안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.
2021~2024년이라는 짧은 기간 사이 전세가가 폭등하다가 폭락하는 사태가 이어지다 보니, 전세 보증금과 관련한 세입자와 집주인의 갈등이 줄을 잇고 있습니다.
그 중에서도 단연 법적 분쟁이 많은 사례는 바로 전세금 미반환으로 인해 세입자들이 곤란을 겪는 경우인데요. 전세금을 반환받지 못한 세입자는 보통 내용증명 발송 - 임차권등기 - (가압류) - 보증금반환 - 강제집행의 순서로 문제 해결에 나서게 됩니다.
위와 같은 방법은 전세금 반환을 받기 위한 가장 보편적인 방법이기는 하지만, 모든 사건에서 모두 똑같이 위와 같은 절차가 필요한 것은 아닙니다.
지난 포스에서는 전세보증금을 반환받지 못했을 때에 내용증명을 반드시 보내야 하는지 여부에 대해서 설명드렸는데요.
전세보증금 미반환시 내용증명 꼭 보내야 할까 | 로톡 (lawtalk.co.kr)
오늘은 전세금을 받지 못했다 하더라도, 세입자가 임차권등기를 해서는 안 되는 경우에 대해서 살펴보겠습니다.
이사를 안 가는 경우, 보증보험이나 은행과의 문제가 없는 경우를 전제로 합니다.
상황이 어떠하든 간에, 세입자가 이사를 가야 하는 경우라면 세입자는 선택의 여지 없이 무조건 임차권등기를 하여야 합니다.
아울러 보증보험 이행청구나 은행대출 연장 등의 문제가 있을 때에는 보증보험이나 은행에서 임차권등기를 요구하는 경우가 많습니다. 이때는 당연히 보증보험 또는 은행대출 연장이 우선입니다.
따라서 이 글은 세입자가 이사를 가지 않고 문제의 집에서 계속 거주하는 경우, 보증보험 이행청구나 은행 대출연장의 문제가 없는 경우를 전제로 합니다.
집주인이 보증금 융통해 올 방법을 생각해보아야 합니다.
세입자가 전세금을 무사히 반환받기 위해서는 내 집주인이 어떻게 해야 내 보증금을 만들어올 수 있을 것인지에 대한 고민이 선행되어야 합니다.
그럼 임차권등기를 하는 것이 좋은 경우 / 임차권등기를 해도 안해도 똑같은 경우 / 임차권등기를 하지 말아야 할 경우를 유형별로 나누어서 살펴볼까요?
1유형
임차권등기를 하는 것이 좋은 경우
: 집주인이 다른 곳에서 자금 융통이 가능한 경우
집주인이 다른 재산이 충분한 경우, 또는 다른 곳에서 대출을 받아서라도 보증금을 반환할 여력이 충분함에도 불구하고 현 세입자의 전세금을 반환하지 않고 차일피일 미루는 경우가 있습니다. 지금 세입자의 이해와 양보만을 기대하는 것이지요.
이런 케이스에서는 집주인을 압박하면 할수록 집주인이 다른 재산 또는 대출 등을 동원하여 보증금을 융통해올 가능성이 큽니다. 그리고 이때 임차권등기는 임대인을 압박하는 효율적인 수단이 됩니다.
따라서 이런 경우에는 임차권등기를 하는 것이 좋습니다.
2유형
임차권등기를 해도, 안해도 똑같은 경우
: 집주인이 파산 지경인 경우(등기부에 압류 등이 있는 경우)
현재 집의 등기부를 떼어보았을 때, 압류/가압류/근저당/경매개시결정 등이 확인된다면, 지금 집주인은 빚잔치를 벌이고 있을 가능성이 높습니다.
이렇듯 집주인이 파산으로 나아가는 지경이라면, 지금 세입자가 임차권등기를 하는 것은 큰 의미가 없습니다.
임차권등기를 해서 아무리 집주인을 압박한다 한들 집주인이 보증금을 융통해올 능력이 전무하기 때문입니다.
물론 임차권등기를 한다고 해서 딱히 임차인이 손해볼 것은 없습니다. 그저 상황이 나아질 것도, 나빠질 것도 없다고 생각하시면 됩니다.
