안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문 최아란 변호사입니다.
이번 포스트에서는 제가 직접 계약갱신청구권 소송에서 승소하기 위한 요건, 필요 서류 및 소송 방법에 대해서 하나씩 설명드리려 합니다.
계약갱신청구권 소송 승소 요건
1. 세입자가 계약갱신청구권 행사하였을 것
집주인이 '내가 들어가서 살 예정이니 전셋집을 비워줬으면 좋겠다'라고 하기에 '어차피 집주인이 실거주할 예정이면 계약을 갱신하지 못하잖아'라고 속으로만 생각하고 곱게 이사를 나오셨다면 계약갱신청구권 거절에 따른 손해배상을 청구하기 어렵습니다.
명확하게 "계약갱신청구권을 행사하겠다"라는 법률용어를 언급할 필요까지는 없습니다.
그러나 집주인에게 "나는 이 집에 계속 살고 싶다. 그런데 집주인이 나가라고 해서 나가는 것이다."정도의 의사는 표시하였어야 하고, 그에 관한 증거를 남겨두셨어야 합니다.
이때의 증거는 내용증명, 문자메시지, 카카오톡, 전화통화녹음 등 어떤 것이든 무방합니다.
2. 집주인이 실거주하겠다는 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하였을 것
주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 집주인이 실거주하겠다는 이유로 세입자를 내보낸 경우에 대해서만 손해배상을 규정하고 있습니다.
따라서 집주인이 자신 또는 자신의 부모나 자식이 전셋집에 들어와 살 예정이라는 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하였어야 하고, 임차인은 이 부분에 대한 증거를 확보하였어야 합니다.
마찬가지로 내용증명에서부터 전화통화녹음까지 어떠한 것이든 집주인이 실거주하겠다는 의사를 담고 있는 것이면 충분합니다.
3. 세입자의 이사 이후 2년 이내에 집주인이 제3자에게 세를 놓았을 것
전세계약은 통상적으로 2년 단위이므로, 세입자가 갱신요구권을 행사하게 되면 2년간 계약이 연장되는 구조입니다.
주택임대차보호법은 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 다음, "갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전"에 집주인이 제3자에게 세를 놓은 경우에 손해배상을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.
따라서 세입자가 이사를 나온 후, 2년 내에 집주인이 제3자에게 세를 놓았다면 중간에 잠시 공실로 유지되던 기간이 있었다고 하더라도 여전히 손해배상청구가 가능합니다.
4. 실거주하려던 집주인이 제3자에게 세를 놓은 데에 "정당한 사유"가 없을 것
집주인이 실거주를 하려고 했었는데 제3자에게 세를 놓을 수밖에 없었던 데에 정당한 사유가 있다면 세입자는 집주인에게 손해배상을 청구하지 못합니다.
그렇다면 이때의 '정당한 사유'는 무엇일까요?
대표적으로는 갑작스러운 해외 발령, 실거주하려던 직계존속의 사망 등을 예로 들 수 있습니다. 갑자기 해외에 발령이 났는데 실거주를 하라고 강제할 수는 없는 노릇이고, 사망한 사람이 실거주를 할 수도 없는 것은 누가 보아도 정당한 사유에 해당합니다. 그러나 실제로 이런 일은 흔치 않죠.
가장 빈번하게 쟁점이 되는 것은 "집주인이 실거주를 하려고 했는데 돈이 궁해서 어쩔 수 없이 세를 놓았다"라는 것입니다. 결론부터 말씀드리자면 이것은 정당한 사유에 해당하지 않습니다.
말이 좋아 어쩔 수 없이 세를 놓은 것이지 적나라하게 말씀드리자면 이 사정은 "집주인이 기존 세입자보다 더 돈이 되는 사람을 찾아 세를 놓았다"는 것에 지나지 않습니다. 이러한 집주인의 일방적인 경제적 형편의 악화는 어디까지나 집주인의 사정일 뿐, 정당한 사유가 아닙니다.
세입자는 소송 전에는 집주인에게 정당한 사유가 있는지 없는지를 알 방법이 없습니다. 다만 세입자의 갱신을 거절하고 실거주를 하려던 집주인이 불과 몇 달 사이에 드라마틱하게 사정변경이 생기는 일은 거의 없습니다.
제가 수행했던 수많은 계약갱신청구권 사건 중 집주인에게 정당한 사정이 인정된 사례는 단 한 건도 없었습니다.
