집주인이 먼저 실거주통보를 했다면 갱신청구권 행사하지 않아도 돼

최아란 변호사

안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.

임대차계약의 만기를 앞두고, 세입자가 미처 계약갱신청구를 하기도 전에 집주인이 먼저 '내가 실거주하겠다'라고 통보하여 계약 갱신을 미연에 차단하는 경우가 많습니다.

집주인이 먼저 실거주 통보를 하게 되면, 세입자가 갱신청구를 하기가 애매해 집니다.

집주인이 먼저 실거주하겠다고 말해버리면, 세입자로서는 계약갱신청구권을 행사하기가 참 애매해집니다.

집주인이 이미 실거주하겠다고 말한 이상, 세입자가 계약갱신청구권을 행사해도 거절당할 것이 분명하니까요.

물론 이럴 때 일부 세입자들은 보다 확실하게 하기 위해 그래도 계약갱신청구권을 행사하고, 거절당했다는 증거를 남겨두시기도 합니다.

그러나 모든 세입자가 이렇게 철두철미할 수는 없겠지요.

그렇다 보니 집주인이 먼저 실거주 통보를 한 경우, 세입자는 미처 계약갱신청구권을 행사해보지도 못한 채 이사를 나오는 경우가 허다 합니다.

집주인이 실거주하지 않고 임대나 매매를 하면, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

집주인이 실거주하겠다는 말을 철썩같이 믿고 이사를 하였는데, 정작 실거주하지 않고 제3자에게 임대를 하거나 매매를 한 경우에는 어떻게 될까요?

본래 집주인의 부당한 갱신거절로 인해 계약 갱신을 거절당한 경우, 세입자는 집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

실제로 법률사무소 아란에서는 집주인이 실거주하지 않고 제3자에게 임대나 매매를 한 데에 대해 손해배상을 청구한 사례를 다수 수행해 왔는데요.

집주인이 먼저 실거주 통보를 하여 세입자가 갱신하겠다고 말도 못하고 이사를 나온 사건의 경우, 집주인들이 하나같이 '세입자는 갱신청구권을 행사한 적이 없으니, 나는 손해배상할 것이 없다'라고 주장하곤 합니다.

계약갱신청구권을 행사하지 못했더라도, 손해배상을 청구할 수 있습니다.

결론부터 말씀드리자면 집주인이 먼저 실거주 통보를 해온 사건이라면, 세입자는 갱신청구권을 행사하지 않았더라도 여전히 집주인으로부터 부당한 갱신거절에 대한 손해배상을 받아낼 수 있습니다.

실제로 다수의 판결들에서 집주인이 선제적으로 실거주 통보를 했다면, 세입자는 계약갱신요구를 하지 못했더라도 손해배상을 받을 수 있다고 판시하고 있습니다.

제가 직접 수행했던 사건들에서도 위와 같은 취지로 판시하면서, 세입자 승소 판결을 선고한 사례들이 많습니다. 대표적인 판결들만 몇 개 볼까요?

서울중앙지방법원 2023가단******* 손해배상(기) 판결
최아란 변호사가 직접 수행한 사례입니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제5항, 같은 법 제6조의3 제1항 및 제6조의 규정을 문언 그대로 해석하면, 임대인이 실거주를 이유로 임대차계약 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에 임대하였을 경우의 임차인의 손해배상청구권은 ‘임차인의 계약갱신요구’ 및 ‘그에 대한 임대인의 거절’이 전제 요건이 되는 것처럼 보인다.

그러나 임대인이 임차인의 계약갱신요구가 있기 전에 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호의 사유를 들어 같은 법 제6조 제1항에 따른 계약갱신 거절통지를 한 경우라면, 임대인은 임차인의 계약갱신요구가 있더라도 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 확정적인 의사를 표시한 것이 되고, 이러한 경우에까지 임차인의 계약갱신요구를 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상청구권의 발생요건으로 삼는 것은 임차인에게 무용한 절차를 밟을 것을 요구하는 것일 뿐만 아니라 임대인이 선제적인 갱신거절 통지에 의해 임차인의 손해배상청구권을 무력화시킬 우려마저 있어 부당하다.

따라서 임차인의 계약갱신요구가 없는 상태에서 임대인이 먼저 실거주를 이유로 계약갱신 거절통지를 한 경우, 그와 무관한 다른 사정으로 임차인 역시 계약갱신 의사가 없었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 제5항이 정한 임대인의 갱신거절에 해당한다고 봄이 상당하다.

서울동부지방법원 2023가단****** 손해배상(기) 판결
최아란 변호사가 직접 수행한 사례입니다.

살피건대, 2021. 10. 30.경 피고가 그 처를 통해 원고에게 ‘우리가 집을 꼭 살아야되어서 계약기간 되면 비워주세요’ 라는 내용의 문자메시지를 보낸 사실은 앞서 본 바와 같은바, 이는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나인 임대인이 임대차목적물에 실제 거주하려는 경우임을 밝히면서 임대차기간 만료일에 이 사건 아파트의 인도를 요청하는 내용으로서 명시적으로 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하는 것에 해당한다고 보아야 하고, 이와 같이 피고가 구체적인 사유를 들어 계약갱신을 거절할 것임을 사전에 명확히 밝힌 이상, 원고가 계약갱신요구권을 명시적으로 행사하지 아니하였다고 하더라도 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에서 정하고 있는 갱신거절로

인한 손해배상책임의 요건을 충족한다고 봄이 타당하다.