안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
임대차계약의 만기를 앞두고, 임대인이 자신의 실거주를 이유로 들어 임차인의 계약갱신요구를 거절하는 경우가 종종 있습니다.
이럴 때 임차인은 '임대인이 실거주하겠다는데 어쩔 수 없지'라는 마음으로 이사를 하게 되는데요.
문제는 뒤늦게 알고보니 임대인이 실거주하기는커녕 제3자에게 임대를 하거나, 매매를 한 것으로 확인되는 경우입니다.
오늘은 법률사무소 아란에서 실제로 수행한 사례로, 임차인이 임대인에게 계약갱신청구권 거절에 대한 손해배상을 청구하여 승소한 사례를 살펴보겠습니다.
사건명 : 손해배상(기)
나홀로소송으로 계약갱신청구권 손해배상 청구 소송 제기
이 사건의 의뢰인은 인터넷 검색 능력이 뛰어나고, 지적 수준이 높아 주택임대차보호법에 대한 이해도 높은 편이셨습니다.
이에 인터넷 검색을 통해 계약갱신청구권 거절에 대한 손해배상청구가 가능하다는 사실을 파악한 후, 직접 소송을 수행하기로 마음먹었습니다.
이후 나홀로 소송으로 소장을 작성하고, 전자소송으로 직접 접수하는 등 직접 소송 수행에 나섰습니다.
조정기일, 계속해서 조정을 요구받자 소송 수행의 어려움을 느낌
임대차와 관련된 사건에서는 법원에서 사건을 조정에 회부하는 경우가 대단히 많습니다.
이 사건 역시 법원에서는 임대인과 임차인 사이의 합의점을 찾아보라며 조정기일을 잡았는데요.
의뢰인은 조정기일에 조정위원으로부터 '패소할 가능성이 높으니 적당한 금액으로 조정하라'라는 강력한 요구를 받았다고 합니다.
하지만 의뢰인은 조정위원이 말하는 패소 사유를 전혀 납득할 수 없었기에 조정을 받아들이지 않았습니다.
이후 이대로 소송을 진행했다가는 오히려 불리해질 수 있다는 생각에 법률사무소 아란을 찾아 소송 진행을 맡겨 주셨습니다.
1300만원 → 3400만 원으로 청구금액 상향
의뢰인이 나홀로소송을 통해 손해배상을 청구한 금액은 1,300만 원이었습니다.
그런데 사건을 맡은 후 확인해보니, 의뢰인은 3,400만 원까지도 손해배상을 받을 수 있는 사건이었습니다.
이에 소송 수행과 동시에 청구금액을 3,400만 원으로 증액하여 소송을 계속하였습니다.
※ 아래에서 살피듯이 실제로 의뢰인은 3,400만 원을 승소하셨습니다.
임대인의 주장에 대한 반박
이 사건의 임대인의 주장은 다음과 같았습니다.
임대인은 기러기아빠로, 지방 발령을 신청해두었지만 발령을 받지 못했다
이에 이 사건 건물에서 기러기아빠인 임대인이 실거주할 예정이었다
그래서 임차인에게 갱신거절을 통보했다
그런데 갱신거절 통보 후 1주일 뒤 갑자기 지방 발령을 받게 되었다
그래서 실거주하지 못했다
소송 과정에서 확인해보니, 임대인이 지방 갱신거절 후 1주일 뒤에 지방 발령을 받은 것은 진실로 확인되었습니다. 그러나 지방 발령을 받았다는 사유만으로 소송을 포기할 수는 없죠.
이에 저는 아래와 같은 내용을 집중적으로 파고들며 임대인의 주장을 반박해 나갔습니다.
임대인은 임차인이 갱신요구를 하기 6개월 전부터 지방 발령을 신청해둔 상태였다
따라서 조만간 지방 발령이 나리라는 점을 충분히 예측할 수 있었다
이 사건 건물은 30평형대의 아파트로 기러기아빠가 혼자 거주할만한 곳이 아니다
임대인은 갱신거절 통보 후 1주일 뒤에 지방으로 이사를 했음에도 불구하고, 이후에도 계속해서 이 사건 건물에 실거주할 것처럼 말해왔다
임대인은 이 사건 건물에 조금도 거주하지 않고, 바로 제3자에게 임대했다
이런 점을 종합하면 애당초 임대인은 지방 발령을 계획한 상태에서 허위로 실거주하겠다고 말해 의뢰인의 갱신요구를 거절한 것이다
의뢰인(임차인) 전부 승소!