계약갱신청구권 손해배상 청구 승소 요건
1. 세입자가 계약갱신청구권 행사하였을 것
2. 집주인이 실거주하겠다는 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하였을 것
3. 세입자의 이사 이후 2년 이내에 집주인이 제3자에게 세를 놓았을 것
4. 실거주하려던 집주인이 제3자에게 세를 놓은 데에 "정당한 사유"가 없을 것
계약갱신청구권 소송 필요서류
1. 임대차계약서
이 소송은 전세 계약에서 시작된 소송입니다. 따라서 세입자와 집주인이 전세계약을 체결하였다는 사실을 입증할 수 있는 전세계약서는 반드시 제출되어야 합니다.
2. 계약갱신청구권 행사를 입증하는 증거
앞에 설명드렸듯이 세입자는 어떤 식으로는 '나는 이 전셋집에 계속 거주하고 싶다'라는 의사를 표시한 증거가 필요합니다. 문자메시지나 카카오톡의 경우 캡처파일, 통화녹음일 경우 녹음파일 등을 구비하시면 됩니다.
3. 실거주를 이유로 계약갱신요구가 거절당했다는 증거
집주인이 세입자에게 자신 또는 자신의 부모나 자식이 실거주를 할 예정이라고 얘기한 증거가 있어야 합니다. 마찬가지로 문자메시지나 카카오톡의 경우 캡처파일, 통화녹음일 경우 녹음파일 등을 구비하시면 됩니다.
4. 확정일자 부여현황 (주민센터 방문하여 발급)
전 세입자는 임대차계약서를 지참하고 주민센터를 방문하시면 확정일자 부여현황을 발급받으실 수 있습니다. 확정일자 부여현황은 집주인이 새로운 세입자와 임대차계약을 체결하였다는 사실을 입증하기 위한 가장 좋은 증거가 됩니다.
만약 새로운 세입자를 들인 것이 분명한데 확정일자 부여현황에 등재되어 있지 않다면 이때에는 소송 과정에서 변호사가 법원을 통해 주민센터, 관리사무소 등에 사실조회를 하여 새로운 세입자를 들였는지 여부를 확인할 수 있습니다.
계약갱신청구권 손해배상액 계산
먼저 손해배상금액을 산출한 다음 향후 소송을 진행할 것인지, 변호사를 선임할 것인지 여부에 대해 의사결정을 하시면 됩니다.
참고로 계약갱신청구권 손해배상의 경우, 청구금액이 3,000만원을 넘지 않는 경우가 대부분인데요. 3천만원 미만을 청구하는 소송에서는 전부 승소하게 되면 청구금액의 10%에 해당하는 금액을 상대방으로부터 변호사보수 명목으로 지급받으실 수 있습니다.
예를 들어 2,000만원을 청구하셔서 승소한다면 "집주인은 세입자에게 변호사보수 명목으로 200만원을 지급하라"라는 소송비용액 확정 결정을 내려줍니다. 이를 통해 세입자는 계약갱신청구권 손해배상 금액과는 별개로 변호사보수를 받아내실 수 있는 것입니다.
계약갱신청구권의 소송 절차
계약갱신청구권 소송의 소송절차는 소장 작성 → 상대방에게 송달 → 상대방이 송달 받은 날로부터 30일간 답변서 상대방에게 제출기한 부여 → 이후 재판기일 지정 → 1~2회 출석하여 재판 진행 (변호사 선임시 당사자는 출석하지 않아도 됩니다) → 재판 종료 후 약 1개월 뒤 판결 선고 입니다.
액션을 취하기 전에 정확한 상담부터
계약갱신청구권 소송의 경우, 세입자 분들께서 법률상담을 받기 전에 인터넷 검색을 통해 많은 부분을 알아보고 오시는 경우가 대단히 많습니다.
그런데 막상 상담을 해보면 의뢰인께서 계산하신 금액에 비해 실제 손해배상 금액이 높은 경우가 상당히 많습니다. 아무래도 의뢰인 분들께서는 환산월차임 계산에 능숙하지 못하시기 때문입니다.
부정확한 금액을 가지고 소송 진행 여부, 합의 여부 등을 결정하시기보다는 부동산전문변호사와의 상담을 통해 승소가 가능할지, 청구할 수 있는 손해배상금액은 얼마인지, 상대방이 항소하지는 않을지, 승소할 경우 지출한 비용 중 어디까지 반환받을 수 있는지 등에 대해서 정확하게 확인부터 해 보시기 바랍니다.
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