안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문변호사 최아란입니다.
임대차계약이 묵시적으로 갱신되거나, 계약갱신청구권을 행사하여 갱신된 경우 임대차계약은 2년간 연장됩니다. 따라서 임대인은 다시 2년이 도래하기 전에는 임차인에게 이사를 나갈 것을 요구할 수 없습니다.
하지만 임차인, 즉 세입자의 입장은 다릅니다. 주택임대차보호법에 따라 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 다만 임대인에게 3개월간의 말미는 주어야 하지요.
계약갱신청구권으로 갱신시 3개월 기간 두고 중도해지 가능 | 로톡 (lawtalk.co.kr)
지난 포스트에서는 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 사건에서 만기 직전에 임대차계약을 해지한 경우, 묵시적 갱신으로 인하여 3개월 뒤에 중도해지가 되는 날이 언제인지를 살펴보았는데요.
만기 직전 임대차계약 해지 통보시 묵시적 갱신 3개월 계산 방법 | 로톡 (lawtalk.co.kr)
오늘은 계약갱신청구권을 행사하여 계약을 갱신한 후, 기존 계약의 만기가 도래하기 전에 중도해지 통보를 한 사건에서 임대차계약이 해지되는 날은 언제인지에 대해서 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.
계약갱신청구권 중도해지 통보시 유의사항
계약갱신청구권을 행사하여 갱신된 임대차계약인 경우, 해지 통보를 통해 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
다만 세입자가 해지통보를 했다고 해서 바로 계약이 해지되는 것은 아닙니다. 세입자는 집주인에게 3개월의 말미를 주어야 합니다.
주의하실 점은 "임차인이 임대인에게 해지통보를 한 날"부터 3개월 뒤에 계약이 해지되는 것이 아니라, "집주인이 해지통보를 받은 날"부터 3개월 뒤에 계약이 해지된다는 점입니다.
따라서 해지통보를 할 때에는 아래의 사항을 주의하여야 합니다.
첫째, 해지통보는 짧고 간결할수록 좋습니다. '해지하겠다. 3개월 뒤에 이사가겠다'라고 하시면 됩니다.
둘째, 전화통화로 해지통보를 하였다면 그 통화를 반드시 녹음해두어야 합니다.
셋째, 문자나 카톡으로 해지통보를 하였다면 반드시 답장을 받아두어야 합니다.
넷째, 임대인이 연락이 되지 않는다면 내용증명을 보내 해지통보를 하여야 합니다.
다섯째, 내용증명으로 해지통보를 하였다면 등기우편조회 등을 통해 임대인에게 내용증명이 '도달'하였다는 점까지 증거를 확보해두어야 합니다.
여섯째, 임대인이 2명 이상이라면 임대인 각자에게 모두 해지통보를 하여야 합니다.
일곱째, 어떤 방법으로도 임대인에게 연락이 닿지 않는다면 법원에 의사표시의 공시송달을 신청하셔야 합니다.
위의 주의사항을 지켜 해지통보를 하였다면, 임대인이 그 해지통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지됩니다. 만약 2024. 3. 4.에 임대인에게 해지통보가 도달하였다면, 계약은 2024. 6. 4.에 종료됩니다.
집주인은 3개월 뒤에 바로 보증금을 반환하여야 합니다.
집주인에게 중도해지 통보가 도달된 날로부터 3개월이 지난 날, 임대차계약은 바로 종료됩니다. 따라서 집주인은 이날 바로 세입자에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다.
만약 세입자가 3개월 뒤의 날짜에 맞추어 집주인에게 집을 인도하고 이사를 갔다면, 집주인은 그 다음날부터는 보증금 원금은 물론이고 연 5%(소송 제기시 연 12%)의 지연이자까지도 세입자에게 지급하여야 합니다.
계약갱신청구권 중도해지에 의해 계약이 끝나면, 복비를 물어줄 의무가 없습니다.
임대차계약서에 명시된 계약기간이 끝나기 전에 이사를 나오는 경우, 세입자가 집주인에게 새로운 세입자를 구하기 위한 복비를 대신 부담하고 나오는 경우가 많습니다.
그러나 이것은 어디까지나 세입자가 '계약기간을 준수할 의무가 있음에도 불구하고 계약기간을 준수하지 못했을 때'의 이야기입니다.
계약갱신청구권 중도해지의 경우에는 얘기가 다릅니다. 법률은 집주인의 의사를 묻지 않고, 세입자가 계약을 종료시킬 수 있는 권리를 보호하고 있습니다. 즉 계약갱신청구권 중도해지의 경우, 세입자는 계약기간을 준수하지 못한 경우에 해당하지 않습니다.
따라서 세입자가 집주인몫의 복비를 물어주어야 할 이유가 없습니다.
[대법원 판례] 기존계약 만기가 도래하기 전에 중도해지 통보를 한 사안
임대차계약의 만기일 : 2021. 3. 9.
이 사건 임대차계약은 2021. 3. 9.에 만기가 예정되어 있었습니다.