3유형
임차권등기를 하지 말아야 하는 경우
: 등기부는 깨끗하지만 깡통전세가 의심되는 경우
+ 파산까진 아니지만 집주인에게 딱히 다른 재산도 없는 경우
+ 집주인이 전세금을 융통할 방법이 이 집의 세입자를 구하는 방법 뿐인 경우
요즘에는 깡통전세가 워낙 많습니다. 집값이 아주 비싼 지역이 아닌 이상, 빌라나 오피스텔의 대부분은 깡통전세라고 해도 과언이 아닐 정도입니다.
이런 깡통전세는 세입자가 나중에 집주인을 상대로 소송을 해서 승소한다 하더라도, 지금 전셋집에서 보증금을 무사히 회수하기가 매우 어렵습니다.
그렇다면 세입자는 집주인의 다른 재산을 동원해서 보증금을 회수하여야 하는데, 집주인에게 딱히 다른 재산도 없는 경우에는 큰 문제가 됩니다.
이럴 때 세입자는 '집주인이 지금 집의 세입자를 빨리 구하도록 협조하는 것'만이 가장 현실적인 해결책입니다.
그런데 임차권등기를 하게 되면, 지금 집의 다음 세입자를 구하기가 매우 어려워집니다. 등기부에 임차권등기가 기입되어 있다는 것은 이 집에 보증금을 받지 못한 세입자가 있다는 것을 공식적으로 선언하는 것이나 다름 없고, 이런 집에는 선뜻 새로운 세입자가 들어오려 하지 않기 때문입니다.
따라서
첫째, 깡통전세가 의심되면서
둘째, 동시에 집주인에게 딱히 다른 재산도 없고
셋쨰, 집주인이 전세금을 반환할 방법이라고는 오로지 새로운 세입자를 구하는 방법 뿐인 경우에는
현 세입자는 임차권등기를 설정하지 않는 것이 좋습니다. 물론 현 세입자가 이사를 가지 않는 경우에 말입니다.
3유형이라면 임차권등기를 생략하고 바로 소송을 하는 것이 차라리 낫습니다.
그렇다면 세 번째 유형의 세입자는 임차권등기도 하지 못하고 손을 놓고 있으라는 말이냐구요?
그건 아닙니다. 이럴 때는 차라리 세입자가 임차권등기는 하지 않은 상태에서 소송을 제기하는 것이 낫습니다.
집주인에게 보증금반환청구 소송을 걸어서 전세금을 반환받을 수 있는 권리는 미리 확보하면서, 소송 기간 동안에라도 집주인이 새로운 세입자를 구할 수 있도록 임차권등기는 하지 않고 기다려보는 것이지요.
이렇게 되면
집주인 입장에서는 새로운 세입자를 계속해서 구해볼 수 있으니 좋고
새로운 세입자 입장에서는 등기부에 임차권등기가 없으니 집 계약을 망설이지 않아서 좋고
현 세입자 입장에서는 소송이 끝날 때까지 집주인에게 새로운 세입자를 구할 시간을 줌과 동시에 그때까지 전세금을 반환받지 못하면 바로 강제집행을 시작할 수 있어 시간을 벌 수 있어서 좋습니다(소송 중에 보증금을 회수해도, 집주인에게 소송비용을 받아낼 수 있으므로 소송을 마냥 두려워하지 않아도 됩니다).
무조건 임차권등기를 하기보다는 내 상황에 맞는 적절한 접근이 중요합니다.
임차권등기는 만기가 되었음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 채 이사를 해야 하는 세입자가 이사 후에도 자신의 대항력을 계속 유지하기 위해 이용하는 절차입니다.
즉 이사갈 계획이 전혀 없는 세입자라면 임차권등기는 필수가 아닙니다.
하지만 상당수의 임대차관계에서는 이사갈 계획이 없더라도, 집주인을 압박하여 보증금을 반환받기 위한 수단으로 임차권등기를 활용하기도 합니다.
그러나 이는 어디까지나 압박당한 집주인이 다른 곳에서 돈을 구해올 가능성이 있을 때의 이야기입니다.
집주인을 아무리 쥐어짜도 달리 보증금을 마련해올 방법이 없다면, 임차인으로서는 지금 집의 세입자가 최대한 빨리 구해지도록 협조하는 것이 최선입니다.
그러므로 무조건적으로 남들 다 하니까 임차권등기를 하겠다는 마음으로 접근하셔서는 안됩니다. 진짜 전문 변호사와의 상담을 통해 내 상황이 어떤지를 정확히 파악하신 후, 상황에 적절한 방법으로 전세금 회수를 위해서 나아가시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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