집주인으로부터 임차권등기 이의신청을 당한 사례 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.

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임차권등기의 요건

임차권등기의 요건은 간단합니다.

1) 임대차계약이 끝났을 것

2) 임차인이 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못했을 것

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임차인이 위 두가지 요건을 잘 갖추어 임차권등기를 신청하면, 법원은 '이 건물에 보증금을 받지 못한 임차인이 있다'라는 취지로 임차권등기를 내어줍니다.

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임차권등기 이의신청

임대인은 위 임차권등기의 요건 중의 하나가 미비하다고 주장하며 임차권등기에 대한 이의신청을 할 수 있습니다.

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즉 임대인이 주장할 수 있는 임차권등기 이의신청 사유는 아래 두 가지를 생각해볼 수 있습니다.

1) 임대차계약이 끝나지 않았다

2) 임대인이 임차인에게 보증금을 반환했다

임차권등기 이의신청의 절차

임대인이 임차권등기에 대해 이의신청을 하면, 법원은 변론기일 또는 심문기일을 정합니다. 한 마디로 재판이 열립니다.

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법원은 변론기일 또는 심문기일에 즉시 또는 상당한 유예기간을 두고 심리를 종결합니다.

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이후 법원은 임대인의 이의신청을 받아들일지, 아니면 받아들이지 않을지에 대해 결정합니다.

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임차권등기에 대한 이의신청이 받아들여지지 않을 경우, 임차권등기가 그대로 유지됩니다.

반면에 이의신청이 받아들여질 경우, 기존의 임차권등기가 취소됩니다.

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집주인으로부터 임차권등기 이의신청을 당한 실제 사례

그럼 집주인으로부터 임차권등기 이의신청을 당했던 실제 사례를 살펴보겠습니다.

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연장 계약서까지 썼지만, 결국 연장하지 않기로 번복

이 사건의 의뢰인(임차인)은 당초 전세자금대출을 연장할 수만 있다면 기존 전세 계약을 연장하고자 했습니다. 이에 임대인과 합의하여 연장 계약서를 작성하였습니다.

그런데 임대인측의 사정으로 인해 의뢰인의 전세자금대출 연장이 불가해졌고, 이에 의뢰인은 임대인과 합의 하에 기존 계약을 연장하지 않고 종료시키기로 했습니다.

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보증보험 이행청구 준비

그러나 위와 같은 합의에도 불구하고 의뢰인은 만기에 집주인으로부터 보증금을 반환받지 못했습니다.

다행히 의뢰인은 주택도시공사의 전세반환보증보험에 가입되어 있었기 때문에 즉시 보증보험 이행청구를 준비했습니다.

의뢰인의 셀프 임차권등기 신청, 보증보험 이행청구

이를 위해 셀프로 임차권등기를 신청하였는데요.

법원에서는 의뢰인이 제출한 서류를 보고 별 문제없이 임차권등기명령을 하였습니다.

이후 의뢰인은 바로 보증보험 이행청구를 진행하였습니다.

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1달 뒤, 집주인의 임차권등기 이의신청

그런데 그로부터 1달 뒤, 집주인이 임차권등기에 이의신청을 하였다는 사실을 알게 되었습니다.

계약이 연장되었다고 주장하는 임대인

집주인이 주장하는 이의신청 사유는 '계약이 연장되었다'라는 것이었습니다.

앞서 의뢰인이 집주인과 작성하였던 연장 계약서가 발목을 잡은 것입니다.

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깊은 좌절, 집을 직접 매수해야 하는지까지 고민했지만...

의뢰인은 즉시 허그에 연락하여 이런 경우에도 보증금을 반환받을 수 있는지를 문의했습니다.

그러나 허그의 입장은 애매모호했습니다.

• 연장계약서를 썼기 때문에 문제가 된다

• 심사를 해보기 전까지는 확답할 수 없다

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의뢰인은 허그의 답변에 크게 좌절했습니다. 아래와 같은 이유 때문이었습니다.

• 허그 보증보험에서 받을 수 없다면 집주인에게 보증금을 받아야 했습니다.

• 그런데 집주인은 재산상태가 좋지 않았으므로 집주인에게 보증금을 반환받는 것은 사실상 불가능했습니다.

