안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
'집'은 삶의 안정감을 결정하는 가장 큰 요소 중의 하나입니다. 이렇듯 중요한 집에서 원하지 않는 이사를 해야 한다면 그만큼 스트레스인 것도 없는데요.
이렇듯 중요한 '주거안정'을 위하여 주택임대차보호법에 계약갱신청구권이 도입되어 시행된지도 어언 5년이 다 되어 갑니다. 그사이 계약갱신청구권과 관련하여 다양한 분쟁들이 있어 왔는데요.
초기에는 부당한 계약갱신청구권 거부로 인한 손해배상금액을 계산하는 데에 있어서도 하급심 판례들이 많은 혼란을 보여 왔습니다. 하지만 시간이 흐르면서 판례들에서 제시하는 손해배상금액 계산 방법이 점차 통일되어 가고 있는데요.
오늘은 계약갱신청구권을 거부당했을 때의 손해배상방법에 대해서 먼저 살펴보고, 실제로 그 손해배상금액이 적용된 사건을 알아보겠습니다.
손해배상금액 계산 방법
세입자는 아래 세 가지 중 가장 큰 금액을 손해배상청구할 수 있음
세입자가 갱신을 거절당할 당시의 3개월치 월세
세입자가 갱신을 거절당할 당시의 월세와, 새로운 임차인의 월세 사이의 차액의 2년분
갱신거절로 인하여 임차인이 입은 실제 손해액
보증금 없는 월세라면야 계산이 매우 간단하겠지요? 하지만 실제로는 전세계약이거나 반전세계약인 경우가 많아서 보증금을 월세로 환산하는 과정이 반드시 필요합니다.
보증금을 월세로 환산하는 방법
첫째, 갱신거절 통보를 받은 날짜 확인
집주인이 실거주를 이유로 갱신거절을 통보한 날짜를 먼저 확인해보셔야 합니다. 문자메시니자 통화녹음 등을 통해 쉽게 확인하실 수 있겠죠?
둘째, 새로운 세입자의 보증금, 월세와 입주일자 확인
집주인이 새로운 세입자를 들인 날짜, 그 새로운 세입자의 보증금과 월세를 확인해보셔야 합니다. 주민센터에 방문하셔서 '확정일자 부여현황(계약갱신이 거절된 임대차계약의 임차인용)'이라는 서류를 발급받으시면 쉽게 확인이 가능합니다.
집주인 실거주 거짓말 확인 방법, 확정일자 부여현황 발급받기 | 로톡
셋째, 한국은행 기준금리 확인
한국은행 기준금리는 한국은행 홈페이지에 게시되어 있는데요. 네이버에서 한국은행 기준금리 변동추이로 검색하시면 확인하실 수 있습니다.
| 한국은행 기준금리 추이(목록) | 통화정책방향 | 통화정책 | 정책/업무 | 한국은행 홈페이지
이때 한국은행 기준금리는 현재의 금리가 중요한 것이 아니라, 위에서 확인하신 두 가지 날짜(갱신거절 통보를 받은 날짜, 새로운 세입자의 입주 날짜)를 기준으로 확인해보셔야 합니다.
넷째, 환산월차임 계산
* 계산이 너무 복잡하고 어려우신 경우, 갱신거절 통보를 받은 날짜와 새로운 임차인의 입주일자, 보증금과 월세를 확인하신 다음 저희 사무소로 전화주시면 직접 계산해드립니다.
1) 나(기존 세입자)의 환산 월차임 계산 방법
= {내 보증금 x (갱신거절 통보를 받은 날짜의 한국은행 기준금리 + 2%)} + 월세
예를 들어 내 보증금이 3억 원, 월세 20만 원의 반전세 계약이었는데, 2024. 11. 1.에 갱신거절 통보를 받았다면 나의 환산월차임은
= {3억 원 x (2024. 11. 1. 기준 한국은행 기준금리 3.25% + 2%)} + 20만 원
= 1,512,500원이 나의 환산월차임이 됩니다.
2) 새로운 세입자의 환산 월차임 계산 방법
= {새로운 세입자의 보증금 x(새로운 세입자의 입주일자의 한국은행 기준금리 +2%)} + 월세
예를 들어 새로운 세입자의 보증금이 4억 원, 월세 30만 원의 반전세 계약이고, 세입자가 2025. 1. 5.에 입주를 하였다면 새로운 세입자의 환산월차임은
= {4억 원 x(2025. 1. 5. 기준 한국은행 기준금리 3% + 2%)} + 30만 원
= 1,966,667원이 새로운 세입자의 환산월차임이 됩니다.
계약갱신청구권 거부 손해배상금액 계산
1) 나(기존 세입자)의 환산월차임에 3을 곱한 금액
2) 새로운 세입자의 환산월차임에서 나의 환산월차임을 뺀 금액에 24를 곱한 금액
3) 이사로 인해 내가 실제로 지출한 금액
이 세가지 금액을 계산해보시면 됩니다.
예를 들어
기존 세입자 : 보증금 3억, 월세 20만 원, 2024. 11. 1. 갱신거절 통보
새로운 세입자 : 보증금 4억, 월세 30만 원, 2025. 1. 5. 입주
라면,
1) 기존 세입자의 환산 월차임은 4,537,500원
2) 기존 세입자와 신규 세입자의 환산월차임 차액의 2년분은 1,090만 원
3) 이사로 인한 실지출액은 부동산 중개수수료, 이사업체 비용 등 실비
이렇게 환산해보실 수 있습니다.
