안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
주택임대차보호법에서는 계약갱신청구권과 관련하여
임대인이 실거주하겠다고 하여 임차인의 갱신요구를 거절하였는데
그로부터 2년 이내에
임대인이 제3자에게 임대를 하였고
위와 같이 제3자에게 임대한 데에 대해 정당한 사유가 없는 경우
에는 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 임대인이 배상하여야 한다고 규정하고 있습니다.
가장 논란이 되는 것은 '제3자에게 임대한 데에 대한 정당한 사유가 무엇인가'입니다.
사람 사는 데에는 다양한 사정이 발생할 수 있고, 그 다양한 사정을 하나하나 법에 열거할 수 없다보니 주택임대차보호법에서는 그저 '정당한 사유'가 있으면 제3자에게 임대해도 된다는 식으로 규정하고 있는데요.
이때의 '정당한 사유'는 결국 내 사건의 재판을 담당하는 판사의 재량에 달려 있습니다.
대다수의 판사들은 일반인의 사회통념과 유사한 수준에서 정당한 사유를 판단하고 있습니다.
그러나 일부 사건에서는 판사가 상식에 반하는 판결을 하여 문제가 되곤 합니다.
오늘은 법률사무소 아란에서 실제 수행하였던 사례로서 임차인이 허위 실거주에 대한 손해배상청구 소송을 제기하였다가 1심에서 패소한 후 항소하여 2심에서 승소한 사례에 대해서 소개드리겠습니다.
사건명 : 손해배상(기)
임대인 : 내 시부모와 아들이 실거주해야 하니 이사해라
이 사건의 의뢰인은 경기도 소재 한 아파트(이하 '이 사건 아파트')의 전세 임차인입니다.
전세 만기를 3개월 가량 앞둔 어느 날, 의뢰인은 임대인으로부터 한 통의 전화를 받았습니다.
만기가 되면 임대인의 시부모와 아들이 이 사건 아파트에 입주할 예정이라 임대차계약을 갱신할 수 없다는 것이었습니다.
의뢰인 : 갱신거절을 받아들이고 이사
집주인이 강력하게 실거주하겠다고 주장하는 마당에 의뢰인에게 무슨 방법이 있었을까요.
의뢰인은 갱신거절을 받아들이고 인근의 다른 아파트로 이사를 했습니다.
제3자에게 세를 놓은 임대인
의뢰인이 이사를 하고 나서 약 2달이 흐른 뒤, 이 사건 건물에 누군가 이사를 왔습니다.
그러나 새로 입주한 사람은 집주인의 시부모도, 자녀도 아니었습니다.
집주인이 제3자에게 세를 놓은 것이었지요.
주택임대차 분쟁조정 신청, 집주인의 거절
의뢰인은 집주인에게 연락을 취해 '실거주하지 않던데 어떻게 된거냐'라고 물었습니다.
그러나 집주인은 계속해서 말을 돌리며 이렇다할 답변을 하지 않았습니다.
이에 의뢰인은 주택임대차 분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청하였습니다.
그러나 집주인은 조정을 거부하였고, 결국 주택임대차 분쟁조정위원회의 조정은 각하로 종결되었습니다.
손해배상청구 소송 제기
이제 의뢰인에게 남은 방법은 손해배상청구 소송을 제기하는 것뿐이었습니다.
이에 의뢰인은 법률사무소 아란을 찾아 손해배상청구 소송을 맡겨 주셨습니다.
1심 소송 결과 : 임차인 패소
1심 소송 과정에서 임대인은 다양한 거짓말을 늘어놓았습니다. 이에 대해 법률사무소 아란에서는 하나하나 조목조목 반박을 하였는데요.
사실 이 사건은 무난히 의뢰인이 승소할 것으로 예상되는 사건이었습니다.
그러나 예상과는 달리 1심에서 의뢰인이 전부 패소했습니다.
그간 저희 사무소에서 수행했던 대다수의 계약갱신청구권 거절 사건에서 임차인이 승소한 점에 비추어보면 대단히 이례적인 판결이었습니다.
문제는 1심 판결문에 임차인이 패소한 이유에 대해 전혀 기재되어 있지 않았다는 점이었습니다. 청구금액이 3천만 원 미만인 소액사건에서는 판사가 판결문에 판결 이유를 쓰지 않을 수 있는데 하필 이 경우에 해당했던 것입니다.
항소 제기
의뢰인도, 저도 이 사건의 패소를 도무지 납득할 수 없었습니다.
이에 지체하지 않고 즉시 항소를 제기하였습니다.
2심 소송결과 : 1심을 뒤집고 임차인 승소!
사실 집주인이 제3자에게 세를 놓은 것이 정당한지, 아닌지에 대해서는 집주인 스스로 입증할 책임이 있습니다.
임차인은 집주인의 주장에 대해서 잘 반박해나가는 것이 보편적인 소송전략입니다.
그러나 이 사건의 경우, 1심에서 임차인이 패소한 상태였기 때문에 단순히 반박하는 차원을 넘어서 공격적으로 소송을 수행하는 전략을 세웠는데요.
이에 2심에서는 관리사무소 사실조회, 집주인 가족들의 주민등록 초본 문서송부촉탁 신청 등을 통해 더 많은 증거를 수집하고 집주인의 주장이 거짓말이라는 점을 밝혀냈습니다.
그 결과, 2심 법원은 1심 판결을 취소하고 임차인 승소 판결을 선고하였습니다.
손해배상금액, 소송비용 전액 지급받고 사건 종결
2심 승소 후 하루만에 임대인은 의뢰인에게 판결원리금과 소송비용을 모두 지급했습니다.
이로써 깔끔하게 사건이 종결되었습니다.
결국에는 진실을 말하는 자가 이깁니다.
사실 계약갱신청구권 거절로 인한 손해배상청구 사건에서는 1심에서 임차인이 승소하는 경우가 대부분입니다.
왜냐하면 임대인은 거짓말을 하고 있고, 임차인은 진실을 말하고 있으며, 대다수의 판사에게는 진실을 가릴 눈이 있으니까요.
그러나 아주 예외적으로 1심의 잘못된 판단으로 임차인이 패소하는 경우가 있습니다.
이럴 때는 쉽사리 포기하기보다는 1심 판결이 과연 납득할만한 판결인지, 2심에 가서 다시 판단을 받아보아야 하는 것은 아닌지에 대해 충분히 고민해보아야 합니다.
이 사건의 경우, 판결이유가 기재되어 있지 않아 패소의 이유를 가늠할 수 없었지만, 1심에서 집주인이 100% 거짓말을 한다는 확신이 있었습니다. 이에 저와 의뢰인 사이에서 반드시 항소를 해야 한다는 공감대가 형성되었는데요.
끝까지 저를 믿어주시고, 늘 응원해주셨던 의뢰인에 대한 고마움을 승소로 보답해드릴 수 있어서 참 보람있었던 사건입니다.
대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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