안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.
요즈음 전세보증금을 돌려받지 못하는 일이 워낙에 많다 보니 임차권등기나 내용증명, 전세보증금 반환청구 소송 등에 대한 문의가 급증하고 있습니다. 어디에 문의를 하셔도 "일단 내용증명부터 보내라", "임차권등기를 해라"라는 비슷한 답을 들으실텐데요.
지난 포스트에서 설명드린 것과 같이 임차권등기는 이사 계획이 전혀 없는 경우에는 필수가 아닙니다. 단, 이사를 앞두고 있는 경우에는 반드시 임차권 등기부터 해야 합니다.
임차권등기설정 방법 및 해제 시기 | 로톡 (lawtalk.co.kr)
아울러 내용증명은 임대인이 정말로 파산 지경이라 돈을 못 주는 경우에는 굳이 보낼 필요가 없습니다. 단, 임대인이 법률을 잘 몰라서 말도 안되는 주장을 하는 경우에는 내용증명을 보내 임대인의 책임을 정확하게 짚어주는 것이 효과적입니다.
내용증명의 법적 효력 | 로톡 (lawtalk.co.kr)
오늘은 이사를 앞두고 있던 임차인이 임대인에게 내용증명을 보내고, 임차권등기를 신청하여 즉시 보증금을 반환받은 사례를 살펴보겠습니다.
계약갱신청구권으로 갱신한 전세 계약, 중도 해지를 통보한 의뢰인
의뢰인은 계약갱신청구권을 행사하여 임대차계약을 갱신하고, 1년 가량 이 사건 건물에 살고 있었습니다.
그러던 중, 임대인은 직업상의 이유로 반드시 이사를 해야 하는 사정이 생겼는데요.
계약갱신청구권을 통해 갱신한 계약의 경우, 임차인은 임대인에게 언제든지 중도해지를 통보할 수 있습니다. 이 점을 활용하여 의뢰인은 2023. 1.경 임대인에게 계약을 중도에 해지하겠다는 의사를 통보하였습니다.
주택임대차보호법에 따라 임대인은 그 통지를 받은 때로부터 3개월 뒤면 의뢰인에게 임대차보증금을 돌려주어야 합니다.
임대인의 전세금 반환 거부
그러나 임대인은 도통 말이 통하지 않았습니다. 전세 계약은 2년 단위로 갱신되는 것이니 전세금을 돌려줄 수 없다며, 새로운 임차인이 구해질 때까지는 전세금을 돌려줄 수 없다는 말만 반복했습니다.
최아란 변호사의 내용증명 발송
의뢰인은 더이상 임대인과 대화를 이어 나가기가 어려웠습니다.
이렇듯 임대인이 자신의 의무를 잘 알지 못하고 막무가내식으로 자신의 주장만 반복하는 경우에는 정확한 법률과 판례를 기반으로 한 내용증명을 발송하는 것이 매우 효과적입니다.
최아란 변호사는 이 사건 의뢰인으로부터 내용증명 발송을 위임받아,
집주인에게 이 사건 임대차계약은 의뢰인의 중도해지 통보로 인하여 종료되었으며,
집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우 의뢰인이 임차권등기명령 신청을 시작으로
보증금반환 청구,
지연손해금 청구,
각종 (가) 압류,
채권추심 등 모든 법적 조치를 취하겠다는 내용을 확실하게 고지하였습니다.
최아란 변호사가 발송한 보증금 반환 촉구 내용증명의 일부
임차권등기 신청
아울러 이 사건의 의뢰인은 내용증명을 의뢰한 날로부터 약 2주 뒤에 반드시 이사를 하여야 하는 상황이었습니다.
이렇듯 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 이사를 가야 하는 경우, 임차권등기는 선택이 아니라 필수입니다. 임차권등기를 하지 않으면 대항력과 우선변제권을 상실하게 되므로, 최악의 경우 보증금 회수가 불가능해지기 때문입니다.
이에 저는 의뢰인에게 임차권등기를 신속하게 진행하셔야 한다는 점을 말씀드렸고, 신속하게 임차권등기도 함께 신청하였습니다.
최아란 변호사가 작성한 주택임차권등기명령신청서의 일부
화들짝 놀란 임대인의 전세보증금 전액 반환
임대인은 저희 사무소에서 보낸 내용증명을 받고 깜짝 놀랐다고 합니다.
자칫하다가는 자신이 보증금을 반환하는 것은 물론이고, 연 5~12%의 지연이자까지 물어내야 하며, 의뢰인이 소송을 하면 소송비용까지 물어주어야 하는 데다가, 자신의 통장에 압류가 들어오고 부동산에 경매가 들어올 수 있다는 점을 변호사로부터 확실하게 통지받았기 때문이겠지요.
결국 내용증명을 발송하고 약 2주 뒤, 의뢰인은 임대인으로부터 전세보증금을 전액 반환받았습니다.
최아란 변호사가 의뢰인과 주고 받은 카카오톡 메시지
임차권등기 취하
보증금을 모두 반환받았으니 더이상 임차권등기를 유지할 필요가 없어졌지요.
이에 당소에서는 임차권등기까지 취하하고 사건을 말끔하게 마무리 지었습니다.
임차권등기, 내용증명은 제대로 써먹을 때에만 효과가 극대화 됩니다.
상담을 진행하다 보면, 의뢰인들께서 '내용증명을 보내보면 효과가 있지 않을까요?'라고 물어보시는 경우가 많습니다.
그러나 서두에서도 말씀드렸듯이 내용증명을 보내서 해결될 사건이 있고, 소장을 보내도 해결이 될까 말까 하는 사건이 있습니다. 저는 내용증명으로 해결될 가능성이 요원한 사건에 대해서는 굳이 내용증명을 보내시라고 권유드리는 변호사는 아닙니다.
다만 이 사건과 같이 임차권등기와 내용증명 만으로도 해결을 노려볼만한 사건이라면, 큰 비용과 오랜 시간을 들여 소송을 시작하시기 전에 먼저 가벼운 발걸음부터 떼 보시는 것도 좋은 방법입니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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