기존 세입자는 위 세 가지 금액 중에 가장 액수가 높은 금액을 선택하여 손해배상청구가 가능합니다.
계약갱신청구권 거부 손해배상 청구 승소 사례
의뢰인의 계약갱신청구권 행사, 집주인은 실거주를 이유로 거부
의뢰인은 서울 소재 한 아파트의 임차인이었습니다.
의뢰인은 만기를 5개월 가량 앞두고 집주인에게 계약갱신청구권을 행사하겠다고 말했는데요.
집주인은 만기가 되면 자신이 입주하겠다며 의뢰인은 갱신요구를 거절했습니다.
이사 후 3개월 뒤, 새로운 세입자의 거주 사실 확인
의뢰인은 갱신거절을 받아들이고 이사를 했습니다.
그리고 혹시나 하는 마음에 주민센터를 방문하여 '확정일자 부여현황'을 발급받아 보았는데요.
집주인이 기다렸다는듯이 새로운 세입자를 들였다는 사실을 알 수 있었습니다.
손해배상청구 소송 제기
의뢰인에게는 어린 아이들이 있었기 때문에 이사를 하지 않는 것이 간절했었습니다.
그럼에도 불구하고 집주인이 실거주하겠다고 해서 어쩔 수 없이 이사를 하였는데, 집주인이 실거주하지 않는 것으로 확인되자 배신감을 감출 수 없었는데요.
이에 법률사무소 아란을 찾아 집주인에 대한 손해배상청구 소송을 맡겨 주셨습니다.
(실제로 계약갱신청구권 거부로 인한 손해배상청구 소송은 금전적인 이유보다도, 억울함과 배신감을 해소하겠다는 마음으로 제기하시는 많습니다).
실거주하다가 매도하려고 했는데 경기가 안좋아 세를 놓게 되었다는 집주인
이 사건의 집주인은 자신이 이 사건 아파트에 잠시 실거주를 하면서 제3자에게 매도하려고 하였는데, 경기가 안좋아져서 매도에 실패했다고 했습니다.
그 이후 높은 금액으로 전세를 놓을 수 있는 상황이라 결국 세를 놓았다고 주장했습니다.
집주인의 매도 실패는 '제3자에게 임대할만한 정당한 사유'에 해당하지 않는다
실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절한 경우, 임대인은 '정당한 사유'가 있는 경우에 한해 제3자에게 다시 세를 놓을 수 있습니다.
이때 '정당한 사유'란 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로서 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정을 의미하는데요.
집주인이 주장하는 것과 같은 '경제적 사정이 급하다'라는 사유는 정당한 사유가 될 수 없죠.
세입자 승소!
결국 이 사건에서는 의뢰인의 손해배상청구가 인용되었습니다. 즉 세입자가 승소한 것이지요.
임대인의 허위 실거주로 인해 부당하게 계약갱신청구권을 거부당한 데에 따른 당연한 결과였습니다.
손해배상금액 전액 수령
이후 의뢰인은 집주인으로부터 손해배상금액을 전액 수령함으로써 부당한 갱신거절로 인한 억울함, 집없는 설움을 조금이나마 해소할 수 있었습니다.
실거주는 쉽게 위장할 수 있는 것이 아닙니다. 의심된다면 먼저 정확한 법률상담을 받으세요.
인터넷 커뮤니티를 돌아다니다보면 '집주인이 실거주하는 척 전입신고 하면 그만이다', '세입자는 어차피 소송을 해도 진다'라는 잘못된 정보들이 돌아다니는 것을 종종 보게 됩니다.
변호사 입장에서 보자면, 저런 말들은 집주인들이 퍼뜨린 유언비어가 아닐까 싶은데요.
실제로 제가 진행한 계약갱신청구권 거부와 관련한 수많은 사건들에서 하나같이 세입자들이 승소하였습니다.
집주인 실거주 거짓말, 허위전입신고 밝혀내고 손해배상 받은 사례 | 로톡
계약갱신청구권 거부, 세입자 손해배상청구 실제 사례 | 로톡
갱신거절 후 집주인 실거주, 이후 제3자에게 임대한 사례 | 로톡
계약갱신청구권 거부 실거주 위반 세입자 승소사례 | 로톡
실거주위반 계약갱신청구, 집주인의 원상복구 주장에 승소한 사례 | 로톡
계약갱신청구권 손해배상 소송 필요서류부터 승소까지 | 로톡
계약갱신청구권 거부 분쟁조정 실패 후 전부 승소한 사례 | 로톡
그만큼 집주인의 실거주는 쉽사리 위장할 수 있는 것이 아니고, 단순히 위장전입을 해둔다고 해서 법원을 속일 수 있는 것이 아닙니다.
실거주하였다고 주장하는 집주인들의 실거주 여부는 전기나 수도 사용량만 보더라도 쉽게 확인할 수 있습니다. 나아가 잠시 동안 실거주한 흔적이 확인되는 경우에도, 2년의 기간을 채우기 전에 특별한 사유 없이 제3자에게 세를 놓으면 여전히 기존 세입자에게 손해배상을 하여야 한다는 점을 달라지지 않습니다.
그러므로 내 계약갱신청구권을 거부한 집주인이 실거주하지 않는 것으로 의심된다면, 유언비어에 속아 쉽사리 포기하지 마시고 먼저 정확한 법률상담을 받으시기 바랍니다.
적극적인 세입자만이 집주인에게 통쾌한 한방을 선사할 수 있습니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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