전세 보증금 가압류에 집주인으로부터 이의를 제기당한 사례 

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안녕하세요. 부동산 전문 변호사 최아란입니다.

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오늘은 전세 보증금 반환 청구권을 보장받기 위해서 임대인 소유 재산에 가압류를 하였는데, 임대인이 가압류에 이의신청을 하여 그 방어에 성공한 사례를 살펴보겠습니다.

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이 사건의 의뢰인은 평범한 전세 임차인입니다. 의뢰인은 전세계약 만기가 도래하여 이사를 가려고 준비 중에 있었는데요. 집주인에게 만기가 되면 이사를 가겠으니 전세 보증금을 돌려달라고 하니, 집주인은 새로운 세입자가 구해지면 그때 전세보증금을 돌려주겠다고 했습니다.

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의뢰인은 처음에는 집주인의 말을 믿고 기다렸습니다. 그런데 그로부터 한달이 넘도록 아무도 집을 보러 오겠다는 연락이 없었습니다. 어떻게 된 일인고 하니 집주인이 망해서 의뢰인이 사는 전셋집에 경매가 시작되고 있었고, 이로 인해 당연히 새로운 세입자가 구해지지 않았던 것입니다.

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의뢰인은 집주인이 이대로 망하면 꼼짝없이 전세금을 반환받지 못할 위기에 놓였습니다. 이에 서둘러 변호사를 찾던 중, 소개를 받고 최아란 변호사를 찾아와 전세 보증금 반환청구 소송 및 가압류 사건을 맡겨 주셨습니다.

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이 사건의 임대인은 실시간으로 망해가고 있는 상황이었습니다. 따라서 보증금반환청구 소송을 제기하여 승소한다고 하더라도 실질적으로 전세금을 회수할 수 있을 것인지가 불투명한 사건이었습니다.

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이렇듯 판결에 승소하더라도 채권을 회수하기 어려운 사건의 경우, 소송에서 승소하는 것이 문제가 아니라 승소 이후의 강제집행을 준비하는 것이 무엇보다 중요합니다.

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이때부터 최아란 변호사는 등기부, 계약서, 내용증명 등에 나타난 알고 있는 모든 주소에 대한 소유자 확인을 실시하였습니다. 

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그 결과, 임대인에게는 아직까지 담보가치가 충분히 남아 있는 집이 한 채 더 있다는 사실이 확인되었습니다.

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이에 새로 발견한 위 집에 대해서 가압류를 신청하여 가압류 결정을 받아 냈습니다.

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그런데 본안 소송에 대해서는 이렇다할 대응을 하지 않던 임대인이 가압류 사건에서는 강력한 대응을 시작했습니다. 가압류 이의를 신청한 것입니다.

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임대인은 제가 앞서 받아낸 가압류가 과잉가압류에 해당한다고 다투었습니다.

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그 요지인 즉, 의뢰인은 전셋집에 대해 전입신고를 하고 확정일자를 받은 1순위 채권자이므로 추후 전셋집에 대해 경매를 하는 것만으로도 전세금을 전부 돌려받을 수 있는데, 임대인 소유의 다른 부동산에 대해서까지 가압류를 하는 것은 지나치다는 것이었습니다.

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참고로 가압류 결정은 서면 심리에 의하기 때문에 별도의 재판이 열리지 않지만 가압류에 대한 이의 신청이 있게 되면 채권자의 가압류 신청이 정당한지 여부에 대해 재판이 열려 심문하게 됩니다.

이에 대해 최아란 변호사는 다음과 같은 이유로 의뢰인에게는 전셋집 외에도 새로운 부동산에 대한 가압류가 반드시 필요하다는 점을 재판부에 어필하였습니다.

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1. 의뢰인이 살고 있는 전셋집은 현재 시세가 떨어지고 있는 추세이므로 전세금을 안전하게 확보하기가 어렵다.

2. 경매가 진행된다 하더라도 유찰될 가능성이 높다. 이 경우, 경매 낙찰가가 전세금보다 더 낮아질 수 있다.

3. 설령 낙찰된다고 하더라도 낙찰 대금에서 경매절차에 소요된 비용, 당해세 등 조세 채권 등이 먼저 공제되고 나머지 금액만을 의뢰인이 반환받게 되는 점을 고려하면 전셋집 만으로는 보증금을 안전하게 지킬 수 없다.

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그 결과, 재판부에서는 임대인의 가압류 이의 신청을 기각하고 앞서 받아낸 가압류 결정을 그대로 인가하였습니다. 가압류 이의 소송에서 의뢰인이 승소한 것입니다.

한편 이 사건의 의뢰인께는 전세 보증금을 반환받지 못하더라도 새로운 집으로 이사를 하여야만 하는 사유가 있었습니다. 이에 임차권 등기 명령을 신청하여 등기부에 기재가 되는 것을 확인한 다음 이사를 진행하였습니다.

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Tip. 참고로 이사를 나온 후부터는 전세보증금에 연 5%(소장을 접수하여 상대방에게 송달된 다음 날부터는 연 12%)의 지연손해금을 붙여서 받을 수 있기 때문에 여력이 된다면 이사를 나오시는 것도 좋은 방법이 됩니다.

참고로 위 가압류 결정을 받아낸 직후, 본안 소송을 제기하여 임대인들을 상대로 보증금반환청구 소송을 이어나갔습니다. 이후 의뢰인은 이 본안 소송에서도 당연히 승소했습니다. 

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본안 소송에서 승소하고 며칠 뒤, 임대인은 최아란 변호사에게 연락하여 "가압류를 풀어준다면 전세보증금을 즉시 반환하겠다"라는 제안을 하였습니다. 

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그리고 마침내 의뢰인께서는 전세보증금, 지연손해금은 물론이고 소송비용(소송 과정에서 지출한 인지대, 송달료)과 변호사보수까지도 모두 변제받고 가압류를 취하해줌으로써 사건을 종결시킬 수 있었습니다.

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만기가 도래하면 세입자는 당연히 집주인으로부터 전세 보증금을 반환받을 권리가 있습니다. 따라서 이 보증금을 청구하는 소송 자체는 난이도가 크게 높은 편이 아닙니다. 그럼에도 불구하고 많은 세입자들이 변호사까지 선임해가면서 집주인을 상대로 전세 보증금 반환 청구 소송을 제기하는 데에는 크게 두 가지 이유가 있습니다.

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첫째, 집주인의 재정상태가 위태로워 전세 보증금을 반환받을 수 있을지 여부가 불분명한 경우에 변호사를 선임하여 소송을 제기합니다. 이 경우 변호사는 다양한 법률검토를 통해 의뢰인이 안전하게 전세 보증금을 반환받을 수 있는 방법을 모색하기 때문에 소송에서 승소한 다음 전세금을 안전하게 회수할 가능성이 높아집니다.

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둘째, 전세 보증금 반환 청구 소송을 제기하여 승소하면 집주인에게 변호사보수를 포함한 소송비용을 돌려받게 되기 때문에 세입자로서는 소송을 해서 손해를 볼 것이 전혀 없습니다. 그렇기 때문에 상대적으로 쉽게 변호사를 선임하여 소송을 진행하는 것입니다.

두말할 것도 없이 전세금 반환 청구 사건의 핵심은 승소 판결문을 받아내는 것이 아니라 실제로 돈을 받아내는 것입니다. 전세금 반환 문제로 고민하고 계신다면 처음부터 끝까지 전세금 회수를 함께 할 변호사와 충분히 상담해보시기 바랍니다.

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글 : 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란