세입자의 갱신요구 : 2021. 1. 5.
세입자는 2021. 1. 5. 계약갱신청구권을 행사하여 계약을 갱신시켰습니다.
세입자의 중도해지통보 도달 : 2021. 1. 29.
그런데 세입자는 2023. 3. 9.까지 임대차를 유지할 생각은 없었습니다. 이에 세입자는 2021. 1. 29. 집주인에게 '갱신요구로 계약이 갱신되었으나, 갱신된 임대차계약의 해지를 통지한다. 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 해지된다'라는 통보하였습니다.
기존 계약 만기 도래, 갱신된 임대차계약기간 시작 : 2021. 3. 9.
이 사건 임대차계약은 2021. 3. 9.에 만기였고, 세입자가 갱신요구권을 행사하였으므로 2021. 3. 9.에 기존 계약의 만기가 도래하고 갱신된 임대차계약기간이 시작됩니다.
세입자의 건물 인도 : 2021. 4. 30.
세입자는 2021. 4. 30. 집주인에게 건물을 인도하고 이사를 갔습니다.
집주인, 월세를 공제하고 보증금 반환 : 2021. 6. 9.
집주인은 "기존 계약의 만기일이 2021. 3. 9.이었으니, 그때부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 계약이 해지되는 것이다."라면서 2021. 6. 9.에야 보증금을 반환했습니다.
그리고 이 때 집주인은 세입자가 2021. 4. 30.에 이사를 갔음에도 불구하고, 그때부터 2021. 6. 9.까지의 월세를 공제한 나머지 보증금만을 반환했습니다.
세입자의 소송 제기 : 계약은 2021. 4. 29.에 종료되었다
세입자는 2021. 4. 29.에 계약이 종료되었고, 자신은 2021. 4. 30.에 이사를 나왔으니, 2021. 5. 1.부터 2021. 6. 9.까지의 월세를 공제할 수 없다고 주장하면서 집주인을 상대로 소송을 제기하였습니다.
대법원의 판단 : 해지통보 도달일로부터 3개월 뒤에 계약이 해지된다. 기존 계약의 만기(갱신된 임대차계약 기간 개시)를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생하는 것이 아니다.
과거에는 기존 임대차계약의 만기가 도래하기 전에 임차인이 중도해지통보를 한 경우, 중도해지통보시로부터 3개월이 지나면 바로 임대차계약이 해지되는지, 아니면 기존 계약의 만기가 도래한 날부터 3개월이 지나야 계약이 해지되는지에 대해서 의견이 분분했습니다.
그런데 2024. 1.에 대법원 판결이 선고되었습니다. 대법원은 기존 계약의 만기를 기다릴 것 없이, 중도해지통보가 도달된 때로부터 3개월이 지나면 바로 임대차계약이 해지된다고 판단하였습니다.
따라서 위 사건의 경우, 집주인은 2021. 5. 1.부터 2021. 6. 9.까지의 월세를 공제할 수 없는 것이지요.
집주인의 말에 끌려다니지 마세요.
세입자의 해지통보가 도달한 날부터 3개월이 지났다면 계약은 이미 해지되었습니다.
대개 임차인들이 계약갱신청구권 또는 묵시적갱신 사건에서 중도해지를 통보하면, 처음에는 임대인도 알겠다고 하고 새로운 임차인을 구하겠다고 합니다. 그런데 막상 새로운 임차인을 구하려다 보면 임대인의 생각처럼 쉽게 임차인이 구해지지 않는 경우가 많습니다.
이 경우, 임대인들은 새로운 세입자가 구해질때까지 어떻게든 기존 세입자를 잡아두려고 하는데요. 이때 임대인들이 "기존계약 만기가 도래한 다음부터 3개월이 지나야된다!"라고 주장하곤 합니다.
하지만 오늘 살펴본 대법원 판례에서 알 수 있듯이, 기존 계약의 만기가 도래하지 않아도, 갱신된 임대차의 계약기간이 시작되지 않았더라도 세입자는 중도해지통보를 할 수 있습니다. 그리고 집주인이 이 통보를 받았다면 계약은 3개월 뒤에 당연히 해지됩니다.
세입자가 주의할 것은 정확하게 해지통보를 하고, 그 해지통보에 대한 증거를 수집하는 것 뿐입니다. 그러므로 더는 집주인의 말에 끌려다니지 마시고 세입자의 권리를 확실하게 찾아나가시기 바랍니다.
참고로 오늘 소개드린 대법원 판결은 2024. 1.에 선고된 판결이므로 아직 세간에 널리 알려지지 않았습니다. 집주인이 잘못된 주장을 하거든, 오늘 소개드린 판결을 알려주세요. 그럼 집주인도 더이상 무리한 주장을 하지는 못할테니까요.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
변호사가 쓴 내용증명으로 전세 보증금반환을 받아낸 사례 | 로톡 (lawtalk.co.kr)
묵시적 갱신 3개월 후 전세보증금을 반환받은 사례 | 로톡 (lawtalk.co.kr)
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