안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
지난 3~4년간 이어진 부동산의 호황과 불황, 매매계약을 둘러싼 수많은 분쟁, 임대차 3법의 제정, 임대인과 임차인 사이의 분쟁 등을 지켜보고 있노라면 시대의 흐름에 따라 법률과 소송에도 많은 변화가 있다는 생각이 듭니다.
그 중에서도 오늘은 부동산이 상승하던 시기, 세입자를 내보내려던 집주인과 나가지 않고 버티려던 세입자 사이의 이야기를 해볼까 합니다.
임차인의 갱신요구권 도입에 따른 임대인과의 분쟁 양상
과거에는 갱신 계약이라고 하더라도 신규 계약과 별반 다를 바가 없었습니다. 때문에 임대인이 시세대로 줘야만 계약을 갱신해주겠다고 하면, 임차인은 시세에 맞춰서 전세금을 증액할 것인지 아니면 이사를 갈 것인지 양자택일을 해야만 했습니다.
하지만 이제는 상황이 달라졌습니다.
2020. 7. 31. 주택임대차보호법에 계약갱신요구권이 제정되었기 때문입니다. 이 개정된 법에 따라 임차인은 1회에 한하여 계약을 갱신시킬 수 있는 권리를 얻게 되었고, 임대인은 자신이 실제 거주하겠다는 등의 정당한 사유가 없는 한 계약을 갱신할 수 없게 되었습니다. 그리고 이 때 갱신되는 계약은 최대 5%까지만 보증금을 증액할 수 있게 되었지요.
문제는 이러한 상황 하에서 임대인들 중 상당수가 '내가 실거주하겠다'라고 말해 임차인을 내보낸 후, 사실은 실거주하지 않고 제3자에게 세를 놓는 경우가 많다는 점입니다.
이 상황에서 두 가지의 분쟁이 발생하게 됩니다.
첫째, 임대인의 실거주 의사를 의심한 임차인이 이사를 나가지 않아 임대인이 건물인도 소송을 하는 경우입니다.
둘째, 임차인이 일단 이사를 나온 후, 임대인이 실거주하지 않는다는 사실을 확인하면 손해배상청구 소송을 제기하는 경우입니다.
위 두 가지 경우 모두 분쟁상황의 중심에 '임대인의 실거주'가 있습니다. 그리고 이러한 소송에서는 임대인이 실거주할 의사가 있었는지 여부, 실거주하지 않고 제3자에게 임대하게 된 이유가 무엇인지 여부가 큰 쟁점이 됩니다.
실거주 목적, 제3자에게 임대한 사유에 대한 증명책임
임대인에게 실거주 목적이 있었다는 점 : 임대인이 입증하여야 한다
임대인이 실거주하겠다며 이사를 가라고 하는데, 임차인이 '실거주 목적이 의심스러우니 이사를 못가겠다'라고 하는 상황을 가정해 보겠습니다.
이때 임대인에게 실거주할 목적이 있다는 점을 누가 입증해야 할까요?
임대인이 '내가 실거주할 목적이 있었다'라고 입증해야 할까요?
아니면 임차인이 '임대인은 실거주할 목적이 없었다'라고 입증해야 할까요?
정답은 임대인이 '내가 실거주할 목적이 있었다'라고 입증해야 한다 입니다.
대법원은 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 임대인이 목적 주택에 실제로 거주하겠다는 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있다고 판시하였습니다.
임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 임대한 데에 정당한 사유가 있다는 점 : 임대인이 입증하여야 한다
한편 임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 임대한 상황을 가정해보겠습니다. 임차인은 "실거주한다더니 왜 세를 주셨나요?"라고 따지며 손해배상청구 소송을 제기할 수 있습니다.
그렇다면 이때 임대인에게 실제로 거주하지 않고 제3자에게 세를 놓을만한 정당한 사유가 있다는 점은 누가 입증하여야 할까요?
임대인이 '내가 그럴만한 사정이 있었다'라고 입증해야 할까요?
아니면 임차인이 '임대인에게는 그럴만한 사정이 없었다'라고 입증해야 할까요?
정답은 임대인이 '제3자에게 임대할 수밖에 없는 불가피한 사정이 있었다'라고 입증해야 한다 입니다.
이 부분은 아직 명확한 대법원 판례가 선고되지는 않았습니다. 다만 다수의 하급심 판결에서는 이때 ‘정당한 사유’란 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사유를 의미하고, 그 사유가 있었다는 점에 대해서는 임대인이 증명하여야 한다고 판시하고 있습니다.
계약갱신요구권의 도입배경을 생각하면 합당한 판결입니다.
임대인이 목적 주택에 실거주하려는 사정 또는 실거주하겠다던 임대인이 제3자에게 임대를 놓은 사정 등은 임차인이 파악할 수 없는 부분입니다.
그럼에도 불구하고 임차인에게 증명책임을 지울 경우, 임차인의 계약갱신요구권이 사실상 무력화되는 결론에 이릅니다.
따라서 ① 계약갱신을 거절하는 임대인에게 실제로 거주할 의도가 있다는 점, ② 실제로 거주하지 않고 제3자에게 임대를 놓은 데에 정당한 사유가 있다는 점 두 가지 모두 임대인에게 증명책임을 지우는 판례의 태도가 타당하다고 사료됩니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
이 글은 제가 성균관대학교 동창회보에 기고한 글(https://swb.skku.edu/alumni/index.do)에 설명을 추가한 글임을 밝힙니다.
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