집주인 실거주 거짓말 확인 방법, 확정일자 부여현황 발급받기 

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안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산전문 변호사 최아란입니다.

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주택임대차보호법에서는 세입자의 계약갱신청구권을 보장하면서, 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 경우 집주인은 전세금을 5%까지만 인상할 수 있다고 규정하고 있습니다.

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이에 집주인이 전세보증금을 5% 이상 인상하고자 한다면 지금 세입자의 계약갱신청구권을 거절하고 새로운 세입자를 구해서 높은 금액으로 전세계약을 체결하여야 합니다.

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문제는 집주인은 아무때나 세입자의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 없다는 점입니다. 주택임대차보호법에서는 세입자가 2기 이상의 월세를 연체하거나, 무단 전대차를 하는 경우, 집주인(또는 그 직계 존비속)이 실거주하려는 경우 등 몇 가지 경우에는 집주인이 세입자의 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다.

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그런데 전세 계약에서 세입자가 월세를 연체하거나, 무단 전대차를 하는 경우는 극히 드물다 보니, 결국 집주인이 전세보증금을 5% 이상 인상하기 위해서는 '내가 실거주하겠다'라고 하여 세입자를 내보내는 방법만이 남게 됩니다.

세입자들은 집주인의 실거주 의도가 의심스러울 수 있지만, '실거주할 예정'이라는 것 자체가 아직 발생하지 않은 미래의 일이고, 집주인의 마음 속에 있는 생각이기 때문에 집주인이 끝까지 실거주하겠다고 주장할 경우 결국 이사를 나올 수밖에 없게 됩니다.

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집주인이 실거주 하겠다며 전세 갱신을 거절한다면 | 로톡 (lawtalk.co.kr)

문제는 집주인들이 실거주를 핑계로 세입자를 내보내 놓고서 보증금이나 월세를 대폭 올려 새로 세입자를 들이는 경우가 대단히 흔하다는 점입니다.

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결론부터 말씀드리자면 주민센터에 방문하셔서 임대차정보제공 요청서를 제출하여 확정일자 부여현황을 열람하면 됩니다.

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주택임대차보호법에서는 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자 부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있고, 요청을 받은 기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다고 규정하고 있습니다(제3조의 6).

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그리고 주택임대차보호법 시행령 제5조 제5호에서는 집주인이 실거주하겠다고 해서 전세계약의 갱신을 거절당한 임차인은 그 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자로서, 임대차에 관한 정보제공을 요청할 수 있다고 규정하고 있습니다(제5조 제5호).

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주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙에 따르면 임대차 정보제공 요청서에 임대차계약서 등 해당 주택의 임차인이었던 자임을 증명하는 서류를 첨부하여 제출하면 확정일자 부여현황을 열람할 수 있다고 규정하고 있습니다.

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한마디로 임대차계약서를 지참하고, 확정일자 부여기관(주민센터 등)을 방문하여, 임대차 정보제공 요청서를 작성하면 확정일자 부여현황을 발급받을 수 있습니다.

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인터넷등기소에서는 확정일자 부여현황을 열람할 수 있지만, 이는 현재 유효한 임대차기간중에 있는 임차인에 한합니다.

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집주인의 실거주 때문에 계약갱신을 거절당한 임차인은 현재 유효한 임대차기간 중의 임차인이 아니기 때문에 인터넷으로는 발급이 어렵습니다.

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번거로우시더라도 확정일자 부여기관을 직접 방문하셔야 합니다.

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확정일자 부여기관이란 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 공증인을 의미합니다만(주택임대차보호법 제3조의 6 제1항), 관할 주민센터로 가시는 것이 가장 간이합니다.

확정일자 부여현황을 발급받아보면 집주인이 제3자와 임대차계약을 체결하였는지, 그 임차인의 이름이 무엇인지를 확인할 수 있습니다. 이를 통해 집주인이 실거주하는지 여부를 확인할 수 있는데요.

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집주인이 실거주하지 않는 것으로 확인되었다면, 다음으로는 등기부를 확인하여 소유자 변동이 있는지 여부까지도 확인하시는 것이 좋습니다.

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집주인이 실거주하지 않았다 하더라도 해당 주택을 매도한 경우라면 기존 세입자가 손해배상을 청구하기 전에 보다 까다로운 법률검토가 필요합니다.

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집주인이 실거주하지 않고 제3자에게 세를 놓은 데에 이렇다할 정당한 사유가 없다면, 세입자는 집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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이때의 손해배상액은 아래의 세 가지 중 가장 큰 금액으로 정해집니다.

1. 기존 임대료를 월세로 환산한 금액의 3개월분

2. 기존 임대료와 새로운 세입자의 임대료를 월세로 환산한 차액의 2년분(가장 많이 사용됨)

3. 기존 세입자가 입은 실제 손해액(이사비, 중개수수료 등, 동일한 조건의 아파트로 이사하면서 전세금을 대폭 증액했다면 그 증액분에 대한 금융이자 상당액도 손해액이 될 수 있습니다 - 현재 당소에서 진행중인 사건)

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집주인의 실거주가 거짓말로 확인된 경우, 세입자들이 손해배상청구 소송을 제기하는 사례가 대단히 많습니다.

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제대로 된 손해액을 계산하고, 집주인이 실거주하지 않은 데에 정당한 사유가 없다는 점을 잘 반박하기만 한다면 세입자의 소송은 승소로 이어질 것입니다.

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집주인 실거주 거짓말에 농락당했다면, 더 늦기 전에 계약갱신청구권 승소 사례로 검증된 부동산 전문 변호사와 상의하시기 바랍니다.

대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.