안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
매매를 위해 기존 세입자를 내보내려는 임대인들
일부 갭투자가 흥행하는 지역을 제외하면, 아파트를 매매할 때에는 즉시 입주가 가능한 공실이 인기가 많습니다. 매수인의 입장에서는 일단 매수 후 최소 2년간 실거주를 할 것을 계획하는 경우가 많기 때문인데요.
이런 이유 때문에 집주인들은 집을 팔고자 할 때, 전세를 끼고 매수할 사람을 찾기보다는 현재의 매수인을 내보내고 공실 상태에서 매수인을 찾기를 희망합니다.
그러나 임차인의 입장에서는 집주인이 매매를 하건 말건 그건 집주인의 소관이고, 내 계약갱신청구권은 안전하게 보장받기를 원합니다.
세입자가 갱신청구권을 시도하면, 갑자기 실거주하겠다며 갱신을 거절하는 경우가 많아
그런데 부지런히 매매를 시도하던 집주인이 세입자가 계약갱신청구권을 행사하겠다고 하면 갑자기 자신이 실거주하겠다고 입장을 바꾸는 경우가 많습니다.
실거주하겠다고 핑계를 대서 일단 세입자를 내보낸 후, 공실 상태에서 매매를 시도하기 위함이지요.
매매가 뜻대로 되지 않으면, 결국 제3자에게 임대를 하게 돼
그러나 어디 매매가 임대인의 뜻대로 그리 쉽게 되겠습니다. 특히 실거주하겠다고 거짓말을 할 정도로 욕심많은 집주인들은 욕심을 부리는 경우가 많습니다. 결국 임대인의 계획과는 달리 매수인을 찾지 못하는 경우가 많지요.
이렇듯 장기간 매매가 늦어지면, 버티다 못한 집주인이 결국 매매를 보류하고 새로운 세입자를 구해 임대를 놓는 경우가 상당합니다.
오늘은 매매하겠다던 집주인이, 갑자기 실거주를 하겠다고하여 세입자의 갱신요구를 거절하고, 이후 제3자에게 임대한 사건에서 세입자가 집주인을 상대로 손해배상을 받아낸 실제 사례를 살펴보겠습니다.
매매-실거주-제3자 임대로 계속해서 말을 바꾸었던 실제 사건
매매를 할 예정이므로 재계약이 불가능하다는 통보
전세 계약의 만기를 6개월 가량 앞둔 날, 의뢰인(임차인)은 집주인으로부터 한 건의 문자메시지를 받았습니다.
만기가 되면 집을 매매할 예정이기 때문에 재계약을 할 수 없다는 것이었습니다.
의뢰인의 계약갱신청구권 행사
며칠 뒤, 의뢰인은 집주인에게 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 행사하겠다는 의사를 전달했습니다.
집주인의 실거주 통보
그러자 불과 며칠 전까지만 하더라도 실거주하겠다던 집주인이 갑자기 '내가 실거주하겠다'라며 입장을 번복했습니다.
의심스러웠지만, 이사 진행
의뢰인은 집주인의 행태가 대단히 의심스러웠지만, 실거주를 안할 거라고 100% 확신할 수도 없는 상황이었기 때문에 일단 갱신거절을 받아들이고 이사를 했습니다.
7개월 뒤, 집주인이 제3자에게 건물을 임대함
집주인은 야심차게 이 사건 건물을 제3자에게 매도할 계획을 세웠지만 결국 매매에 실패했습니다.
그리고 의뢰인이 이사를 나온 후 약 7개월 뒤, 집주인은 결국 제3자에게 이 사건 건물을 임대했습니다.
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손해배상청구 소송 제기
내내 의심하였던 일이 현실이 되자, 의뢰인은 더이상 참을 수 없었습니다.
이에 법률사무소 아란에 부당한 계약갱신청구권 거부에 대한 손해배상청구 소송을 의뢰하셨습니다.
집주인은 실거주하려고 했었다고 주장했지만...
소송을 당하자 집주인은 다음과 같이 주장했습니다
이 사건 건물에서 부모님과 합가를 하려고 했다
그래서 부모님이 먼저 실거주를 했었다
그러던 중 부모의 건강이 악화되었다
엎친 데 덮친 격으로 이 사건 건물 인근으로 전근을 신청했는데 발령이 나지 않았다
그래서 할 수 없이 실거주를 포기하고 제3자에게 임대하게 되었다.
