안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사 최아란입니다.
권리금은 상가의 모든 유 무형적 가치를 담고 있는 것이니만큼 그 금액이 높게 책정되는 경우가 많습니다. 특히 처방전 발생 수가 많은 병원과 같은 건물에 속한 약국의 경우 권리금의 액수가 더욱 높게 책정되곤 합니다.
그렇다 보니 약국 권리금과 관련해서는 다양한 법률 분쟁이 발생하고 있습니다.
병원 입점 특약 불이행에 따른 권리금 반환 청구 소송
병원 영업에 대한 고지의무 위반에 따른 권리금 계약 취소 소송
약국 영업 양수도시 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 소송 등
오늘은 부동산전문 변호사와 함께 각 유형별로 약국 권리금 소송에서 승소하기 위한 팁을 살펴보겠습니다.
병원 입점 특약 불이행에 따른 권리금 반환 청구 소송에서 승소하려면
신축 건물에서 시행사나 분양대행업체에서 병원이 입점할 것이라고 말해 약국 분양계약을 유도하는 케이스입니다.
그런데 실제로는 시행사의 약속과는 달리 병원이 입점하지 않거나, 병원이 입점하기는 하였으나 약속된 과와는 달리 처방전 수가 적은 과가 입점하는 경우가 주로 문제가 됩니다.
이 소송에서 승소하기 위해 가장 중요한 것은 단 한 가지입니다.
"병원의 입점 여부"가 계약의 주된 내용으로 편입되었다는 사실을 입증해야 함
계약서에 특약으로 기재되어 있는지, 또는 병원 입점과 관련된 별도의 서류를 받으셨는지가 무엇보다 중요합니다.
예를 들어 의정부지방법원 고양지원 2025. 1. 10. 선고 2024가합53409 판결에는 계약서에 "병원 미입점시 임대계약서, 권리계약서는 파기하고, 임대보증금 및 권리금은 모두 반환하기로 한다"라는 특약이 있었던 점, 병원 입점 관련 약정서 및 확인서가 있었던 점 등이 핵심 증거로 작용하여 임차인의 권리금 반환청구가 인정되었습니다.
서류상 병원 입점 의무에 대해서 약속한 내용이 확인되지 않는 경우, 현실적으로 병원 입점 특약 불이행에 따른 권리금 반환 청구 소송에서 승소하기 어렵습니다.
실제로 대전지방법원 천안지원 2021. 1. 8. 선고 2020가합100805, 2020가합102160 판결에서는 분양대행업체에서 병원이 입점될 것이라고 홍보하여 약국을 운영하려는 수분양자에게 상가를 분양한 것은 청약에 유인에 불과하고, 계약서에 병원 입점에 대한 기재가 없다는 이유 등을 들어 약사의 분양계약 취소 청구를 받아들이지 않았습니다.
병원 영업에 대한 고지의무 위반을 이유로 하는 권리금 반환청구 소송에서 승소하려면
병원이 폐업하거나 이전하리라는 것 등의 사정을 예견하고 있었음에도 불구하고 이를 숨기고 약사들 간에 권리금 계약을 체결한 케이스에서 문제가 됩니다.
이 케이스에서는 두 가지 증거를 잘 갖추어야 승소할 수 있습니다.
병원 영업 여부에 대해 종전 약사가 고지할 의무가 있었다는 점
종전 약사가 병원의 영업 중단에 대해 예견할 수 있었음에도 불구하고 이를 숨겼다는 점
실제로 전주지방법원 2025. 9. 12. 선고 2023가단22592 판결에서는 문제된 약국의 수입 대부분이 인근의 유일한 병원에서 발생하는 처방전에 의존하고 있었고, 종전 약사는 그 유일한 병원이 의료법 위반으로 수사를 받고 있어 형사처벌을 받을 가능성을 있다는 점을 인식하고 있었음에도 불구하고 신규 약사에게 이 사실을 고지하지 않은 점을 이유로 들어 신규 약사의 종전 약사에 대한 권리금 반환 청구에 대해 승소 판결을 내린 바 있습니다.
위와 같은 사정이 없이는 인근 병원의 영업이 중단되었다는 이유를 들어 종전 약사에게 권리금 반환을 청구하여 승소하기는 어렵습니다.
임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 소송에서 승소하려면
약국 영업을 양수도하기 위해 신규 약사를 구해왔음에도 불구하고, 임대인의 방해로 인해 권리금을 받지 못한 케이스입니다.
임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 소송에서 승소하려면 아래의 사항에 대한 증거를 잘 수집하셔야 합니다.
계약 만기일로부터 6개월 전부터 만기일 사이에 신규 임차인을 구했다는 (너무 빨라도, 너무 늦어도 안됩니다)
임대인에게 신규 임차인을 주선하였다는 점. 임대인이 신규 임대차를 거절한 경우에도 최대한 신규 임차인을 주선하는 것이 안전함
임대인이 직접 사용하겠다거나, 현저히 고액의 월세를 요구하거나, 신규 임차인에게 무리한 합의를 요구하거나, 연락을 회피하는 등의 방법으로 신규 임대차계약 체결을 거부하였다는 점
실제로 서울중앙지방법원 2023. 9. 13. 선고 2022가합507358, 2022가합555746 판결에서는 임대인이 신규 약사에게 약사면허증, 납세증명서, 소득금액증명 등의 자료를 제공했음에도 불구하고 임대인이 뚜렷한 이유 없이 신규 약사에 대해 의구심을 드러내며 반복적으로 추가 자료를 요구한 사안에서 실제로는 신규 약사와 임대차계약을 체결할 의사가 없었음에도 권리금 손해배상 문제를 회피하기 위하여 형식상 자력 문제 등의 납득하기 어려운 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였다는 이유 등을 들어 종전 약사가 임대인을 상대로 제기한 권리금 회수 기회 방해에 따른 손해배상청구를 인용하였습니다.
약국 권리금 소송, 많이 알고 준비할수록 승소 가능성이 높아집니다.
권리금 소송 중에서도 특히 문의가 많은 소송이 바로 약국 권리금 소송입니다.
이는 물론 약국의 권리금 액수가 커서 그런 것도 있겠습니다만, 그만큼 약사님들이 충분한 정보를 습득하여 미리 준비하고자 하는 마음이 크시기 때문이기도 합니다.
그런데 변호사 입장에서 막상 사건을 진행하려다 보면 약사님들께서 부정확한 정보로 준비를 하시는 바람에 사건의 승소가능성이 크게 달라지는 경우가 많습니다.
그러므로 어설픈 정보로 잘못된 준비를 하지 마시고, 전문 변호사와의 충분히 상의하셔서 승소를 위한 첫 단추부터 잘 준비하시기 바랍니다.
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사 최아란입니다.
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