고시원도 주택임대차보호법 적용대상?(feat.명도소송 승소사례) 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.

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주택임대차보호법은 임차인의 권리를 강하게 보호하기 위해 만들어진 법입니다. 이 법에 따르면 임차인은 계약서상 임대차기간을 2년 미만으로 정한 경우에도 2년간의 임대차기간을 보장받을 수 있고, 계약갱신요구권을 행사함으로써 임대인의 의사와 무관하게 강제로 계약을 갱신시킬 수도 있고, 5% 이상 월세를 증액할 수 없다고 요구할 수도 있습니다.

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그렇다면 고시원의 경우는 어떨까요?

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결론부터 말씀드리자면 고시원의 경우, '일시사용'을 위한 것인지 장기사용을 위한 것인지에 따라 결론이 달라집니다.

오늘은 주택임대차보호법의 적용범위와 고시원이 주택임대차보호법의 적용대상인지 여부에 대해 먼저 알아본 후, 실제로 고시원 입실객에 대한 명도소송에서 고시원 사업주가 승소한 사례를 살펴보겠습니다.

주택임대차보호법의 적용범위

주택임대차보호법 제11조는 '이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.'라고 규정하고 있습니다.

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그렇다면 일시 사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우란 무엇일까요?

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판례에서 대표적으로 들고 있는 사례는 숙박업소의 경우입니다. 대법원 판례는 "공중접객업인 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 숙박업자가 고객에게 숙박을 할 수 있는 객실을 제공하여 고객으로 하여금 이를 사용할 수 있도록 하고 고객으로부터 그 대가를 받는 일종의 일시사용을 위한 임대차계약"이라고 판시하고 있습니다.

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문제는 숙박업소처럼 초 단기의 일시사용은 아니지만, 그렇다고 해서 일반 주택임대차처럼 장기간의 거주를 목적으로 한 것도 아닌 애매한 경우입니다.

고시원은 일시 사용을 위한 임대차일까?

고시원 입실계약은 일시 사용을 위한 임대차에 해당될 가능성이 높습니다.

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계약기간이 단기간이고, 보증금이 지극히 소액이며, 입실객이 계약을 해지하는 것이 자유로운 등 일시적으로 사용하기 위한 임대차로 해석될 가능성이 높기 때문입니다.

단, 모든 고시원 입실 계약이 일시사용을 위한 임대차에 해당하는 것은 아닙니다.

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이름만 고시원일뿐 실질적으로 장기간의 거주를 목적으로 하는 공간이고 실제로 장기간을 명시하여 계약서를 썼거나, 보증금을 이례적으로 높게 받았다거나, 계약을 자유롭게 해지할 수 없도록 구속하는 조항 등이 있다면 이때는 주택임대차보호법이 적용될 여지가 있습니다.

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따라서 내가 체결한 고시원 입실계약의 종류에 따라 일시 사용을 위한 임대차에 해당하는지 여부가 달라질 수 있습니다.

일시사용을 위한 임대차라면, 고시원 사업주가 입실객에게 언제든지 퇴실 통보 가능

일시사용을 위한 임대차는 주택임대차보호법의 적용이 배제되고 민법만이 적용됩니다.

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따라서 고시원 입실계약이 일시사용을 위한 임대차로 판단될 경우, 고시원 사업주는 약속된 임대차기간이 만료되면 바로 계약을 종료시킬 수 있습니다. 1개월 단위로 갱신되는 계약이라면, '이번 달까지만 살고 다음 달에는 나가주세요'라고 요구할 수 있는 것입니다.

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만약 계약기간이 명확하지 않은 채로 입실객과 계약을 했다면, 민법상 기간의 약정이 없는 임대차에 해당되는데요. 고시원 사업주가 언제든지 해지통보를 할 수는 있지만, 그로부터 6개월은 기다려야야 입실객을 내보낼 수 있습니다.

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일반적인 주택임대차계약의 경우, 계약기간이 얼마이건 간에 2년 내에는 세입자를 내보낼 수 없다는 점과는 많은 차이점이 있습니다.

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※ 다만 실제 사건에서 법원은 임차인을 보호하려는 경향이 강하기 때문에, 뚜렷한 이유 없이 입실객을 내보내려 할 경우, 법원에서 일시사용을 위한 임대차가 아니라고 판단할 여지가 있습니다. 따라서 실제 사건에서는 단순히 일시 사용을 위한 임대차라고만 주장하기보다는 해당 입실객을 이 고시원에 더이상 거주시킬 수 없는 이유를 잘 설명하여 판사를 잘 설득하는 것이 중요합니다.

고시원 입실객 명도 소송 승소 사례

그럼 실제로 고시원 입실객에 대해 명도소송을 제기하여 승소한 사례를 살펴볼까요?

