임대인 실거주 의무 위반, 손해배상금액 계산 방법 

안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사 최아란입니다.

​

요즘 임차인들은 임대차계약을 체결할 때 "최소 4년간은 이 집에 거주할 수 있겠지"라는 생각을 갖는 것이 보통입니다. 왜냐하면 주택임대차보호법에서 임차인의 계약갱신청구권을 보장하고 있기 때문이지요.

​

그런데 막상 2년이 지나 계약갱신청구권을 행사하려고 할 때, 임대인이 '내가 실거주하겠다'라고 말하여 임대인의 계약 갱신을 저지하는 경우가 종종 있습니다. 이 경우, 임차인은 4년간 거주하려던 계획을 접고 다른 집으로 이사를 하게 되는데요.

이렇듯 임차인이 '임대인의 실거주' 사유로 인해 이사를 하였는데, 임대인이 실거주 의무를 위반하고 제3자에게 임대 또는 매매를 한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

​

그렇다면 이때 손해배상의 금액은 어떻게 산정할 수 있을까요? 오늘은 임대인이 임대를 한 경우와 매매를 한 경우로 나누어 각각 손해배상금액을 계산하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

임대인이 실거주 의무를 위반하고 임대를 한 경우

임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 임대를 한 경우, 임차인은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항 및 제6항에 근거하여 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

구체적인 손해배상금액을 산출하기 위해서는 먼저 두 가지를 계산해두어야 합니다.

​

1. 갱신거절 당시 환산 월차임

= 기존 임차인의 임대차보증금 × (갱신거절 통보를 받은 날의 한국은행 기준금리 + 2%) ÷ 12 + 월세

​

예) 기존 임차인의 임대차보증금이 1억 원, 월세가 30만 원이고, 갱신거절 통보를 받은 날이 2025. 6. 1.이라면,

갱신거절 당시의 환산 월차임은 67만 5천원입니다( = 1억 원 × (2.5 + 2%) ÷ 12 + 30만 원)

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임

= 신규 임차인의 임대차보증금 × (신규 임차인의 임대차개시일의 한국은행 기준금리 + 2%) ÷ 12 + 월세

​

예) 신규 임차인의 임대차보증금이 2억 원, 월세가 20만 원이고, 신규 임차인의 임대차 개시일이 2025. 8. 10.이라면, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임은 95만원입니다( = 2억 원 × (2.5 + 2%) ÷ 12 + 20만 원)

​

실제 손해배상금액은 아래 세 가지 금액 중에서 가장 큰 금액으로 결정됩니다.

1. 갱신거절 당시 환산 월차임 × 3

2. (임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임 - 갱신거절 당시 환산 월차임) × 24

3. 임차인이 갱신거절로 인해 실제로 입은 손해액( = 이사비용 + 부동산 중개수수료 + 보증금 증액으로 인한 이자 상당액)

예를 들어 볼까요?

​

• 기존 임대차 : 보증금 1억, 월세 30, 갱신거절 통보를 받은 날 2025. 6. 1

• 신규 임대차 : 보증금 2억, 월세 20, 신규 임대차 개시일 2025. 8. 10.

• 이사비용 200만원, 중개수수료 150만 원, 보증금 증액으로 인한 이자 300만 원인 경우라면

​

1. 갱신거절 당시 환산 월차임 × 3 = 2,025,000원

2. (임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임 - 갱신거절 당시 환산 월차임) × 24 = 660만 원

3. 임차인이 갱신거절로 인해 실제로 입은 손해액 = 650만 원

​

이므로 위 세 가지 금액 중 가장 큰 금액인 660만 원이 손해배상금액이 됩니다.

​

임대인이 실거주 의무를 위반하고 매매를 한 경우

다음은 임대인이 제3자에게 임대를 한 것이 아니라 제3자에게 매매를 한 경우입니다.

​

이 경우, 임차인은 '민법 제750조'에 근거하여 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.​

민법 제750조(불법행위의 내용)
고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

민법 제750조는 주택임대차보호법 제6조의3 과는 달리 구체적인 손해배상액을 산출하는 방법에 대해 언급하지 않고 있습니다.

​

따라서 이때 임차인은 일반론으로 돌아가 '임대인의 부당한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 실제 손해액'을 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

​

구체적인 손해배상금액은 아래의 금액을 합산하시면 됩니다.

1. 기존 임대차계약 대비 새로 이사한 집의 보증금이 증액된 경우, 그 보증금 증액분에 대한 2년분의 이자

2. 이사업체비용

3. 부동산중개수수료

예를 들어 볼까요?

​

• 이사비용 200만원, 중개수수료 150만 원, 보증금 증액으로 인한 이자 300만 원인 경우라면

임차인은 임대인에게 650만 원의 손해를 청구할 수 있습니다.

​

실제 사건에서는 집주인의 매매나 임대에 정당한 사유가 있었는지가 핵심이 됩니다.

오늘은 집주인이 실거주 의무를 위반하고 제3자에게 임대를 하거나, 매매를 하였을 때 임차인이 얼마까지 손해배상을 청구할 수 있는지에 대해서 살펴보았는데요.

​

실제 사건에서는 단순히 금액을 계산한다고 끝나는 것은 아닙니다. 왜냐하면 임대인들은 언제가 '내가 매매나 임대를 한 데에는 그럴만한 사정이 있었기 때문이다'라고 다투기 때문이지요.

​

그러므로 임대인이 실거주 의무를 위반하여 손해배상을 청구해야 하는 상황이라면, 단순히 손해배상 금액 계산에만 몰두하시기 보다는 임대인이 그간 보여 온 행태를 종합하여 승소 가능성을 따지는 순서부터 진행해보시기 바랍니다.

​

대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사 최아란입니다.

​

[관련 포스팅 함께 보기]

임차인 갱신권 회피하려 집주인이 일시적으로 실거주한 사례 | 로톡

임대차3법 실거주 손해배상청구 소송 승소 사례 | 로톡

허위 실거주, 지연이자 청구로 하루 만에 손해배상을 받아낸 사례 | 로톡

계약갱신청구권 거절 손해배상 소송 승소 사례 | 로톡

계약갱신청구권, 1심 패소 뒤집고 2심에서 임차인이 승소한 사례 | 로톡

허위 실거주 명도 소송, 갱신청구권 행사한 세입자가 승소한 사례 | 로톡

해외 거주 집주인이 실거주를 하겠다며 계약갱신요구를 거절한 사건 | 로톡