안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.
임대차계약의 만기가 도래하기 전에 임대차계약을 해지하는 것은 원칙적으로 임대인의 동의가 필요합니다. 따라서 계약기간을 확실하게 명시한 계약서가 있는 경우, 그 기간 내에서 임차인이 일방적으로 임대차계약을 해지하는 것은 불가능합니다.
다만 해당 임대차계약의 만기가 1~2개월 가량 남은 상태에서 자동으로 갱신되어버렸다거나, 해당 임대차계약이 과거에 묵시적으로 갱신된 적이 있는 경우라면 이 글과 같은 방법을 통해 임대차계약의 중도 해지를 주장할 수 있습니다.
오늘은 묵시적 갱신의 3개월이 되는 날의 계산 방법, 만기 직전에 임대차계약의 해지를 통보한 경우 계약의 해지일자에 대해서 알아보겠습니다.
묵시적 갱신 3개월 후 중도 해지의 기준일자
결론부터 말씀드리면 묵시적 갱신 해지통보 후 3개월이 되는 기준일자는
임대인이 해지통보를 받은 날의 다음 날 0시부터 3개월이 되는 날 자정
묵시적 갱신 확정 후 기존 계약의 만기가 도래하기 전에 해지 통보를 했더라도 마찬가지로 임대인이 해지통보를 받은 날의 다음 날 0시부터 3개월이 되는 날 자
이라고 요약할 수 있습니다.
이하에서는 관련된 내용들을 살펴본 후, 실제 사건에서 묵시적 갱신의 해지 시점을 판단한 판결문을 살펴보겠습니다.
만기 2개월 전이 되면 묵시적 갱신 여부가 확정됩니다
주택임대차보호법에 따르면 만기일로부터 6개월 내지 2개월 사이에 임대인과 임차인 사이에 계약 조건을 변경하겠다거나, 계약을 갱신하지 않겠다는 등의 통지가 없으면 임대차계약은 자동으로 갱신됩니다.
이것을 묵시적 갱신이라고 합니다. 명시적으로 언제까지 갱신한다고 말하지는 않았지만, 침묵에 의하여 자동으로 계약이 갱신된 것으로 보는 규정이지요.
따라서 기존 계약의 만기일로부터 2개월 전이 되는 날, 임대차계약이 묵시적으로 갱신될 것인지 여부가 확정됩니다.
주택임대차보호법 묵시적 갱신이란? 누가 입증해야 할까? | 로톡 (lawtalk.co.kr)
묵시적 갱신은 2년의 계약기간을 보장받습니다.
주택 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 2년간 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 연장됩니다.
계약이 2년간 연장된다는 것은 일견 임차인에게 유리해보이기도 합니다. 안정적인 주거를 보장받으니까요.
하지만 반대로 말하면 임차인이 2년의 계약기간에 구속되어 마음대로 이사를 결정하지 못한다는 뜻이기도 합니다.
임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 단, 임대인에게 3개월의 시간을 주어야 합니다.
주택임대차보호법은 임차인의 이러한 사정을 고려하여, 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.
하지만 오늘 임차인이 '저 이사갈래요!'라고 했다고 해서 내일 바로 계약이 해지되어서는 안되겠지요? 임대인에게도 준비할 시간이 있어야 하니까요.
이에 법은 임대인이 임차인으로부터 해지하겠다는 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다고 규정하고 있습니다.
묵시적 갱신 후 계약 중도 해지 내용증명 쓰는 방법 | 로톡 (lawtalk.co.kr)
임대인에게 해지통보가 '도달'한 다음 날부터 3개월입니다.
1. 임대인에게 '도달'시켜야 함
주의할 점은 임차인이 '저 해지할래요!'라고 말한 시점부터 3개월이 아니라는 점입니다. 임대인이 임차인으로부터 '해지할게요!'라는 말을 들은 시점부터 3개월입니다.
따라서 임차인은 자신이 해지 통보를 하였다는 점 뿐만 아니라, 이 통지를 임대인에게 '도달'시켰다는 점에 대해서 명확한 증거를 남겨두어야 합니다.
전화통화를 한 경우 반드시 녹음을 하여야 하고, 내용증명을 보낸 경우 배달에 성공하였는지까지 확인하여야 합니다.
문자메시지를 보낸 경우 원칙적으로 답장까지 받아야 합니다(다만 요즈음에는 답장을 받지 못하였다고 하더라도 의사표시가 도달되었다고 본 하급심 판례들이 있습니다. 이 점에 대해서는 아래 포스트를 참고해주세요).
계약갱신청구, 문자를 못 봤다고 한다면 | 로톡 (lawtalk.co.kr)
2. 임대인에게 해지 통보가 도달한 '다음'날 0시부터 3개월
민법에 따르면 '월' 단위로 정한 기간을 계산할 때에는 그 첫번째 날은 산입하지 않습니다(정확히 0시에 도달한 경우에만 산입합니다).
