임대인과 상의 후 에어컨을 설치했는데 원상복구 비용을 청구 받았습니다.

Question

- 20년 정도 전세로 거주
- 22년 9월 초 퇴거 시 집주인이 자금이 부족하다 하여 보증금 중 일부분만 받고
현재 3,500만원을 못 돌려받은 상황 
- 이사 나온 집은 집주인이 소유 중
(= 퇴거 시 좋게 좋게 하자 해서 보증금을 다 못 받았지만 그냥 키를 넘긴 상황)
- 계약서는 2003년 1번 작성 후 묵시적으로 연장하여 거주
- 계약서에 따로 특약사항 명시 내역 X

입주 시 에어컨 설치가 되어있지 않은 상태였고 에어컨 없이 지내다 몇 년 전 처음으로 에어컨을 설치하기 위해 전화 통화로 에어컨 설치에 대해 허락을 받았습니다. ( 따로 문자나 카톡으로 기록을 해두진 않은 상태 )

그렇게 지내다 전세 퇴거 시 왜 에어컨 설치를 마음대로 했냐면서 (= 벽 왜 뚫는데 허락 없이 뚫었냐 )
원상복구 의무를 이야기하고 있습니다. (= 돈을 요구하는 거겠죠)
이럴 때 어떻게 해야 할까요...? 뚫은 벽을 메꿔주면 임차인의 의무는 다 했다고 볼 수 있을까요?

다양한 사례를 찾아보면 에어컨 설치는 임차인이 해도 된다는 글도 있고 의견이 분분해서 질문드립니다. ㅠㅠ
이 외에도 터무니없는 것들을 요구하고 있어 아마도 법적 소송까지 갈 거 같아요

한병진 변호사 · Accepted Answer

보증금반환청구소송을 제기함과 동시에 부동산 가압류신청을 하시는 것이 좋겠습니다.
지급명령신청을 할 경우 신속히 종결될 수도 있으나, 임대인이 이의신청할 것으로 예상됩니다.
새로운 세입자가 들어와 귀하가 설치한 에어컨을 사용하고 있다면 굳이 원상복구하지 않아도 될 것으로 보입니다.

민경남 변호사 · Accepted Answer

임대차 문제로 고민이 많으실텐데 제 답변이 도움이 되시길 바랍니다.

1. 민법에 따르면 임차인은 계약 만료시 임차물을 원상복구할 의무가 있습니다. 다만, 임대차 계약 당시 상태와 100%의 상태로 반환하여야 한다는 의미는 아닙니다.

2. 보통 임차인은 사소한 수선, 고의, 과실, 비정상적인 사용 등으로 파손이 발생하였다면 임차인이 원상복구를 할 의무가 있고, 임대인은 큰 규모의 파손, 수선, 노후화, 고장이나 자연재해로 인한 파손은 임대인이 부담을 합니다. 다만 특약사항이 있으면 특약사항이 우선하나 아무런 특약사항이 없으셔서 문제가 되는 것으로 보입니다.

3. 통상적인 에어컨 설치를 위한 구멍의 정도를 고려해볼 때 임대인에게 에어컨 설치를 위한 벽을 뚫은 것은 임차인이 원상복구를 해야할 것으로 보입니다. 다만 필수가전기기를 설치하고자 한 것으로 벽체를 새로할 정도로 할 필요는 없을 것이고 타공 부분을 시멘트 등으로 밀폐하는 정도의 수리를 해주는 정도로 합의하면 될 것입니다. 아니면 임대보증금을 받지 못하고 계시는 경우라면 일부 수리비용에 해당하는 금액을 공제하고 보증금을 받는 방법이 있습니다. 한편, 대법원 판례에 의하면 원상복구만을 이유로 보증금을 반환하지 않을 경우 손해배상을 청구할 수도 있습니다.

4. 말씀해주신 내용만으로는 계약서의 내용이나 에어컨 설치를 위해 뚫은 구멍의 정도를 알 수 없어서 정확히 상담해드리기 어려운 점이 있습니다.

5. 임대차와 관련하여 다수의 사건을 처리하였으니 상담을 요청해 주시면 자세히 설명해 드리도록 하겠습니다.