안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
주택임대차보호법에 따라 임차인은 임대차기간을 통틀어 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 임차인이 갱신요구권을 행사한 경우, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 그 갱신요구를 받아들여야만 합니다.
그리고 임대인이 임대 목적물에 실거주하겠다고 하는 것은 세입자의 갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유가 됩니다. 한 마디로 집주인이 실거주하려는 경우에는 세입자를 내보낼 수 있다는 뜻입니다.
그런데 만약 집주인이 집을 팔아버린 경우에는 어떻게 될까요? 바뀐 집주인이 실거주하려는 경우에도 세입자의 갱신요구를 거절할 수 있을까요?
정답은 "바뀐 집주인도 실거주를 이유로 세입자의 갱신요구를 거절할 수 있다"입니다.
오늘은 바뀐 집주인이 세입자의 갱신요구를 거절하려면 갖추어야 할 요건, 이 쟁점을 다룬 실제 대법원 판례에 대해서 살펴보겠습니다.
임차인의 주거안정 vs 임대인의 재산권
2020. 7. 31. 주택임대차보호법에 임차인의 계약갱신요구권이 도입되었습니다. 당시 임차인의 주거생활의 안정과 임대인의 재산권 사이에서 어떻게 균형을 맞추어야 하는지에 대해서 많은 논의가 있었는데요.
이에 법률은 세입자는 갱신요구를 할 수 있되, 집주인이 실거주하려는 경우 등에는 갱신요구를 거절할 수 있다고 규정함으로써 둘 사이의 조화를 도모하였습니다.
임대인의 갱신거절이 가능한 기간
임차인은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 사이에 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 그리고 임대인은 같은 기간 동안 정당한 사유가 있는 경우에 한하여 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.
그렇다면 집주인이 세입자로부터 갱신요구를 받을 당시에는 딱히 갱신을 거절할만한 정당한 사유가 없었는데, 이후 정당한 사유가 발생하였다면 어떻게 될까요?
이렇듯 사후적으로 정당한 사유가 발생한 경우에도 집주인은 세입자의 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 단, 갱신을 거절할 수 있는 기간은 여전히 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이입니다.
갱신요구권 행사 후 매매계약 체결시
그렇다면 세입자가 갱신요구권을 행사하였는데, 이후 집주인이 집을 팔았고, 집을 산 사람이 그 집에서 실거주하겠다고 주장하는 경우에는 어떻게 될까요?
세입자가 갱신요구권을 행사하였다 하더라도, 바뀐 집주인은 세입자에게 자신이 실거주하겠다는 이유를 들어 갱신요구를 거절할 수 있습니다.
단, 이때 바뀐 집주인은 두 가지 요건을 갖추어야 합니다.
만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 사이에 실제로 소유자가 변경(등기 이전)되어 바뀐 집주인이 전 집인의 임대인의 지위를 승계하였어야 합니다.
만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 사이에 바뀐 집주인이 실제로 거주하겠다는 이유를 들어 세입자의 갱신요구를 거절하였어야 합니다.
실제 대법원 판결 사례
실제로 대법원에서 판결이 나온 사례를 살펴보겠습니다.
임대차기간 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지
2020. 7. 5. 기존 집주인과 새 집주인의 매매계약 체결
2020. 10. 5.경 세입자→기존 집주인 "갱신요구권 행사하겠다"
2020. 10. 15.경 기존 집주인→세입자 "집을 이미 팔았고, 새 집주인이 실거주할 예정이므로 갱신거절"
2020. 10. 30. 기존 집주인→새 집주인 소유권이전등기
그 직후 새 집주인→세입자 "실거주해야 하니 갱신거절"
이 사례에서 대법원은 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 만기일로부터 6개월 내지 2개월 전까지 사이에 자신이 실제로 거주하겠다는 이유를 들어 갱신요구를 거절할 수 있다고 판단하였습니다.
만기 2개월 전까지는, 바뀐 집주인도 실거주를 이유로 세입자의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.
임차인이 갱신요구를 하였더라도, 임대인은 자신(직계존비속 포함)이 실거주하려는 경우에는 그 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 다만 이때 임대인은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간을 준수한 경우에 한하여 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.
임대인 입장에서 보면, 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안에는 자신이 실거주할 것인지 여부를 자유롭게 결정할 수 있고, 실거주하겠다는 결론이 나면 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다는 말입니다.
그리고 이것은 매매로 인하여 집주인이 변경되는 경우에도 동일하게 적용됩니다. 주택임대차보호법상 바뀐 집주인은 임대인의 지위를 승계하게 되기 때문인데요. 기존의 임대인이 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안에 실거주 여부를 자유로이 결정할 수 있었던 것처럼, 바뀐 집주인에게도 동일한 권리가 보장되는 것입니다.
따라서 임대 주택에 대해서 집주인이 바뀌었다면, 그리고 바뀐 집주인이 실거주를 하겠다며 갱신요구를 거절한다면, 이때는 일단 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 해당하는지를 주의깊게 살펴보시기 바랍니다.
만약 기간 내에 적절하게 갱신거절이 있었다면, 세입자는 임대인의 갱신거절을 받아들이고 이사를 하여야 하니까요.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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