안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.
임대인의 실거주가 거짓말로 드러났다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
지난 2020. 7. 31. 주택임대차보호법에는 획기적인 제도가 도입되었습니다. 바로 계약갱신청구권이 도입된 것인데요.
단 주택임대차보호법은 임차인의 주거권과 임대인의 재산권 사이의 조화를 꾀하기 위하여, 임대인(직계존비속 포함)이 실거주하려는 경우에는 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다.
문제는 임대인이 실거주하겠다고 해서 임차인의 계약갱신요구를 거절한 다음, 실거주하지 않는 경우입니다.
이럴 때를 대비해 주택임대차보호법은 '실거주한다던 임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 임대를 하면 손해를 배상해야 한다'라는 취지의 규정을 두고 있는데요.
다만 임대인이 실거주하지 않은 데에 대한 정당한 사유가 있는 경우에 한해 예외적으로 임차인에게 손해배상을 하지 않아도 됩니다.
실거주하지 않아도 되는 정당한 사유? (실제 판례 사건) | 로톡
갑작스런 직장 발령이 있었다고 주장하는 경우가 많습니다.
주택임대차보호법에 계약갱신요구권이 도입된 초기, 임대인이 실거주하지 않았더라도 손해배상을 하지 않아도 되는 '정당한 사유'가 무엇인지를 두고 많은 혼란이 있었습니다.
당시 대표적인 정당한 사유로 언급된 것이 바로 '실거주하려던 직계존속의 사망', 또는 '갑작스러운 지방 발령'등의 사유였습니다.
이 때문인지 실제로 계약갱신청구권 손해배상청구 소송을 진행하다보면, 임대인이 '갑자기 지방 발령을 받아서 실거주를 못했다'라고 주장하는 케이스가 참 많습니다.
법률사무소 아란에서 실제로 수행한 사례
계약갱신청구권 도입 후 지난 5년간 최아란 변호사는 임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 임대한 사건에서 임차인을 대리하여 수많은 손해배상청구 소송을 진행하였고, 승소로 이끌어 왔습니다.
오늘은 법률사무소 아란에서 그동안 수행해왔던 사례들 중 임대인이 직장 발령을 이유로 손해배상책임을 회피하려 했던 사례들을 모아서 소개해드리겠습니다.
남편의 지방발령을 이유로 실거주할 수 없게 되었다고 주장한 사건
서울동부지방법원 2022가단****** 사건입니다.
이 사건의 임대인 부부는 자신들이 이 사건 건물에 실거주하려고 했지만, 남편이 갑자기 지방 발령을 받게 되어 이 사건 건물에 실거주하지 못하게 되었다고 주장했습니다.
얼핏 보기엔 임대인의 주장이 말이 되는 듯 했던 사건입니다만, 소송 과정에서 확인한 바에 따르면 남편의 지방 발령에도 불구하고 처자식은 여전히 서울에 계속 거주하고 있었다는 사실이 확인되었습니다.
한마디로 주말부부였던 것입니다. 따라서 남편이 직장 발령을 받았다고 하더라도 처자식은 여전히 서울에 거주해야 하는 상황이었지요.
실제로 처자식은 갱신거절을 전후해서 여전히 서울의 한 아파트에서 계속 거주하고 있었고, 그들이 살고 있는 아파트는 이 사건 건물과 비교적 가까운 거리에 있었고, 건물 컨디션도 비슷했던 상황이었습니다.
이에 이 사건 소송에서는 남편의 지방 발령과는 무관하게 처자식이 이 사건 건물에 입주할 수 있었지만, 입주하지 않고 한달 반만에 제3자에게 임대를 놓았다는 점을 강조했습니다.
그 결과, 법원은 남편의 지방 발령에도 불구하고 임차인 전부 승소 판결을 선고하였습니다.
그 결과, 의뢰인은 임대인으로부터 손해배상금액으로 3,600만 원을 받아냈습니다.
실거주위반 계약갱신청구권 손해배상, 지방 발령났지만 임차인 승소 | 로톡
갑자기 지방 발령을 받게 되어 실거주하지 못하게 되었다고 주장한 사건
서울동부지방법원 2024가단****** 사건입니다.
이 사건의 의뢰인께서는 당초 나홀로 소송을 수행할 요량으로 직접 소를 제기하셨다가, 소송 과정에서 어려움을 느껴 법률사무소 아란을 찾아오신 케이스입니다.