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의뢰인의 고시원 영업 양수

의뢰인은 2024년 초, 고시원 영업을 양수했습니다. 기존에 있던 고시원을 인수하여 새로 고시원의 사장이 된 것이지요.

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문제적 입실객

그런데 고시원을 인수하고 보니, 가장 골치아픈 임차인이 있었습니다.

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바로 실내흡연, 소음유발, 실내음주 등으로 계속해서 다른 입실객들과 마찰을 빚는 입실객이었는데요.

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의뢰인은 당초 이 입실객과 잘 지내보려 노력했지만, 결코 쉽지 않았습니다.

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결국 의뢰인은 이 입실객을 상대로 퇴실 통보를 하게 되었습니다.

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퇴실 거부, 주택임대차보호법 주장

그러나 이 입실객은 강하게 퇴실을 거부했습니다.

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오히려 주택임대차보호법이 적용되므로 자신은 퇴실할 수 없다고 버티기 작전에 돌입했습니다.

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그뿐만 아니라 이 입실객은 더욱더 고시원 내에서 분쟁을 만들고, 다른 입실객을 선동하는 등 더 많은 문제를 야기하기 시작했습니다.

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자진 퇴실을 위한 회유

의뢰인은 어떻게든 이 입실객을 내보내기 위해 큰소리도 쳐보고, 달래보기도 하고, 돈을 주겠으니 나가달라고 사정해보기도 했지만 아무 소용이 없었습니다.

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그저 이 입실객의 유일한 목표는 현상을 그대로 유지하는 것, 즉 자유롭게 술과 담배를 피우고 소음을 유발하며 이 고시원에 계속해서 사는 것만 같았습니다.

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점유이전금지가처분 및 명도소송 제기

사실 고시원의 입실객 한 명이 지불하는 월세는 그리 크지 않습니다. 소송비용을 지출하며 명도소송을 한다는 것은 큰 결심이지요.

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이에 의뢰인은 이 입실객을 안고 가는 것도 깊이 고민해보았습니다.

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그러나 이 입실객은 다른 입실객들에게 피해를 끼치고 있었고, 이로 인한 다른 입실객들의 불만과 제보가 이어지고 있었으며, 퇴실통보를 한 이후부터는 의뢰인에게 신변의 위협을 가하려는 모습까지 보였기에 도저히 방법이 없었습니다.

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이에 의뢰인은 법률사무소 아란을 찾아 이 입실객을 퇴실시켜달라며, 점유이전금지가처분 및 명도소송을 의뢰하셨습니다.

고시원 사업주 전부승소, 드디어 퇴실 완료

이 사건의 상대방(고시원 입실객)은 현상을 유지하는 것만이 목표였으므로, 소송 과정에서 주택임대차보호법을 주장하며 시간을 끌 가능성이 높았습니다.

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이에 소장 작성 단계에서부터 일시사용을 위한 임대차라는 점을 못을 박고, 입실객에게 과실이 있어 계약을 연장할 수 없다는 점을 강력히 어필하며, 당장 퇴실할 것을 강력하게 촉구하였는데요.

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당연히 의뢰인은 소송에서 전부 승소하였습니다. 이후 강제집행을 통해 입실객을 내보내는 데에 성공했습니다.

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때론 반드시 소송이 필요한 순간이 있습니다.

통상적으로 명도소송은 원고의 바람에 비해 소송 과정에 제법 길고, 비용도 상당히 지출되는 것이 사실입니다. 반면에 점유자로부터 받을 수 있는 월세는 얼마 되지 않기 때문에 이대로 명도소송을 하지 않고 묵혀둔다고 해서 임대인에게 당장 큰 손해가 발생하지는 않는 경우가 대부분입니다.

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이로 인해 명도 소송을 제기하기까지 많은 고민을 하시는 경우가 있는데요.

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법률상 명도를 해주어야 하는 것이 명백함에도 불구하고 버티기 작전을 펼치는 임차인들은 결코 호락호락하지 않습니다.

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이런 임차인을 계속해서 방치하는 것은 당장에 큰 손해를 초래하지는 않지만, 결국은 그 손해가 장기간 쌓여 막대한 손실로 이어지게 됩니다. 특히 이 사건에서와 같이 그 임차인이 임대인에게 정신적 고통을 초래하는 경우에는 더욱 그렇습니다.

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때로는 반드시 소송이 필요한 순간이 있습니다. 명도를 거부하는 임차인을 내보내야만 하는 순간이 바로 그 때입니다. 골치아픈 임차인을 하루빨리 내보내고 평안을 찾으시기 위한 첫 걸음을 내딛으시기 바랍니다.

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대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.