계약갱신청구권으로 갱신시 3개월 기간 두고 중도해지 가능 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.

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이번 포스트에서는 다음의 사항들에 대해서 살펴보겠습니다.

• 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 후 임대차계약의 중도해지가 가능한지

• 중도해지가 가능한 경우 언제 임대차계약이 종료되는지

• 이 경우 복비는 누가 부담하여야 하는지

• 그밖의 유의사항은 없는지

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[요약]

1. 계약갱신청구권을 행사한 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있다.

2. 임대인이 임차인으로부터 임대차계약 해지 통보를 받으면, 그때부터 3개월 뒤에 임대차계약이 해지된다.

3. 법률에 의한 임대차계약의 종료이므로 임차인은 복비를 부담하지 않아도 된다.

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2020. 7. 31. 주택임대차보호법에 임차인의 계약갱신청구권이 신설됨에 따라 계약갱신청구권을 행사하여 전세 계약 갱신을 시도하는 임차인들이 대단히 많았습니다.

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그런데 계약갱신청구권에 의하여 임대차계약이 갱신되는 경우, 월세와 보증금을 5%의 범위 내에서만 증액할 수 있는데요. 문제는 불과 올해(2022년) 중반까지만 하더라도 전셋값이 치솟는 추세인지라 5% 상한선에 맞추어 전세 계약을 갱신하더라도 전세가 시세에 비해 턱없이 모자란 지경이었습니다.

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이에 임대인이 임차인의 계약갱신청구권을 거부하기 위해 '실거주 하겠다'라고 말하여 세입자를 내보낸 뒤 실거주하지 않고 새로운 세입자를 들여 높은 전세금을 받는 경우가 부지기수였습니다. 이 사실을 뒤늦게 알게 된 기존 임차인이 집주인을 상대로 손해배상청구 소송을 제기하여 승소한 사례도 매우 많았지요.

계약갱신청구권 손해배상 승소사례 | 로톡 (lawtalk.co.kr)

이렇듯 임차인이 계약갱신청구권을 행사하려고 하고, 임대인이 이를 저지하려고 하는 것은 전세 시장이 호황일 때의 이야기입니다.

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올해 하반기에 들어 전세 시장이 급속도로 얼어붙으면서 2년 전에 전세를 들어온 금액보다 현재의 전세 시세가 더 낮은 경우가 점차 확대되고 있습니다. 임차인 입장에서는 지금 사는 집의 전세를 유지하는 것보다 다른 집으로 이사를 가는 것이 경제적으로 이익이 되기에 굳이 전세계약갱신청구권을 행사할 필요가 없어 진 것입니다.

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여기서 중간에 낀 것이 바로 전세 시장이 호황일 떄에 전세계약 갱신청구권을 행사하여 어렵게 임대차계약을 갱신하였는데, 이제는 전세값이 떨어져 전세계약의 중도해지를 원하는 임차인의 케이스입니다.

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주택임대차보호법 제6조의3 제2항에 따라 임차인은 1회에 한하여 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 그리고 이때 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보게 됩니다.

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같은 조 제4항에 따라 계약갱신청구권의 행사를 통해 갱신되는 임대차계약의 해지에 대해서는 묵시적 갱신의 해지에 관한 규정이 준용됩니다.

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따라서 계약갱신청구권의 행사를 통해 임대차계약을 갱신한 경우라 하더라도, 임차인은 언제든지 임대인에게 임대차계약의 해지를 요구할 수 있습니다.

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임차인이 '임대차계약을 해지하겠습니다'라는 의사를 표시하면 임대인이 그 뜻을 전달받은 날부터 3개월 뒤에 임대차계약이 종료됩니다.

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통상적으로 임차인이 임대차계약기간 중에 이사를 원할 경우, 임대인측의 복비를 임차인 측에서 부담하기로 하고 임대인이 새로 세입자를 구한 뒤 이사를 나가기로 협의하는 경우가 많습니다.

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그러나 이것은 어디까지나 임차인이 '임대차계약기간 중'에 이사를 나가고 싶어 할 때의 이야기입니다.

