3자는 화해조서의 효력이 미치는 승계인이 아니므로 승계집행문도 발급받을 수 없습니다.
미련을 버리고 하루빨리 현 점유자를 상대로 명도소송을 해야 합니다.
임대차계약을 체결하면서 하는 제소전화해는 주로 임대차계약이 종료되었을 경우의 인도 강제집행을 대비하기 위함입니다.
이 글을 일고 계신다면 인도집행을 해야 하는 상황에서 점유자가 바뀌어 곤란한 상황에 놓여 있는 분들이시겠죠.
오늘 글에서 설명드린 것과 같이 제 아무리 제소전 화해를 하였다 하더라도, 이후 임차인이 제3자에게 점유를 넘겨버렸다면 이제 그 화해조서로는 강제집행을 할 수 없습니다.
이럴 때는 가차없이 화해조서에 대한 미련을 버리고, 현 점유자를 상대로 명도소송을 하는 것만이 문제를 해결하는 지름길입니다.
* 임대인의 동의 없는 전대차는 무효입니다. 따라서 임차인이 무단으로 전차인을 들였다면, 즉시 임대차계약 해지 통보를 하시고, 전차인을 상대로 건물 인도를 청구할 수 있습니다.
점유이전금지가처분을 반드시 해야 합니다.
그런데 만약 현 점유자를 상대로 소송을 하고 있는 도중에 현 점유자가 또다른 제3자에게 또 점유를 넘겨버리면 어쩌죠?
이렇게 되면 현 점유자를 상대로 승소를 했음에도 불구하고, 또다시 제3자에게 소송을 해야 하는 엄청난 문제가 발생합니다.
이럴 때를 대비해서 임대인은 반드시 현 점유자를 상대로 명도소송을 진행하기에 앞서 '점유이전금지가처분'을 해야 합니다.
점유이전금지가처분을 하게 되면, 그때부터는 소송 도중에 또다시 점유자가 바뀔 경우 바뀐 점유자를 상대로 승계집행문을 발급받는 것이 가능하기 때문입니다.
보증금이 소진되기 전에 신속하게 움직여야 합니다.
많은 의뢰인분들이 보증금이 거의 소진될 때에야 명도소송을 하겠다며 변호사를 찾아오시곤 합니다.
그러나 소송에 소요되는 기간, 그 기간 동안의 받아내지 못할 월세 등을 고려하면 보증금이 많이 남아 있을 때 오시는 것이 백번 현명합니다.
명도소송은 통상적으로 6개월 가량의 시간이 걸리고, 사건에 따라서는 더 오래 걸리는 경우도 허다 합니다. 게다가 소송에서 승소한다고 끝이 아니고, 그 이후 강제집행을 하여 인도를 받아올 때까지는 2~3개월 가량의 시간이 추가로 소요됩니다.
따라서 이 기간 동안 임대인은 월세를 받지 못한 상태에서 소송을 이어나가야만 합니다.
남아있는 보증금이 상당하다면야 보증금에서 연체 차임을 공제하면 되니 문제되지 않습니다만, 남아있는 보증금이 간당간당 하다면 하루하루 입이 바짝 마를 수밖에 없습니다.
그러므로 제소전 화해를 하였지만, 이후 점유자가 바뀐 것을 확인했다면, 그 순간 바로 법적 대응을 준비하시는 것이 손해를 줄이는 최선의 방법입니다.
대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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