안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
대항력이란
본래 계약은 계약을 한 당사자 사이에서만 효력이 있습니다. 계약서에 서명하지 않은 제3자에게 대해서는 계약의 내용을 준수하라고 요구할 수 없는 것이지요.
그런데 임대차계약서도 이런 원칙을 고집할 경우, 임대인이 제3자에게 집을 팔거나, 임대인이 망해서 집이 경매로 제3자에게 넘어가게 되면 그 집에 살던 세입자가 대단히 위태로운 상황에 놓이게 됩니다.
이런 사태를 방지하기 위해 주택임대차보호법에서는 '대항력'이라는 제도를 두고 있는데요.
집주인이 바뀐 때에도 바뀐 집주인에게 기존 임대인과의 임대차를 승계하라고 요구할 수 있는 힘, 이것이 바로 대항력입니다.
대항력을 갖추는 방법
그렇다면 세입자는 어떻게 대항력을 갖추어야 할까요? 간단합니다.
바로 인도(점유)와 주민등록(전입신고)를 하는 것입니다. 이사를 하고 전입신고를 하면 그 다음날부터 대항력 있는 임차인이 되는 것이지요.
주의할 점은 대항력은 한번 갖춘다고 해서 끝나는 것이 아니라, 계속해서 유지하고 있어야만 한다는 점입니다.
대항력을 유지하는 방법
임대차계약기간 중의 대항력 유지
임대차계약 기간 중인 경우에는 임차인이 점유와 전입신고를 계속 유지하면 대항력도 자동으로 유지됩니다.
단, 이 기간 동안에는 임차권등기는 할 수 없습니다.
임대차계약 종료 후의 대항력 유지
임대차계약이 종료된 경우, 세입자가 대항력을 유지하는 방법은 세 가지로 나뉩니다.
임차권등기를 하고 이사를 하는 방법
이사하지 않은 상태에서 전입신고를 그대로 유지하는 방법
임차권등기를 하지 않고 이사를 가면서 점유와 전입신고를 유지하는 방법
위의 세 가지 방법 중 첫 번째 방법과 두 번째 방법은 법적으로 안전합니다.
문제는 세 번째 방법, 즉 임차권등기를 하지 않고 이사를 하면서 점유와 전입신고를 계속 유지하는 방법입니다.
대개는 임차권등기를 하게 되면 다음 세입자가 잘 구해지지 않는다는 점 때문에 어쩔 수 없이 이사를 하기는 하여야 하지만, 다음 세입자가 빨리 구해지기를 바라는 마음으로 이런 선택을 하는데요.
이 방법은 대단히 위험한 방법입니다.
이사를 하면서 임차권등기를 하지 않는 경우가 위험
왜냐하면 일단 이사를 해버렸다면, 임차인의 의도와 무관하게 점유는 침탈당할 수 있고, 점유 침탈 여부에 대해 임차인이 즉각적으로 대응하기도 어려우며, 점유침탈의 이유가 무엇이건간에 일단 점유를 상실해버리면 대항력 역시 상실되기 때문입니다.
아래의 사례들에서는 실제로 임차인이 점유를 상실하였으므로 대항력을 잃었고, 경매 절차에서 보증금을 받을 수 없다고 판단되었습니다.
일부 짐을 남겨두고 이사하였지만, 그 짐이 치워져있었던 사건
광주지방법원 2015. 9. 2. 선고 2015가단25063 판결에서는 임차인이 대항력을 유지하였는지가 문제가 되었습니다.
이 사건에서 임차인은 자신이 일부 물건을 남겨둔 채 이사를 하였고, 전입신고를 유지하였으므로 대항력이 있다고 주장했습니다.
하지만 소송 과정에서는 공인중개사와 이웃들이 '이미 공실이었다'라는 취지의 확인서를 법원에 제출하였기 때문에 임차인이 점유하고 있다는 사실이 인정되지 않았습니다.
특히 이 사건에서는 임차인이 일부 짐을 남겨두었다고 주장했지만, 법원은 설령 임차인이 짐을 놓고 갔다고 하더라도 누군가에 의하여 그 짐이 치워졌기 때문에 점유를 인정할 수 없고, 결국 임차인이 점유를 상실하였으니 대항력이 없다고 판단하였습니다.
짐을 남겨두고, 도어락까지 설치했지만 점유를 침탈당한 사건
대전지방법원 천안지원 2014. 12. 18. 선고 2014가단12948 판결, 대전지방법원 2015. 6. 10. 선고 2015나869 판결 역시 임차인이 점유를 상실하였는지가 문제되었습니다.
이 사건의 임차인은 자신은 이 사건 건물에 짐을 두고, 비밀번호가 있는 도어락을 설치함으로써 점유를 계속하였으니 대항력이 있다고 주장하였는데요.
하지만 소송 과정에서 법원은 새로운 임차인이 임대차계약을 체결하기 전에 건물에 방문했을 당시 건물이 비워져 있었던 사실이 인정되고, 이후 새로운 세입자가 이 사건 건물을 인도받아 전입신고를 한 점 등을 근거로 피고가 점유를 상실했다고 판단했습니다.
나아가 이 사건에서 법원은 설령 임차인이 일부 짐을 놔두고 도어락을 설치했다고 할지라도 제3자(새로운 세입자)가 이 사건 건물을 결국 점유하게 된 이상 임차인은 점유를 상실하였다고 판단하였습니다.
이사를 하면서, 임차권등기 외의 방식으로 점유를 유지하는 것은 매우 위험합니다.
임차인이 일부 짐을 놔두고 전입신고를 유지하는 방식으로 대항력을 유지할 수 있는 것은 사실입니다. 그러나 어떤 이유이건간에 자신이 두고 온 짐이 치워졌고, 비밀번호가 바뀌는 등으로 인해 점유를 상실하게 되면 더이상 대항력을 유지할 수 없습니다.
실제로 일부 집주인들은 임차인의 동의 없이 임의로 도어락을 바꾸기도 하고, 문을 열고 들어가 세입자의 짐을 마음대로 치워버리곤 합니다. 이 경우 주거침입죄나 건조물침입죄로 형사고소를 할 수 있기는 하나, 형사고소를 한다고 해서 이미 잃은 점유를 되찾을 수 있는 것이 아닙니다.
이미 잃은 점유를 회수하는 방법은 점유회수의 소를 제기하여 승소하는 것만이 유일한 방법인데, 이를 위해 세입자는 원치 않는 소송을 감행해야 하는 것은 물론이고 그 소송에서 100% 승소하리라고 장담하기도 어렵습니다.
그러므로 보증금을 받지 못한 상태에서 부득이 이사를 하여야 한다면 반드시 임차권등기를 하시기 바랍니다.
도저히 임차권등기가 내키지 않는다면 치우기 어려운 짐을 놔두시고, 비밀번호는 반드시 '비밀'로 유지하시면서, 수시로 들러 점유가 유지되는지 여부를 확인하시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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