안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
주택임대차보호법은 만기일로부터 2개월 전까지 임대인과 임차인이 계약 조건 변경이나 갱신 거절 등에 대해 아무런 논의를 하지 않은 경우, 임대차계약이 자동으로 연장된다고 규정하고 있습니다. 이것이 법률상 '묵시적 갱신'입니다.
묵시적 갱신시 계약은 2년간 연장, 단 임차인은 언제든 해지 주장 가능!
임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 그 계약기간은 자동으로 2년으로 정해집니다. 따라서 2년 내에는 임대인이 임차인에게 이사를 나가라고 요구하더라도, 임차인은 '아직 2년이 지나지 않았으니 계약 기간 중이다!'라고 주장하여 계속 거주할 수 있습니다.
단! 임차인은 언제든지 중도해지를 주장할 수 있습니다. 임차인이 계약 해지를 원하는 경우, 임대인에게 '계약 해지하고 이사 나가겠습니다'라고만 말하면 됩니다. 임대인이 이 통지를 받은 날로부터 3개월 뒤에는 임대차계약이 종료됩니다.
따라서 임대인은 해지통보를 받고 3개월이 지난 날, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 하고, 새로운 임차인을 구하는 데 드는 중개수수료도 임대인이 스스로 부담하여야 합니다.
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3개월이 지나도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면?
문제는 3개월이 지나도 임대인이 임차인에게 전세 보증금을 반환하지 않는 경우가 매우 많다는 점입니다. 이 경우, 임차인은 어떻게 대응하여야 할까요?
방법은 크게 두 가지로 갈립니다.
보증금을 반환해줄 때까지 참고 기다린다.
법적 대응을 시작한다.
둘중 어떤 방법을 택할 것인지는 철저히 임차인의 선택에 달려 있는데요.
당장의 이사가 급한 것이 아니고, 현재 사는집을 보러 오는 사람들이 충분히 있다면 기다려보시는 것도 좋은 방법입니다.
그러나 결혼, 직장 등의 문제로 빠른 시일 내에 이사를 해야만 하는 경우이거나, 현재 집의 등기부상 권리관계가 복잡해 새로운 세입자를 구하기가 어렵다고 판단되는 경우에는 신속하게 법적 대응을 준비하시는 것이 좋습니다.
오늘 소개드리는 사례의 의뢰인이 바로 그런 케이스입니다.
법률사무소 아란에서 수행한 실제 사건
묵시적으로 갱신된 계약
이 사건 임대차계약의 만기는 2023. 5.말이었습니다.
그런데 의뢰인과 집주인 모두 2개월전까지 아무런 의사소통을 하지 않아 2023. 3.말경 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었습니다.
뒤늦게 계약해지 통보
의뢰인은 2023. 4. 초경에야 관리업체에 '이사를 나가겠다'라고 말했습니다.
당시까지만 하더라도 의뢰인은 만기 전에만 이사를 나가겠다고 말하면 이사할 수 있다고 오해하고 있었기 때문에 만기인 2023. 5.말까지 이사를 가면 보증금을 반환받을 수 있다고 생각했습니다.
새로운 세입자가 구해질 때까지 보증금을 반환할 수 없다는 임대인
그러나 임대인이 관리업체를 통해 전해온 말은 '새로운 세입자가 구해지지 않는 한 돈이 없어 보증금을 반환할 수 없다'라는 것이었습니다.
의뢰인은 임대인과 직접 대화를 나눠보고 싶었지만, 관리업체의 연락처만 알고 있었을뿐 임대인의 연락처를 알지 못해 정확한 의사를 알기가 어려웠습니다.
내용증명 발송
임대인의 대리인 행세를 하는 관리업체는 그때그때 말을 바꾸어가며 이렇다 할 명확한 입장을 밝히지 않았습니다. 이에 의뢰인은 답답한 마음에 저희 사무소를 찾아오셨는데요.