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그런데 주택임대차보호법에서는 '임차인은 계약갱신청구권 행사 후에도 언제든지 임대차계약을 중도해지 할 수 있고, 다만 3개월은 기다려야 된다'라고 임차인에게 임대차계약을 '종료'시킬 수 있는 법적인 근거를 마련해두었습니다.

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즉, 계약갱신청구권을 행사한 임차인이 중도해지를 한 경우에는 그저 임대차계약이 종료되는 것일뿐, '임대차계약기간 중'에 임대차계약을 해지하는 경우에 해당하지 않습니다.

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따라서 계약갱신청구권 행사 후 중도해지로 인하여 임대차계약이 종료된 경우 새로운 임차인을 구할 때의 복비는 임대인이 스스로 부담하여야 합니다.

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임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우 반드시 계약서를 다시 작성하여야 하는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법은 계약갱신청구권 행사에 의하여 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고 있기 때문에 새로운 계약서를 작성하지 않더라도 여전히 임차인은 주택임대차보호법의 보호를 받습니다.

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그런데 만약 계약갱신청구권을 행사한 다음 새로이 임대차기간을 명시하여 임대차계약서를 작성한 경우라면 어떨까요? 이 경우에도 임차인은 여전히 언제든지 중도해지를 할 수 있을까요?

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임차인의 계약갱신청구권 행사에 의하여 계약을 갱신하는 것이 분명한 경우를 상정해 보겠습니다.

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임대인이 종전 임대차계약서에서 오로지 차임과 보증금만을 증액하기 위해 임차인에게 새로 임대차계약서의 작성을 요구하는 경우들이 제법 있습니다. 그리고 이때 기존 임대차계약서에는 임차인이 계약기간 중 해지를 원할 경우 복비는 임차인이 부담한다는 내용이 명시되어 있을 가능성이 높습니다.

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임차인은 여기까지 자세히 확인하지 않은 채 보증금, 월세를 증액하고 임대차기간을 향후 2년으로 자연스럽게 명시하여 임대차계약서를 새로 작성하곤 합니다.

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이때 임대차기간을 2년으로 명시하였다는 것만으로 계약갱신청구권을 행사한 임차인이 2년의 계약기간에 구속될까요? 제 생각은 그렇지 않습니다.

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주택임대차보호법 제10조는 '이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.'라고 규정하고 있습니다.

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앞에서 우리가 보았듯이 주택임대차보호법은 계약갱신청구권을 행사한 임차인에게 묵시적 갱신의 규정을 준용함으로써 중도해지의 자유를 보장하고 있습니다. 임대인과 임차인이 형식적으로 임대차계약서에 계약기간을 명시하였다는 이유만으로 임차인이 중도해지를 할 수 없다고 보게 되면 주택대차보호법 제10조에 위반하여 임차인에게 불리한 약정을 허용하는 결과가 됩니다.

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따라서 새로 작성한 임대차계약서에 임대차계약기간이 명시되어 있더라도 여전히 임차인은 임대차계약을 중도해지할 수 있고, 이 해지의 의사표시가 임대인에게 도달하면 임대차계약은 종료되며, 새로 임차인을 구하기 위한 복비는 임대인이 스스로 지급해야 할 것으로 보입니다.

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다만 임차인의 계약갱신요구권이 신설된지 얼마 되지 않았기에 아직까지는 판례가 정립되어 있지 않으므로, 여전히 분쟁의 여지가 남아 있는 실정입니다.

이러한 분쟁을 미연에 예방하기 위해서는 전세계약갱신청구권을 행사할 때에 굳이 계약서를 작성하지 않으시는 편이 좋습니다. 문자, 전화, 내용증명 등으로 보증금이나 월세 변경 부분에 대해서만 명확히 합의하시는 편이 적절합니다.

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다만 부득이한 사유로 임대차계약서를 새로이 작성하여야만 한다면, 특약사항에 '계약갱신청구권 행사에 의한 것이므로 임차인은 언제든지 임대인에게 임대차계약을 해지를 통지할 수 있다.임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약은 해지된다. 이 경우 임차인은 중개수수료(복비)를 부담하지 않는다.'라는 문구를 기입해두시는 것을 추천드립니다.

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이상 법률사무소 아란 대표변호사, 부동산 전문 최아란 변호사입니다.