• 그렇다면 남은 것은 경매 뿐인데, 전세금 대비 매매가가 낮았기 때문에 경매를 해도 전액 회수가 어려웠습니다.

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이에 의뢰인은 손해를 줄이려면 집주인으로부터 이 집을 직접 매수해야 하는지에 대해 고민하시면서 법률사무소 아란을 찾아주셨습니다.

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임차권등기 이의신청 방어가 가능한 사례이니, 임차권등기를 사수하고 보증보험 이행청구를 하기로 함

법률검토 결과, 이 사건은 비록 연장계약서를 작성했다는 이슈가 있기는 하나, 이후 의뢰인과 임대인 사이에서 기존 계약을 종료시키기로 하는 분명한 합의가 있는 사건이었습니다.

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이에 다음과 같이 보증금 회수 전략을 세웠습니다.

• 절대 직접 매수하지 말 것

• 허그에 보증보험 이행청구를 계속 진행할 것

• 임차권등기 이의신청을 최대한 신속하게 진행하여 방어할 것

• 이후 허그로부터 보증금을 받고 이사를 할 것

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임차권등기 이의신청 방어 전략

이 사건의 핵심은 '임대차계약이 종료되었는지 여부'였습니다.

의뢰인이 도장을 찍은 연장계약서가 있었기 때문에 연장계약서를 쓴 사실은 부인할 수 없었습니다.

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다만 아래와 같은 내용을 중점적으로 어필하였습니다.

• 이 사건 전세 계약은 임대인의 전세자금대출 협조 의무를 전제로 하는 점

• 임대인측의 문제로 의뢰인이 전세자금대출을 연장할 수 없게 된 점

• 이로 인해 의뢰인과 임대인이 계약 종료에 대해 문자메시지를 주고받은 점

• 이후 임대인은 의뢰인의 지속적인 보증금반환 요청을 무시하고 연락을 회피해온 점

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결론 : 원결정 인가, 임차인(의뢰인) 승소

법원은 위와 같은 사정을 귀담아 듣고, 임대인의 이의신청을 받아들이지 않고, 의뢰인이 신청한 임차권등기명령을 그대로 인가한다는 결정을 하였습니다.

보증보험 이행청구를 통한 전액 회수

임차권등기는 임대차계약의 종료를 전제로 하는 것이고, 의뢰인이 임차권등기를 잘 사수한 이상 허그 보증보험에서는 달리 걸림돌이 없었습니다.

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결국 의뢰인은 허그로부터 보증금을 전액 회수하는 데에 성공하였습니다.

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임대인은 약자에게 강하고, 강자에게 약합니다.

부동산 전문 변호사로서 다수의 임대차 사건을 진행하다보면, 악덕 임대인들에게 보이는 뚜렷한 경향성이 있습니다.

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바로 약자에게 강하고, 강자에게 약하다는 점입니다.

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악덕 임대인들은 임차인의 양해와 호의에 기대어 보증금 반환 시기에 대해 무리한 요구를 하는 경우가 많은데요. 이런 경향은 임차인이 학생, 사회초년생, 젊은 여성인 경우에 더욱 뚜렷하게 나타납니다.

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상대적으로 법률에 무지하고 마음이 약한 임차인들은 임대인에게 강하게 반발하지 못하는 경우가 많기 때문에 이런 성향을 통해 임대인들이 목적을 달성하려고 하는 것이지요.

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이 사건의 의뢰인은 마음이 착하고, 법률 언저리에는 가본 적도 없는 젊은 여성이었습니다. 그랬기 때문에 제대로 싸워보기도 전에 셀프로 매수하여야 하는지까지 고민하셨던 것인데요.

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마지막 순간 큰 결심을 하고, 강경하게 법적 대응을 한 것이 이 의뢰인의 운명을 바꿨다고 해도 과언이 아닙니다.

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보증금 반환 문제에 있어서는 강한 임차인은 결코 임대인에게 지지 않습니다. 그러므로 임대인이 말도 안되는 요구를 한다고 생각하신다면 더는 미루지 말고 정확한 법률상담을 받으시기 바랍니다.

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대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.