변호사가 쓴 내용증명으로 전세 보증금반환을 받아낸 사례 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.

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전세보증금 반환 문제는 수십년 전부터 있어온 고전적인 소송의 한 형태입니다만, 요즈음에는 특히 전세 시장이 불황이다보니 전세금을 반환받지 못하시는 사례들이 유독 많습니다.

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오늘 포스트에서는 효과적인 내용증명을 통해 전세 보증금을 받아내는 데에 성공한 사례를 소개시켜드리겠습니다.

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1. 의뢰인의 전세 계약의 만기일 : 2023. 5. 말

2. 임대인의 입장 : 새로운 세입자가 구해지지 않아 보증금을 반환할 수 없다

3. 의뢰인의 현 상황 : 이사갈 집을 알아보고, 새로운 전세계약을 이미 체결한 상태

4. 우려되는 상황 : 임대인이 보증금을 반환하지 않아 새로운 집으로 이사를 가지 못하는 것

이 사건의 의뢰인은 저와 다른 사건을 진행 중이신 기존 의뢰인이신데요. 생각지도 못하게 의뢰인은 보증금을 반환받지 못하는 위기를 맞았습니다.

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이에 어떻게 대처하면 좋을지에 대해 법률상담을 요청하셨는데요.

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위 사건의 경우, 아래와 같은 점에서 내용증명을 보내는 것이 효과적인 사안이었습니다.

1. 의뢰인의 전셋집은 아파트였습니다.

2. 위 아파트는 압류, 가압류 등이 일체 없이 등기부가 깨끗한 상태였습니다.

3. 임대인도 보증금을 반환할 의무가 있다는 점 자체에 대해서는 다투지 않았습니다.

아파트, 특히 등기부가 깨끗한 경우 임대인의 재정상태 및 신용이 좋다고 보아도 됩니다.

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재정 상태나 신용이 좋다는 것은 다른 곳에서 자금을 융통해서라도 임차인의 보증금을 반환할 능력이 된다는 의미이기도 합니다.

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그럼에도 불구하고 이러한 임대인이 보증금을 반환하지 않는 이유는 간단합니다.

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다른 곳에서 돈을 조달해 오면서까지 보증금을 반환하기보다는 새로운 세입자가 들어올 때까지 지금의 세입자가 기다려주기를 바라기 때문이지요.

이럴 때일수록 임차인은 침착해야 합니다.

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집주인이 막연히 세입자에게 참고 기다릴것을 바란다면 '나는 참고 기다릴 사람이 아니다'라는 것을 보여주는 것이 중요합니다.

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그리고 이때 더욱 중요한 것은 '아무 대책 없이 만기에 보증금을 주지 않는다면, 그때는 임대인이 더 큰 손해를 입게 될 것이다'라는 관점에서 접근하는 것이 중요합니다.

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앞서 말씀드렸듯이 돈을 융통할 능력이 있음에도 불구하고 보증금 반환을 지체하는 것은 임대인이 계산기를 두드리고 있다는 뜻인데요. 이럴 때는 임대인에게 보증금 반환을 지체하는 것이 오히려 더 큰 손해가 될 것이라는 점을 알려주면 보증금 반환이 한층 수월해집니다.

이에 법률사무소 아란에서는 집주인에게 보낼 강력한 내용증명을 준비했습니다.

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이 내용증명에는 다음과 같은 내용이 포함되었습니다.

1. 만기에 보증금을 반환하라.

2. 보증금을 반환하지 않으면 소송을 하겠다.

3. 보증금을 반환받지 못해 새로운 집으로 이사를 가지 못하게 되면, 그로 인해 임차인이 입게 되는 손해는 전부 임대인이 배상하여야 한다.

4. 만기일 직후부터 임차권등기, 가압류, 보증금반환 청구 소송 등 가능한 모든 법적 조치를 취하겠다.

5. 임차인이 소송을 걸면 임대인은 변호사비용 등 법률비용까지도 손해배상을 하여야 한다.

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* 실제로 임대인이 보증금 반환을 거부하여 임차인이 손해를 입은 사건에서, 임대인에게 손해배상을 명한 법원의 판결입니다.

[판결] 보증금 반환 거부한 임대인에 대한 손해배상 청구 소송 | 로톡 (lawtalk.co.kr)

위 내용증명은 임대인에게 무사히 도달하였습니다. 내용증명을 받고 처음 임대인이 보인 반응은 '불쾌하다'였는데요.

불쾌해도 어쩔 수 없지요. 의뢰인은 보증금을 반환받아야 하니까요.

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결국 만기일에 이르러 임대인은 의뢰인에게 보증금 전액을 무사히 반환하였고, 이로써 사건이 종결되었습니다.

내용증명은 그저 상대방에게 '내가 이런 생각을 갖고 있다'라는 의사를 보여주는 것입니다. 기간 내에 특정한 의사표시를 해야 하는 사건이 아닌 이상 내용증명을 보내는 것만으로는 특별한 법적 효력은 없습니다.

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그럼에도 불구하고 우리가 내용증명을 보내는 이유는 '내가 여기까지도 생각하고 있으니 법정에 가지말고 곱게 문제를 해결하자'라는 강력한 의사를 표시하기 위해서입니다. 그 강력한 의사를 통보받은 수신인이 제발로 의무를 이행해주기를 기대하며 내용증명을 보내는 것이지요.

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그러나 내용증명의 수신인이 이미 파산 지경에 이르렀거나, 수신인과 채권 자체에 대해 첨예하게 다투는 경우에는 내용증명을 보내는 것은 별 의미가 없습니다. 그저 말로 다툴 것을 우편으로 다투는 정도에 불과한 것이지요.

내용증명의 법적 효력 | 로톡 (lawtalk.co.kr)

그러므로 무작정 내용증명을 보내기에 앞서 내 사건이 내용증명을 보내기에 적절한 사안인지, 반드시 내용증명이 필요한 사안인지에 대해서 먼저 신중하게 고민해보시기 바랍니다.

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대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.

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