임차인 사망 후, 상속인이 보증금 반환을 청구한 사례 

안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.

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임대차기간 중, 임대인이나 임차인이 갑자기 사망하는 경우가 종종 있습니다. 오늘은 주택의 임차인이 사망한 다음, 임차인의 상속인이 임대인을 상대로 보증금 반환을 청구하여 받아낸 사례를 살펴보겠습니다.

임대차기간 중 임대인 또는 임차인이 사망한 경우

임대인이 사망한 경우

임대인이 사망한 경우, 임차인은 임대인의 상속인들과 임대차 관계를 이어가게 됩니다. 즉, 임대인의 상속인들이 공동임대인이 되고, 임차인은 그 상속인들을 상대로 추후 임대차보증금반환을 요구할 수 있습니다.

임대인 사망시, 상속인의 보증금 반환 범위 - 전부? 1/n? | 로톡

임차인이 사망한 경우

임차인이 사망한 경우, 임차인의 상속인들이 고인의 권리와 의무를 승계합니다.

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임차인이 임대인에게 지불해야 할 월세가 있다면 이를 상속인들이 대신 지급해야 하고, 임차인이 임대인에게 받아야 될 임대차보증금이 있다면 계약 종료시 상속인들이 임대인으로부터 보증금을 반환받을 권리가 있습니다.

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※ 임차인이 사망했다는 이유로 임대차계약이 자동으로 종료되지 않습니다. 또한 임차인의 상속인들이 마음대로 중간에 계약을 해지할 수도 없습니다. 임대차계약이 끝나야 보증금 반환을 청구할 수 있다는 점을 유념하시기 바랍니다.

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임차인 사망시, 임대차계약을 종료시키려면

임대차계약을 종료하는 방법은 크게 두 가지입니다. 합의 하에 계약을 해지하는 것과 만기가 도래할 때까지 기다리는 것인데요.

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임차인이 임대차목적물을 계속 사용할 의사가 없다면, 일단 합의해지를 시도해보고, 합의가 불가하면 만기를 기다려야 합니다.

합의 해지 시도

앞서 설명드린 것과 같이 임차인이 사망했다고 하더라도, 임대차계약은 종료되지 않습니다.

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바꿔말하면 임대인에게는 계약을 해지해 줄 의무가 없다는 말입니다.

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따라서 임차인이 사망했고, 만기 전에 계약을 종료시키기를 원한다면 집주인에게 합의 해지를 해달라고 부탁할 수밖에 없습니다.

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통상적으로는 다음 세입자를 구하는 데에 적극적으로 협조하고, 부동산중개수수료를 임차인의 상속인이 부담하겠으며, 주택에 손상된 부분이 있으면 손해배상을 한다는 조건 등을 제시하며 합의 해지를 유도하곤 합니다.

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임대인과 원만히 합의가 된다면, 합의한 날짜에 집을 인도하고, 보증금을 반환받으면 됩니다.

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합의해지 불가시, 만기에 계약을 종료하겠다고 미리 통지할 것

임대인과의 합의에 실패했다면, 임대차계약의 만기가 되어 계약이 끝날 때까지 기다릴 수밖에 없습니다.

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주의할 점은 만기가 된다고 당연히 계약이 종료되지는 않는다는 점입니다. 만기까지 아무것도 하지 않고 기다렸다가는 자칫 계약이 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.

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그러므로 임차인의 상속인들은 만기일로부터 6개월 전 내지 2개월 전에 임대인에게 '만기가 되면 계약을 종료하겠다'라는 의사를 정확하게 통지하여야 하고, 그 통지가 임대인에게 도달한 것까지 확인하여야 합니다.

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※ 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 상태라면, 만기를 기다릴 것 없이 즉시 해지통보를 하면 됩니다. 즉시 해지통보를 하면 그 통보가 임대인에게 도달한 때로부터 3개월 뒤에 계약이 종료됩니다.

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이때 임대인에 대한 통지는 상속인 1인이 하는 것으로는 부족하고, 상속인 전원이 임대인 전원을 상대로 하여야 한다는 점을 유념하시기 바랍니다.

임차인 사망 후, 상속인이 보증금을 반환받은 사례

오늘 소개드리는 사례는 임차인이 사망한 후, 임차인의 상속인이 임대인을 상대로 계약 해지 통보를 한 다음, 임대인을 상대로 보증금 반환을 청구한 사례입니다.

아버지(임차인)의 사망

의뢰인의 아버지는 약 4년 전, 집주인과 전세 계약을 체결하고 의뢰인과 함께 이 사건 건물에 입주하였습니다.

이후 아버지와 집주인 사이의 전세 계약은 묵시적으로 갱신된 상태였습니다.

그러던 중, 예기치 못하게 갑자기 아버지가 돌아가셨습니다.

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의뢰인은 아버지의 유일한 상속인이었는데요. 당장은 아버지와 함께 살던 집에서 이사할 계획이 없었으므로 일단 계약을 유지하면서 계속 거주하였습니다.

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임대차계약 해지 통보

그로부터 약 1년 뒤, 의뢰인은 이 사건 건물에서 이사하기로 마음먹었습니다.

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이에 의뢰인은 집주인에게 임대차계약을 해지하겠으니 3개월 뒤에 보증금을 반환할 것을 요구했습니다(임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 해지 통지를 할 수 있습니다. 임대인이 해지 통지를 받은 때부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다).

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임대인의 보증금 반환 지체

집주인은 다음 세입자를 구해 보증금을 반환하겠다고 했습니다.

그러나 아무리 기다려도 다음 세입자가 구해지지 않았습니다.

그리고 의뢰인이 보기에 집주인은 다음 세입자를 구하려고 딱히 노력하고 있지도 않았습니다.

보증금반환청구 소송 제기

의뢰인은 무려 1년간 집주인이 보증금을 반환하기를 기다렸습니다. 하지만 보증금을 받지 못했죠.

결국 의뢰인은 기다리다 못해 법률사무소 아란을 찾아 보증금 반환 청구 소송을 의뢰하셨습니다.

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소를 제기하자, 180도 돌변한 집주인

의뢰인이 소송을 제기하자, 집주인의 태도가 180도 바뀌었습니다.

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갑자기 적극적으로 다음 세입자를 찾기 시작한 것입니다.

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소제기 후 3개월 만에 보증금 전액 회수

결국 이 사건의 집주인은 의뢰인의 소제기 후 2개월만에 다음 세입자를 구하는 데에 성공했습니다.

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그리고 그로부터 1개월 뒤 다음 세입자가 이 사건 건물에 이사를 들어왔습니다.

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결과적으로 의뢰인은 소 제기 후 3개월 만에 집주인으로부터 보증금 전액을 깔끔하게 회수하고 소를 취하하였습니다.

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임차인 사망시, 계약을 종료시키는 것이 무엇보다 중요합니다.

임차인이 사망한 경우, 임차인의 상속인들이 우왕좌왕 당황하는 경우가 많습니다. 누구나 이런 일을 겪는 것은 처음일테니까요.

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만약 상속인들이 임대차계약을 유지할 계획이라면 특별한 조치를 취하지 않아도 됩니다. 임대차계약은 당연히 승계되니까요.

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그러나 상속인들이 임대차계약을 끝내고 싶다면, 계약을 종료시키는 것이 무엇보다 중요합니다.

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계약이 잘 종료되었다면, 그 다음 절차는 일반적인 보증금반환청구 소송과 다르지 않습니다. 즉 임차인의 상속인들이 당연히 승소할 것이고, 당연히 집주인으로부터 보증금을 받아낼 수 있습니다.

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대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.