앞뒤가 맞지 않는 부분을 콕콕 짚어가며 반박
그러나 집주인의 주장에는 허점이 많았습니다. 이에 이 소송에서는 아래와 같이 반박하였지요.
부모님과 합가할 아무 이유가 없었다
관리사무소를 통해 확인한 결과 이 사건 건물에 실거주한 사람은 없었다
부모의 건강 악화는 갱신거절 이전부터 있었던 문제다
전근 신청에 대한 아무런 근거가 없다
실거주하지 못한 데에 대한 불가피한 사정은 없다
청구금액의 75%를 인정하는 조정을 갈음하는 결정
통상적으로 임대차 관련 사건을 판단하는 재판부는 임대인과 임차인이 조정을 통해 합의점을 찾아보기를 권유하는 경우가 많습니다.
이 사건에서도 조정 시도가 있었는데요. 집주인 측에서는 청구금액의 절반 이상을 절대 줄 수 없다는 입장이었기 때문에 조정이 이루어지지 않았습니다.
그러자 재판부는 의뢰인의 청구금액의 75%를 받아들이는 내용으로 조정을 갈음하는 결정을 하였습니다.
조정을 갈음하는 결정은 재판부에서 조정을 권유하는 취지이기 때문에 집주인과 세입자 중 어느 한명이라도 이의를 제기하면 그 결정은 무효가 됩니다. 이 사건 역시 의뢰인에게도, 집주인에게도 이의를 제기할 기회가 있었는데요.
의뢰인은 아래와 같은 이유로 이의를 제기하지 않기로 했습니다.
청구금액의 75% 정도면 충분히 만족한다.
끝까지 재판을 해서 이길 수 있다고 하더라도, 판결을 받을 때까지의 불안함을 견디는 것보다는 재판부의 결정을 받아들이겠다
이후 집주인의 이의신청 여부를 지켜보았는데요. 조정에서는 그토록 절반 이상 줄 수 없다던 집주인은 아무래도 판이 불리하게 돌아가는 것을 눈치챈 듯 했습니다. 결국 청구금액의 75%를 지급하라는 법원의 결정을 그대로 받아들였습니다.
이로써 조정에 갈음하는 결정, 즉 집주인이 의뢰인에게 75%를 지급하기로 하는 것으로 사건이 확정되었습니다.
깔끔하게 돈 받고, 사건 종료
이후 의뢰인은 집주인으로부터 청구금액의 75%를 깔끔하게 지급받고 사건이 마무리되었습니다.
소송의 시작은 쉽습니다. 과정이 어려울 뿐입니다.
계약갱신청구권 거부로 인한 손해배상청구 소송은 사실 그 시작은 어렵지 않습니다.
임차인이 갱신청구권을 행사한 증거
집주인이 실거주하겠다고 말한 증거
집주인에 제3자에게 임대하였다는 증거
정확한 손해배상의 계산
위 네 가지만 잘 준비할 수 있다면 소장을 작성하는 것은 크게 어려운 일이 아닙니다.
그러나 소송의 과정은 결코 쉽지 않습니다. 집주인들은 하나같이 실거주하려고 했었다, 그런데 갑자기 사정이 생겨서 어쩔 수 없었다는 주장을 펼치며 나름대로의 근거를 제시하기 때문입니다.
그러나 집주인들이 제시하는 근거들을 잘 살펴보면 시기적으로 맞지 않거나, 기존에 임대인이 보여왔던 행태와 모순되는 경우가 대단히 많습니다.
이 부분을 잘 지적하고, 객관적이고 합리적인 증거를 통해 잘 반박하는 것이 이 소송의 핵심입니다.
실제로 저희 사무소를 찾아주신 일부 의뢰인들은 직접 소장을 작성하여 소를 제기하셨다가, 소송 과정을 감당할 수 없어서 변호사를 선임하고자 오시곤 하는데요.
감당하기 어려운 순간이 온다면 더 늦기 전에 빨리 변호사를 선임하시는 편이 좋습니다. 왜냐하면 제아무리 변호사라도 의뢰인이 이미 법원에 잘못된 주장이나 증거를 제출해버린 경우에는 주워담을 수 없기 때문입니다.
그러므로 집주인이 매매 - 실거주 - 임대 등으로 말을 바꾸는 경우에는 진짜 전문 변호사에게 정확한 상담을 받으시고 대응 방향을 결정하시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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