임대차3법 실거주 손해배상청구 소송 승소 사례

최아란 변호사

원고승소

서****

안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사 최아란입니다.

오늘 소개드리는 승소사례는 임대차3법을 위반한 데에 대해 임차인이 임대인을 상대로 손해배상을 청구하여 전부 승소한 케이스입니다.

이 사건의 사실관계를 간단히 요약하면 다음과 같습니다.

보다 자세히 살펴볼까요?

사건명 : 손해배상(기)

의뢰인은 서울 노원구 소재 한 아파트의 임차인입니다. 전세 계약의 만기를 2개월 남짓 앞둔 어느 날, 의뢰인은 임대인에게 연락을 하여 임대차계약의 갱신을 원한다는 뜻을 전했습니다.

그러자 임대인은 임대차계약의 만기가 도래하면, 자신이 입주하여 실거주할 예정이라며 의뢰인의 갱신요구를 거절하였습니다.

당시 인근 아파트의 전세가격이 급등하고 있었기 때문에 의뢰인으로서는 이사할 집을 구하기가 쉽지 않았지만, 임대인이 실거주하겠다고 하기에 갱신 거절을 받아들이고 이사를 하기로 했습니다.

이삿날, 합의를 제안하는 임대인?

이사 당일, 의뢰인은 집주인을 만났습니다.

그런데 이날 집주인은 "어머니가 갑자기 편찮으셔서 이사를 못할 지도 모르겠다"라는 말을 꺼내 왔습니다. 그러면서 집주인은 돈을 좀 주겠으니 합의를 하자는 뜻을 밝혔습니다.

이에 의뢰인은 "그렇게 되면 법대로 하겠다"라며 집주인의 합의 제안을 단칼에 물리치고 이사를 했습니다.

임대차3법 실거주 의무 위반, 제3자에게 임대한 사실 확인

이사 후 한참이 지난 어느 날, 의뢰인은 혹시나 하는 마음에 주민센터를 방문하여 확정일자 부여현황을 발급받아보았습니다.

그리고 그 확정일자 부여현황에서 임대인이 임대차3법 위반하여, 실거주하지 않고 제3자에게 세를 놓았다는 사실을 알게 되었습니다.

임대인에게 당했다고 생각한 의뢰인은 즉시 법률사무소 아란에 손해배상청구 소송 제기를 맡겨 주셨습니다.

이 사건의 쟁점

임대차3법에서는 임차인에게 계약갱신청구권을 보장하면서, 임대인은 아주 제한적인 경우에만 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다.

그리고 이때 임차인에게 딱히 잘못이 있었다거나, 집에 문제가 있었던 경우가 아닌 한 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 사유는 사실상 '임대인 또는 그 직계존비속의 실거주'외에는 없다고 보아도 무방합니다.

그렇기 때문에 이 사건에서도 임대인이 실거주를 이유로 들어 임차인의 갱신요구를 거절한 것인데요.

임대인의 허위 실거주가 문제가 되는 사건에서는 언제나 '임대인이 제3자에게 임대를 할 수 밖에 없는 정당한 사유가 있었는가'가 쟁점이 됩니다.

이 사건의 경우, 임대인이 주장한 사유는 다음과 같습니다.

이에 저는 임대인이 주장하는 사유가 결코 정당한 사유가 될 수 없다는 점을 집중적으로 파고들며 아래와 같은 방어 전략을 펼쳤습니다.

모친의 질병에 대해서는, 임대인이 실거주 통보를 하기 전부터 있었던 사정이므로 갑작스러운 사정변경에 해당하지 않는다. 따라서 실거주하지 못한 데에 대한 정당한 사유가 될 수 없다
모친의 상해에 대해서는, 의뢰인의 이사 후 모친이 상해를 입기까지 사이에 수개월의 시간이 있었음에도 불구하고 임대인이 이사 준비를 전혀 하지 않았던 점에 비추어볼 때 실거주 의사가 없었음이 분명하다