안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
부동산의 소유자가 그 부동산을 담보로 대출을 받는 방법은 크게 두 가지가 있습니다.
하나는 부동산의 명의를 그대로 유지하면서 은행이 근저당권을 설정하는 조건으로 대출을 받는 방법이고, 다른 하나는 부동산의 명의를 신탁회사로 변경하는 조건으로 은행으로부터 대출을 받는 방법입니다.
두 제도의 목적은 은행에서 대출을 받는다는 면에 있어서는 동일하지만, 등기상 소유자 명의가 유지되느냐 변경되느냐 하는 큰 차이가 있습니다.
그리고 이러한 등기상 소유자 명의 변경은 세입자의 보증금 보호에도 지대한 영향을 미칩니다.
오늘은 담보신탁이 된 부동산의 세입자가 신탁회사로부터 보증금을 반환받기 위한 조건을 먼저 알아보고, 실제로 신탁회사로부터 전세 보증금을 받아내는 데 성공한 사례를 살펴보겠습니다.
[요약]
신탁회사는 세입자에게 전세 보증금을 반환할 의무가 있다.
단, 신탁 등기 전에 세입자가 대항력을 갖춘 경우라야 한다.
건물주가 바뀌면, 바뀐 건물주가 세입자의 보증금을 반환할 의무가 있습니다.
주택임대차보호법에 따르면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계합니다. 즉 건물주가 바뀐 경우, 바뀐 건물주가 기존 건물주의 임대인으로서의 권리와 의무를 그대로 승계하게 되어 있습니다.
그리고 대법원의 확립된 판례에 따르면, 담보신탁으로 인해 건물주가 바뀐 경우 신탁회사가 임대인의 지위를 승계합니다.
단, 세입자가 대항력을 갖춘 경우라야 합니다.
단, 세입자가 바뀐 건물주를 상대로 보증금 반환을 청구하기 위해서는 담보신탁이 되기에 앞서 먼저 대항력을 갖추었어야 합니다.
임차인이 자신과 임대차계약을 체결한 임대인이 아닌 다른 사람에게 '내가 임차인이다'라고 주장하며 권리를 행사하기 위해서는 대항력이 필수요소이기 때문입니다.
전입신고와 이사일자가 중요합니다.
임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 두 가지가 필요합니다.
첫째, 주택의 인도입니다. 쉽게 말하면 이사를 들어와야 한다는 뜻입니다.
둘째, 주민등록을 마쳐야 합니다. 전입신고를 해야 한다는 말이지요.
세입자는 이 두 가지 요건을 모두 충족한 이후에야 대항력을 구비하게 됩니다.
대항력을 갖춘 후에 담보신탁이 되었다면, 신탁회사에게 보증금을 달라고 요구할 수 있습니다.
따라서 세입자가 이사와 전입신고를 마침으로써 대항력을 갖추었는데, 그 이후 집주인이 담보신탁을 하였다면, 신탁회사가 임대인의 지위를 승계합니다.
한 마디로 신탁회사가 세입자에게 보증금을 반환할 의무가 있는 것입니다.
신탁회사로부터 전세 보증금을 모두 받아낸 사례
2020년, 법인과 오피스텔 임대차계약 체결
2020년의 어느 날, 의뢰인은 오피스텔 임대차계약을 체결하였습니다.
임대인은 그 오피스텔을 신축한 주식회사였는데요.
의뢰인이 당시 공인중개사로부터 "임대인은 이 오피스텔 건물을 지어서 직접 분양한 법인이다. 자금력이 충분하니 추후에 보증금 반환은 걱정하지 않아도 된다."라는 설명을 들었습니다.
2022년, 이사를 하려 했지만 보증금 반환 이슈로 할수 없이 연장
그렇게 2년이 흐른 뒤, 의뢰인은 임대인에게 연락해 '만기에 연장하지 않고 이사를 가겠다'라고 통보했습니다.