의뢰인은 관리업체를 통해서만 임대인과 소통하였기 때문에, 임대인에게는 정확하게 해지통보를 한 증거를 수집해야 했습니다.
이에 저희 사무소에서 가장 먼저 한 일은 임대인을 상대로 확실하게 계약해지 통보부터 하는 것이었습니다.
이 사건의 경우, 임대인과 전화 연락이 닿지 않았고, 의뢰인이 알고 있는 임대인의 유일한 정보는 주소 뿐이었기 때문에 주소지로 내용증명을 보내 계약해지 통보를 하였습니다.
보증금반환청구 소송 제기
임대인은 내용증명을 받았음에도 불구하고 여전히 아무런 대응을 하지 않았습니다. 그저 막연히 새로운 세입자가 구해지기만을 기다리고 있는 듯 했습니다.
문제는 의뢰인은 당시 결혼을 앞두고 있었기 때문에 하루 속히 보증금을 반환받아 이사를 해야 하는 상황이었다는 점입니다.
이에 의뢰인은 3개월을 기다려보아도 임대인이 보증금을 반환할 가능성은 전무하다고 판단하고, 아직 3개월이 도래하기 전이지만 만기에 앞서 먼저 보증금반환청구 소송에 착수하였습니다.
해지통보일로부터 3개월 후, 임대인은 의뢰인에게 보증금 전액을 반환함
임대인은 법원에서 소장을 받자 그때부터 발빠르게 새로운 세입자를 구하기 위해 나섰습니다.
수개월간 임차인이 보증금을 돌려달라고 할때마다 '새로운 세입자가 구해져야 보증금을 주지~'라는 소극적인 태도를 유지하였던 임대인이 크게 달라진 것입니다.
임대인은 새로운 세입자를 구하기 위해 보증금을 일부 낮추고, 집을 수리하고 도배를 진행하는 등 적극적으로 신규 임차인 섭외에 나섰습니다.
그리고 의뢰인이 해지통보를 한 날로부터 3개월 뒤이자, 임대인이 소장을 송달받은 때로부터 2개월이 지난 시점이 되었을 때 임대인은 의뢰인에게 보증금 전액을 무사히 반환하였습니다.
지나치게 소극적인 임대인에게는 법적 대응을 할수밖에 없습니다.
우리 나라의 임대차시장에서는 새로운 임차인이 구해져야 기존 임차인이 보증금을 반환받을 수 있었고, 이에 따라 새로운 임차인이 구해지는 일정에 맞추어 기존 임차인이 이사 일정을 조율해 왔습니다.
단 이것은 어디까지나 기존 임차인의 배려와 양보였을 뿐, 법률이 정한 임차인의 의무는 아닙니다.
법적으로는 만기가 되면 세입자가 당연히 이사를 나가야 하듯이, 임대인은 당연히 보증금을 반환해야 합니다. 그렇다면 임대인은 막연히 임차인의 호의에만 의존할 것이 아니라 자신이 적극적으로 나서서 새로운 세입자를 구하는 등 적보증금을 반환할 방법을 찾아야 합니다.
그러나 일부 임대인의 경우, 자신의 자금으로 보증금을 반환할 여력은 없으면서도 시세보다 높은 금액으로 새로운 세입자를 구하려 하고, 망가져가는 집을 수리하지도 않은 채 새로운 세입자가 구해지지 않는다며 막연히 임차인의 양보와 배려를 강요하곤 합니다.
이렇듯 임차인의 호의에만 기대어 아무것도 하지 않으려 하는 소극적인 임대인에게는 법적 대응만이 답입니다. 이 사건 임대인이 소장을 받자마자 그때부터 혈안이 되어 새로운 세입자를 구한 것처럼 말입니다.
나몰라라 하는 임대인으로 인해 보증금 반환 문제에 어려움을 겪고 계신가요? 그렇다면 전문 변호사와 상담하셔서 임대인에게 법률의 힘을 여실히 알려주시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.
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