소송에서 이 사건의 집주인은 '실거주하겠다고 임차인에게 통지한 후 1주일 뒤에 갑자기 지방 발령을 받게 되어 이 사건 건물에 실거주할 수 없게 되었다'라고 주장했습니다.
하지만 실거주 사유로 계약 갱신을 거절한 후 실제로 거주하지 않은 데에 대한 정당한 사유가 인정되기 위해서는 '계약갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 불가피한 사정변경'이 있었어야 합니다.
이 사건의 경우, 집주인이 의뢰인의 계약갱신요구를 거절하기 수 개월 전부터 직장에 지방 발령을 신청해두고 있었으므로 지방 발령을 예측 가능했다는 점을 집중적으로 파고들었습니다.
또한 집주인은 지방 발령을 받아 내려간 이후에도 계속해서 의뢰인에게 실거주를 할 것처럼 계속해서 말해왔다는 점도 강력하게 강조했습니다.
그 결과, 법원에서는 '피고들(집주인)이 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 부득이하게 이 사건 아파트에서 거주하지 못하게 되었다고 인정하기 부족하다'라고 보아, 의뢰인(임차인) 전부 승소 판결을 선고하였습니다.
이에 따라 의뢰인은 집주인으로부터 3,400만 원의 손해배상을 받았습니다.
아내의 승진 발령지가 예상과 달라 실거주하지 못하게 되었다고 주장한 사건
청주지방법원 2023가소***** 사건에서는 아내의 승진 발령지가 쟁점이 되었습니다.
이 사건의 의뢰인은 저희 사무소를 찾으시기에 앞서 먼저 분쟁조정위원회를 통해 임대차분쟁조정을 시도하였었는데요. 임대인이 분쟁조정을 거부하여 결국 소송에 이른 케이스입니다.
소송에서 이 사건의 집주인은 '아내가 승진 발령을 받으면 ktx역과 가까운 이 사건 건물로 이사하여 가족 모두가 실거주하려고 했는데, 아내가 ktx를 안 타도 될 곳으로 나서 승진 발령을 받게 되어 실거주하지 못하게 되었다'라고 주장했습니다.
이 사건에서는 아래와 같은 점을 강조하여 소송을 진행하였는데요.
임대인이 당초 매매를 시도해왔던 점
임대인은 갱신거절을 전후하여 이사하지 않고 같은 집에서 계속 거주하고 있는 점
임대인의 아내의 승진 인사발령 시기는 갱신거절 전부터 예상 가능했던 점
임대인의 아내의 승진발령지는 이 사건 건물과 비교적 가까운 곳에 있으므로 얼마든지 실거주가 가능했던 점
법원에서는 '임대인은 인사발령이 있으리라는 점을 예측할 수 있었으며, 실거주 목적이 아니라 매매할 목적으로 임대차계약의 갱신을 거절하였다'라고 보아 임대인의 주장을 배척하였습니다.
그 결과, 임차인은 부당한 갱신거절에 대하여 1,280만 원의 손해배상을 받았습니다.
계약갱신청구권 거부 분쟁조정 실패 후 전부 승소한 사례 | 로톡
지방 발령을 받았다는 사실 자체가 중요한 것이 아닙니다.
오늘 소개드린 사례 외에도, 계약갱신청구권 손해배상청구 소송에서 임대인이 지방 발령을 핑계로 드는 경우는 대단히 많습니다.
그러나 중요한 것은 '임대인이 지방 발령을 받았다는 사실' 자체가 아닙니다.
앞서 살펴본 사례들처럼
지방 발령을 받았을지라도 여전히 현 주소 근처에서 거주지가 필요한 경우가 있고(주말부부)
지방 발령을 충분히 예측하고 있었으면서 허위로 실거주하겠다고 말한 경우도 있으며
매매 목적을 숨기고자 지방 발령을 핑계로 대는 경우도 있기 때문입니다.
이런 사례들에서는 집주인이 지방 발령을 받았다 할지라도, 그것이 곧 '실거주하지 못한 데에 대한 정당한 사유'로 직결되지는 않습니다.
그러므로 임대인의 주장에 쉽게 굴복하지 마시고, 임대인이 주장하는 사유가 정말로 '갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사유'에 해당하는지 잘 따져보시기 바랍니다.
대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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