따라서 임대인에게 해지 통보를 하였다면, 그 해지통보가 도달한 다음 날부터 3개월이 되는 날 자정에 임대차계약은 해지됩니다.
만약 2021. 9. 28.에 임대인에게 해지통보가 도달하였다면, 그 다음 날인 2021. 9. 29. 0시부터 3개월이 시작됩니다. 그리고 그때부터 3개월이 지난 2021. 12. 28. 24시(자정)에 임대차계약이 해지되는 것입니다.
기존 계약의 만기가 도래하기 전에 묵시적 갱신 해지 통보를 한 경우에도 마찬가지입니다.
앞에서 말씀드렸듯이 기존 계약의 만기 2개월 전이면 묵시적 갱신 여부가 확정이 됩니다.
그런데 그때부터 만기 사이에 임차인이 해지통보를 하는 경우가 왕왕 있습니다.
대개는 아래 두 가지 경우입니다.
임차인이 갱신거절 통지를 계속 하였지만 임대인에게 뒤늦게 연락이 닿아 계약이 묵시적으로 갱신된 경우
임차인이 묵시적 갱신 기간을 미처 챙기지 못해 원치 않게 묵시적 갱신이 되었고, 이에 뒤늦게 임차인이 해지통보를 하는 경
이때에도 여전히 계약의 해지일자는 '임대인이 해지통보를 받은 다음 날 0시부터 3개월이 되는 날'입니다.
묵시적 갱신 확정 후, 기존 계약 만기 전에 임차인이 해지통보를 한 실제 판결
이 사건의 사실관계를 요약하면 다음과 같습니다.
기존 임대차계약의 만기일 : 2021. 10. 14.
임차인이 임대인에게 해지통보를 한 날 : 2021. 9. 28.
결국 임차인은 묵시적 갱신이 확정된 후, 기존 임대차계약의 만기가 도래하기 전에 임대차계약을 해지하고 싶다고 통보한 것입니다.
이 사건에서 법원은 임차인이 이 사건 임대차계약의 해지통고를 한 날로부터 3개월이 지난 2021. 12. 28. 이 사건 임대차계약이 해지되었다고 판단하였습니다.
그리고 법원은 "임차인은 임대차계약이 갱신된 경우 계약 개시일 이전이라도 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 봄이 타당하다"라고 그 이유를 설명하였습니다.
그 결과, 위 사건에서 법원은 그 다음 날인 2021. 12. 29.부터 임차인은 임대인에게 보증금에 대한 지연이자를 지급하라는 판결을 선고하였습니다.
간단한 예시로 알아볼까요?
Q. 임차인이 2023. 1. 5. 임대인에게 해지 통고를 하였다면 임대차계약이 해지되는 날은 언제일까요?
A. 정답은 '알 수 없다'입니다. 임대인에게 해지통고가 도달하였는지 여부를 확인하여야 하기 때문입니다.
Q. 임차인이 2023. 1. 5. 임대인에게 해지 통고를 하였고, 이 통보가 2023. 1. 6. 임대인에게 도달했다면 임대차계약이 해지되는 날은 언제일까요?
A. 정답은 2023. 4. 6.입니다. 임대인에게 해지 통고가 도달한 다음 날인 2023. 1. 7. 0시부터 3개월이 되는 날이 2023. 4. 6. 자정에 해지의 효력이 발생하기 때문입니다.
Q. 만기가 2023. 3. 5.인 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 상태입니다. 그런데 임차인이 2023. 2. 5. 임대인에게 해지 통고를 하여 이 통고가 2023. 2. 6. 임대인에게 도달했습니다. 임대차계약이 해지되는 날은 언제일까요?
A. 정답은 2023. 5. 6.입니다. 임대인에게 해지 통고가 도달한 다음 날인 2023. 2. 7. 0시부터 3개월이 되는 날이 2023. 5. 6. 자정에 해지의 효력이 발생하기 때문입니다.
만기 이후에 한번 더 해지 통지를 하시는 것이 가장 안전합니다.
오늘은 임대차계약의 중도 해지 사건에서 묵시적 갱신 3개월이 되는 기준일이 언제인지에 대해 살펴보았습니다.
앞서 살펴본 것과 같이 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 중도 해지를 통보할 수 있고, 그 통보가 임대인에게 도달하면 3개월 뒤 해지의 효력이 생깁니다.
따라서 만기 직전에 임대차계약 해지 통보를 하였더라도, 임차인은 그 후 3개월이 지나면 계약 해지 및 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 임대인의 주장에 끌려다니지 마시고, 임차인의 권리를 확실히 지켜내시기 바랍니다.
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