재판부는 저희 주장을 모두 받아들였습니다.
그 결과, 의뢰인은 청구금액 3,400만 원에 대해 전부 승소 판결을 받았습니다.
손해배상금액 받아내기까지
의뢰인들께서 간혹 '승소해도 상대방이 돈을 안주면 판결을 받아도 소용이 없다던데요'라는 질문을 하시는 경우가 있습니다.
실제로 민사소송에서는 승소하더라도 상대방에게 강제집행할 재산이 없으면 승소금액을 받아내기가 어려운 것이 현실입니다.
그러나 부당한 계약갱신청구권 거절로 인한 손해배상청구 사건에서는 이 부분을 걱정할 필요가 없습니다. 왜냐하면 임대인에게는 가장 확실한 재산, 즉 기존에 임차인이 거주했던 '집'이 있기 때문입니다.
몇천만 원의 손해배상을 피하기 위해 자신의 재산을 은닉하고 평생을 신용불량자로 살 각오를 하는 임대인은 없다고 보아도 무방합니다.
실제로 이 사건에서 임대인이 손해배상금액을 지급하지 않고 며칠간 시간을 끌자, 법률사무소 아란에서는 임대인측 변호사에게 연락하여 '3일 내로 지급하지 않으면 강제집행을 하겠다'라고 엄포를 놓았는데요.
그러자 임대인은 그즉시 의뢰인에게 3,400만 원에 지연이자, 소송비용까지 더한 금액을 모두 지급하였습니다.
이로써 말끔하게 손해배상을 받고 사건을 매듭지었습니다.
중요한 것은 소장 접수가 아니라 소송 수행입니다.
요즘에는 인터넷을 통해 많은 정보를 접할 수 있다보니, 간단한 소송은 꼭 변호사를 통하지 않더라도 나홀로 소송으로 직접 진행하시는 경우도 많습니다. 실제로 계약갱신청구권 소송도 3천만 원 미만의 소액 사건이 많다보니 임차인분이 직접 소송을 제기하시곤 하는데요.
법률 정보를 이해하고, 인터넷 검색을 잘 활용할 수 있는 능력이 있다면 부당한 갱신거절에 대한 손해배상청구 소장 정도는 직접 작성하실 수 있습니다.
문제는 소장을 작성하고 접수하는 것보다 소송을 수행하여 승소로 이끄는 것이 월등히 어렵다는 점입니다.
실제로 이 사건의 의뢰인이 소장을 직접 잘 접수했음에도 불구하고 소송 과정에서 무리하게 조정을 강요받자 소송 수행에 어려움을 느껴 저희 사무소를 찾아오신 점만 보더라도 소송 수행이 그만큼 어렵다는 점을 알 수 있습니다.
제가 지금껏 계약갱신청구권 손해배상 사건을 수행해온 경험에 따르면, 이 유형의 사건에서는 임대인이 소장을 받고 순순히 손해배상에 응하는 경우는 거의 없다고 보아도 무방합니다.
절대다수의 임대인들은 '절대 손해배상을 할 수 없다'라고 강경하게 다툽니다. 그리고 이때 임차인이 임대인의 주장에 제대로 반박을 하지 못해서 승소할 사건이 패소하는 경우도 많이 보았습니다.
그러므로 계약갱신청구권을 거절당해 소송 진행을 고민하고 계신다면, 소장을 잘 쓸 수 있을 것인지를 고민하시기보다는 소송을 끝까지 잘 수행할 수 있는지를 고민하시기 바랍니다. 끝까지 잘 해낼 자신이 없다면 처음부터 전문가의 조력을 받아 첫 단추를 잘 끼우는 것이 무엇보다 중요합니다.
대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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