안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
전세 계약의 만기를 앞두고, 임대인이 갑작스럽게 연락이 두절되는 경우가 제법 많습니다. 대개 전세 보증금을 돌려줄 능력이 없기 때문이지요.
문제는 세입자가 전세금을 돌려받으려면 임대차계약을 종료시켜야 하고, 계약을 종료시키려면, 임대인과 반드시 연락을 취해야만 한다는 점입니다.
오늘은 임대인과 연락이 두절되었을 때, 임차인이 전세금을 받아내기 위해 취해야 할 조치를 차근차근 알아보겠습니다.
임대인에게 연락을 해야만, 계약을 종료시킬 수 있습니다.
전세금은 전세 계약이 끝났을 때에 돌려받는 것입니다.
따라서 세입자가 무사히 전세금을 돌려받기 위해서는 전세 계약을 확실하게 종료시키는 것이 최우선입니다.
임대차계약을 종료시키는 방법은 크게 세 가지입니다.
만기에 종료시키는 것 - 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신하지 않겠다는 통보를 하고, 그 통보가 임대인에게 도달했다는 증거가 있어야 합니다. 갱신거절 통보를 잘 했다면 만기에 계약이 종료됩니다.
중도에 해지하는 것 - 묵시적 갱신 또는 계약갱신청구권에 의하여 갱신된 계약에서만 가능한 방법입니다. 임대인에게 해지통보를 하고, 그 통보가 임대인에게 도달했다는 증거가 있어야 합니다. 임대인에게 도달한 때로부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.
합의 하에 해지하는 것 - 임대인과 계약 해지를 합의하는 것입니다. 당연히 임대인과 합의하였다는 증거가 있어야만 계약을 종료시킬 수 있습니다.
결국 위 세 가지 방법 모두 임대인과 연락이 닿아야만 가능한 방법입니다.
따라서 임대인이 연락 두절 상태라 하더라도, 세입자는 어떻게든 적법하게 임대인에게 연락을 취해야만 계약을 종료시킬 수 있고, 그래야만 전세금을 회수할 수 있습니다.
1. 내용증명 발송
임대인과 연락이 되지 않는다면, 가장 먼저 할 일은 내용증명을 발송하는 일입니다.
임대차계약서에 적힌 임대인의 주소로 계약을 종료시키겠다는 뜻을 잘 적어 내용증명을 발송하면 됩니다.
부동산전문변호사가 쓴 전세보증금 반환 내용증명 샘플 | 로톡
변호사가 직접 쓴 계약갱신청구권 중도해지 내용증명 샘플 | 로톡
내용증명이 임대인에게 잘 도달했다면
내용증명이 임대인에게 무사히 도달했다면, 그것으로 임대인의 연락 두절 상태는 해소되었습니다.
세입자는 이제 계약을 종료시킬 수 있습니다.
2. 임대인의 주민등록 초본 발급
내용증명이 임대인에게 도달하지 않았다면
내용증명이 임대인에게 도달하지 않았다면,
세입자는 반송된 내용증명과 임대차계약서를 지참하여 주민센터를 찾아가야 합니다.
주민센터에서 임대인의 주민등록초본을 발급받아야 합니다.
임대인의 주민등록초본상의 주소지로 다시 내용증명을 발송해야 합니다.
내용증명 반송 주민등록 초본 발급 받아 주소 확인하는 방법 | 로톡
위 세 가지 과정을 거쳐 임대인에게 다시 내용증명을 보냈을 때, 그 내용증명이 임대인에게 도달했다면 그것으로 임대인의 연락두절 상태는 해소되었으므로 세입자는 계약을 종료시킬 수 있습니다.
3. 의사표시의 공시송달
위의 과정을 거쳐 다시 내용증명을 보냈음에도 불구하고 여전히 임대인에게 내용증명이 도달하지 않는다면, 세입자는 이제 더 이상 내용증명으로는 집주인에게 연락을 취할 방법이 없습니다.
이제 세입자는 법원을 통해 집주인에게 계약을 종료시키겠다는 의사를 도달시켜야 합니다. 이때 세입자는 반송된 내용증명을 지참하여 법원에 '의사표시의 공시송달'을 신청할 수 있습니다.
의사표시의 공시송달을 신청하면 법원에서 집주인의 주소지로 다시 서류를 보내본 다음, 그래도 송달이 되지 않으면 결국 법원의 게시판에 게시하고 2주가 지나면 송달된 것으로 간주해 줍니다.
즉 의사표시의 공시송달을 통해 세입자는 집주인에게 계약 종료 통보를 도달시킨 것과 동일한 효력을 얻게 됩니다.
4. 보증금반환청구 소송 제기
안타깝지만 집주인이 세입자의 연락을 회피하는 경우 세입자가 어렵게 계약 종료 통보를 했다 하더라도, 그것은 끝이 아니라 시작일 뿐입니다.
세입자의 연락을 피하는 집주인이 계약이 종료되었다고 해서 알아서 전세금을 반환할 리가 없기 때문입니다.
결국 집주인이 연락이 두절된 경우, 세입자는 집주인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 집주인을 상대로 강제로 보증금을 회수하여야 하는 것이 현실입니다.
보편적으로는 아래의 순서를 통해 전세 보증금을 회수하게 됩니다.
미리 알고 있는 집주인의 재산이 있다면 가압류 진행
이사가 필요한 경우 임차권등기명령 신청
임대인을 상대로 보증금반환청구 소송 제기
승소 후 임대인의 재산조회
조회된 결과에 따라 임대인에 대한 강제집행(경매, 압류 등)
임대인 연락두절, 방치하면 영원히 계약을 끝낼 수 없습니다.
주택임대차보호법은 만기 2개월 전이 될 때까지 임대인과 임차인이 서로 계약 갱신에 대해 아무런 의견을 교환하지 않으면 자동으로 임대차계약이 갱신된다고 규정하고 있습니다(묵시적 갱신).
따라서 세입자가 전세금을 돌려받으려면 반드시 임대인에게 연락을 하여 임대차계약을 종료시켜야만 합니다.
아울러 우리 민법은 의사표시가 상대방에게 '도달'하여야 한다는 원칙을 따르고 있으므로, 임대인에게 연락을 취하는 것만으로는 부족하고 그 연락이 임대인에게 '도달'하여야만 임대차계약이 종료됩니다.
그러므로 임대인과 연락이 닿지 않는다면 오늘의 포스팅을 참고하셔서 내용증명 발송, 주민등록초본 발급, 의사표시의 공시송달 신청, 보증금반환청구 소송 제기의 순서를 차근차근 밟아 나가시기 바랍니다.
대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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