허위 실거주, 지연이자 청구로 하루 만에 손해배상을 받아낸 사례 

안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.

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전월세 시세가 상승기일수록 임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 거절하고 싶어합니다. 왜냐하면 지금 세입자와 계약 갱신을 할 경우 전월세를 5%까지밖에 올릴 수 없지만, 새로운 세입자와 신규 임대차계약을 체결할 경우 시세에 맞추어 월등히 높은 전월세를 받을 수 있기 때문입니다.

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돈욕심에 눈이 멀어 임대인이 '내가 실거주하겠다'라고 주장하여 임차인의 계약갱신요구를 거절한 다음, 이후 실거주하지 않고 제3자에게 세를 놓는 경우가 제법 많습니다.

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오늘은 법률사무소 아란에서 실제로 수행한 사례로서 임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 임대를 놓은 사건에서, 임차인이 임대인을 상대로 손해배상청구 소송을 제기하여 하루 만에 손해배상을 받아낸 사례를 소개드리겠습니다.

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사건명 : 손해배상(기)

이 사건 임대차계약의 내용

이 사건 임대차계약은 보증금 1억 원, 월세 100만 원, 계약기간 2년의 반전세 계약입니다.

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임대인의 월세 증액요구

계약 만기를 6개월 가량 앞둔 어느 날, 임차인(의뢰인)은 임대인으로부터 연락을 받았습니다.

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"6개월 뒤 계약을 갱신하기를 원한다면 월세를 100만원 올리겠다"

라는 것이었죠.

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월세를 2배로 올려달라는 요구를 수용할 임차인이 도대체 얼마나 있을까요?

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의뢰인은 지나친 증액요구를 받아들일 수 없다는 입장을 분명히 했습니다.

월세를 올려주지 않겠다면 실거주하겠다는 임대인

그러자 임대인은 월세를 올려주지 않겠다면, 자신이 이 사건 건물에 입주하여 실거주하겠다고 했습니다.

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임대인이 실거주하겠다는데 임차인으로서는 뾰족한 수가 없었죠.

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의뢰인은 결국 갱신거절을 받아들이고 이사를 했습니다.

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임대인의 네이버 부동산 전세 매물 등재 확인

의뢰인은 임대인이 실거주하겠다는 말을 믿기 어려웠습니다.

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이에 이사 직후부터 네이버 부동산에 전세 매물이 등재되는지를 확인하기 시작했는데요.

아니나다를까 의뢰인이 이사를 한 직후, 임대인은 네이버 부동산에 전세 매물을 등재하고 새로운 임차인을 구하려는 듯한 행태를 보였습니다.

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하지만 의뢰인은 성급하게 굴지 않고, 새로운 임차인이 입주할 때까지 잠자코 기다렸습니다.

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※ 지난 포스에서 말씀드린 것과 같이, 무턱대고 손해배상을 청구하는 내용증명부터 보내시면 안됩니다.

계약갱신청구권거부, 손해배상청구 내용증명부터 보내면 안되는 이유 | 로톡

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신규 임차인 입주 확인

그렇게 약 2개월이 흐른 뒤, 마침내 의뢰인은 이 사건 건물에 누군가가 입주했음을 확인했습니다.

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의뢰인의 예상대로 새로 입주한 사람은 새로운 임차인임이 분명했습니다.

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이에 의뢰인은 확정일자 부여현황을 발급받아 새로운 임대차계약의 내용을 명확하게 확인했습니다.

집주인 실거주 거짓말 확인 방법, 확정일자 부여현황 발급받기 | 로톡

손해배상청구 소송 제기

그 다음, 의뢰인은 저희 사무소에 집주인을 상대로 허위 실거주에 대한 손해배상청구 소송을 위임하셨습니다.

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이에 법률사무소 아란에서는 즉시 소장을 작성하여 2275만 원의 손해배상을 청구하는 소송을 진행하였습니다.

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소장을 송달받은 바로 다음 날, 손해배상청구금액 전액 수령

집주인에게 소장이 송달된 바로 다음 날, 집주인은 부랴부랴 의뢰인에게 전화를 걸며 연락을 취해 왔습니다.

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하지만 의뢰인은 집주인과 전화 통화를 원하지 않았기 때문에 굳이 전화를 받지 않았는데요.

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그러자 임대인은 소장을 받은 바로 다음 날, 2275만 원 전액을 그날 바로 의뢰인에게 지급하였습니다.

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화해권고결정으로 사건 종결

이후 법률사무소 아란에서는 상대방과 손해배상금액 외에 추가로 소송을 위해 지출한 실비 지급에 대해 합의하였습니다.

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그리고 이 합의 내용에 대해 화해권고결정을 받고, 해당 비용까지 지급받음으로써 사건을 깔끔하게 종결지었습니다.

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지연이자 청구가 강력한 무기가 된 케이스입니다.

똑똑한 피고들은 소장을 송달받고 다음과 같은 생각을 합니다.

• 이 소송에서 피고가 이길 수 있을 것인가

• 피고가 진다면, 지연이자는 얼마나 물어내야 하는가

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이 사건의 피고들(임대인 부부) 역시 자신들이 부당한 갱신거절을 했다는 사실을 알고 있었기 때문에 승소가능성이 없다는 점을 예상하였고, 패소하게 되면 연 12%의 지연이자를 물어내야 한다는 사실을 파악하였습니다.

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※ 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항에 따라 돈을 달라고 청구하는 소송에서는 연 12%의 법정이율에 따른 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 이에 이 사건 소장의 청구금액은 손해배상 원금 2275만 원 + 연 12%의 지연이자였습니다.

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이에 피고들은 '패소할 것이 뻔한 소송을 다투기보다는, 빨리 원금을 지급해서 지연이자라도 낮추겠다'라는 전략적인 판단을 한 것입니다.

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한 마디로 이 사건은 지연이자 청구를 통해 신속하게 분쟁을 해결한 케이스라고 할 수 있겠습니다.

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대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.