계약갱신청구권 거부 환산월차임 손해배상 금액 계산 방법 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.

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임대인이 실제 거주하겠다는 이유로 임차인의 계약 갱신요구를 거부하였음에도 불구하고, 그로부터 2년 내에 실거주하지 않고 제3자에게 세를 놓았다면, 임대인은 자신이 실거주하지 않고 세를 놓게 된 데에 대한 정당한 이유가 없는 한 임차인의 손해를 배상하여야 합니다.

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주택임대차보호법은 임차인이 배상받을 수 있는 손해에 대해 다음 세 가지 중 가장 큰 금액이 손해액이 된다고 규정하고 있습니다.

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1. 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

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위 세 가지 금액 중 1.과 2.는 환산월차임을 기준으로 손해액을 산출하고 있는데요.

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오늘은 환산월차임을 통해 계약갱신청구권을 거부당한 임차인의 손해배상 금액을 산출해보겠습니다.

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환산월차임을 계산하기 위해서는 먼저 한국은행 기준금리를 파악해야 합니다.

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한국은행 기준금리의 변동추이는 아래의 링크를 통해 확인하실 수 있습니다(출처 : 한국은행 홈페이지).

| 한국은행 기준금리 추이(목록) | 통화정책방향 | 통화정책 | 한국은행 홈페이지 (bok.or.kr)

갱신거절 당시 환산월차임을 파악하기 위해서는 먼저 갱신거절 당시의 한국은행 기준금리를 알아야 합니다.

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예를 들어 2021. 8. 1.에 갱신을 거절당했다면 이 때의 기준금리는 2020. 5. 28.부터 2021. 8. 26. 사이의 기준금리인 0.50%의 적용을 받게 됩니다.

갱신거절 당시의 환산월차임은 다음과 같이 계산됩니다.

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기존 전세보증금 × {(한국은행 기준금리+2%) ÷ 12개월}

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예를 들어 전세보증금은 5억 원이고, 2021. 8. 1. 갱신을 거절당한 경우를 계산해보겠습니다.

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500,000,000 × {(0.5% + 2%) ÷ 12개월}

= 1,041,666원

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임대인이 제3자에게 임대한 시점이 언제인지에 대해서는 다툼의 여지가 있습니다만, 최근에 선고된 판결에 따르면 제3자의 임대차 개시일을 기준으로 산출하고 있습니다.

따라서 제3자의 임대차기간이 2022. 1. 20.부터 2024. 1. 19.까지라면, 이 때의 기준금리는 2022. 1. 14.부터 2022. 4. 14.까지의 기준금리인 1.25%의 적용을 받게 됩니다.

임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임은 다음과 같이 계산됩니다.

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새 임차인의 전세보증금 × {(한국은행 기준금리+2%) ÷ 12개월}

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예를 들어 새 임차인의 전세보증금이 7억 원이고, 임대차 개시일이 2022. 1. 20.인 경우를 계산해보겠습니다.

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700,000,000 × {(1.25% + 2%) ÷ 12개월}

= 1,895,833원

기존 전세보증금 × {(한국은행 기준금리+2%) ÷ 12개월} × 3개월

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예를 들어 전세보증금은 5억 원이고, 2021. 8. 1. 갱신을 거절당한 경우라면 아래와 같이 계산됩니다.

500,000,000 × {(0.5% + 2%) ÷ 12개월} x 3개월

= 3,125,000원

[ 새 임차인의 전세보증금 × {(한국은행 기준금리+2%) ÷ 12개월}

- 기존 전세보증금 × {(한국은행 기준금리+2%) ÷ 12개월}]

x 24개월

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예를 들어 전세보증금은 5억 원이고, 2021. 8. 1. 갱신을 거절당한 임차인을 상정해보겠습니다.

이때 임대인이 새 임차인에게 임대를 놓았고, 그 임차인의 임대차개시일이 2022. 1. 20.이라면 아래와 같이 계산됩니다.

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[700,000,000 × {(1.25% + 2%) ÷ 12개월} - 500,000,000 × {(0.5% + 2%) ÷ 12개월}] x 24개월

= (1,895,833원 - 1,041,666원) x 24

= 20,500,000원

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위 두 가지 금액과, 임차인이 입은 실제 손해액까지 총 세 가지 금액을 비교해본 다음 그 중 가장 큰 금액을 임대인에게 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

환산월차임은 그 자체로서는 단순한 계산입니다만, 한국은행 기준금리의 적용시점을 두고 많은 논란이 있습니다.

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이에 의뢰인들께서는 실제로 손해배상을 청구할 경우 어느 정도의 금액이 나올지를 두고 많이 궁금해하시는데요. 실제 판결에서 어떤 부분에 대해 다툼이 있는지, 최소한 보장받을 수 있는 청구금액이 어느 정도인지에 대해서는 전문가와 함께 계산해보시는 것이 가장 정확합니다. 다양한 변수를 고려하여 최저금액과 최고금액을 산출해본 다음에야 소송을 진행할지 여부를 결정할 수 있으니까요.

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승소한 임차인은 패소한 임대인에게 변호사보수의 대부분을 지급받을 수 있습니다. 그러므로 승소가능성, 손해배상금액 및 승소시 회수 가능한 변호사비용까지 전문 변호사와 먼저 상의해보시는 것을 권유드립니다.

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대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.

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