그런데 임대인은 '일시적으로 법인에 돈이 돌지 않고 있다. 당장 보증금을 반환하기가 어려우니 연장해달라. 대신 보증금은 올리지 않겠다'라고 역으로 제안했습니다.
의뢰인은 임대인의 제안을 받아들이고 2년간 임대차계약을 갱신했습니다.
2024년, 또다시 보증금 반환을 미루는 임대인
다시 2년이 흐른 2024년, 의뢰인은 임대인에게 이번에는 정말 이사를 가겠으니 보증금을 반환할 것을 촉구했습니다.
하지만 임대인은 차일피일 보증금 반환을 미루기만 했습니다.
뒤늦게 알아보니, 2023년에 담보신탁으로 건물 소유자가 바뀌어 있었음
불안한 마음에 의뢰인은 혹시나 하고 등기부를 발급받아 보았는데요.
의뢰인이 살던 집은 이미 2023년에 담보신탁으로 인해 건물 소유자가 신탁회사로 바뀌어 있었습니다.
신탁회사에 전세 보증금 반환을 요구했지만 거부당함
이에 의뢰인은 신탁회사에 연락해서 집주인이 신탁회사로 바뀌었으니 신탁회사가 대신 전세 보증금을 달라고 요구했습니다.
그러나 신탁회사는 '보증금을 신탁회사에 준 것이 아니지 않느냐. 신탁회사는 보증금을 반환할 책임이 없다.'라며 단칼에 보증금 반환을 거절했습니다.
신탁회사를 상대로 한 보증금반환청구 소송 제기
이에 의뢰인은 정말로 신탁회사에는 아무런 책임이 없는 것인지, 안전하게 보증금을 반환받을 방법이 있는지를 찾던 중 저희 사무소를 방문하셨습니다.
법률상담 결과, 의뢰인이 대항력을 갖춘 이후에 건물의 소유자가 신탁회사로 변경된 케이스이므로 신탁회사를 상대로 보증금 반환을 청구하면 승소할 것이라는 결론을 도출했습니다.
이후 지체없이 신탁회사를 상대로 보증금반환청구 소송을 제기했습니다.
전부 승소!
의뢰인은 보증금반환청구 소송에서 이변없이 전부 승소했습니다.
신탁회사로부터 보증금 받아내기
이후 저희 사무소에서는 신탁회사를 상대로 보증금 반환을 촉구하는 공문을 발송하고, 담당자와 소통하여 의뢰인의 이사 일정을 조율한 다음, 무사히 전세보증금 전액을 받아내는 데에 성공하였습니다.
고민하는 사이 신탁이 해지되면, 신탁회사로부터 보증금을 받을 수 없습니다.
오늘은 세입자가 대항력을 구비한 이후에 건물이 담보신탁된 경우, 세입자가 보증금을 회수할 수 있다는 점
에 대해서 설명드렸는데요.
대항력을 갖춘 이후에 담보신탁이 되었다면, 세입자에게는 오히려 담보신탁이 전세금을 회수하는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 나의 기존 집주인은 돈이 없어 보증금을 반환할 수 없지만, 신탁회사는 돈이 있기 때문입니다.
단, 세입자가 법적 대응을 미루고 고민하는 사이 신탁계약이 해지되어 기존 건물주에게 소유권이 복귀될 경우, 세입자는 더이상 신탁회사를 상대로 보증금 반환을 청구할 수 없게 됩니다.
나아가 기존 건물주에게 이렇다할 재산이 없는 경우, 세입자는 기존 건물주를 상대로 소송을 제기하고, 경매를 진행하여야만 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다. 만약 매매가가 전세가보다 낮은 깡통 전세였다면 세입자는 울며 겨자먹기로 전세보증금을 포기하고 내가 살던 집을 떠안아야 할 수도 있습니다.
그러므로 내가 대항력을 갖춘 이후에 신탁등기가 되었고, 내 전세계약이 만료되었는데도 보증금을 반환받지 못하고 있다면 신탁계약이 유지되고 있을 때 조속히 신탁회사를 상대로 법적 대응을 시작하시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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