안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문변호사 최아란입니다.
임대차기간 중 임차인이 알지 못하는 사이에 집주인이 변경되는 경우가 있습니다. 일반적인 경우에는 집주인이 바뀌면 종전 집주인 또는 바뀐 집주인이 연락이 와 "집주인이 바뀌었으니 앞으로 집 관리 문제는 바뀐 집주인과 얘기하라"라고 통지해주곤 합니다.
신탁 부동산 전세보증금, 지연이자, 소송비용까지 받아낸 사건
그런데 담보신탁이 된 부동산의 경우에는 얘기가 다릅니다. 담보신탁을 이유로 집의 소유권이 변경된 경우, 등기상으로 집주인이 바뀌었다 하더라도 신탁회사에서는 해당 부동산의 임대차를 진행하지 않습니다. 신탁회사에서는 기존 집주인(위탁자)에게 임대차를 비롯한 모든 집 관리 의무를 유보하게 되는데요.
결국 담보신탁에서는 기존 집주인이 계속해서 임대인 행세를 하게 되는 것입니다. 이로 인해 임차인은 집주인이 신탁회사로 바뀌었음에도 불구하고 그에 따른 법률관계를 알지 못한 채 기존 집주인이 계속해서 내 집주인이라고 생각하여 임대차를 이어가게 됩니다.
문제는 기존 집주인이 임대인으로서의 의무를 제대로 이행하지 못할 때에 발생합니다. 대표적으로 기존 집주인이 임대차보증금을 반환하지 못하는 경우입니다.
이때 임차인은 기존 집주인에게 보증금 반환을 청구하면 '돈이 없어 못준다'라는 답을 받게 되고, 신탁회사에 보증금 반환을 청구하면 '위탁자(기존 집주인)에게 보증금을 줬으니 돌려받는 것도 위탁자와 알아서 해결하라'라는 책임 회피성 답변을 받게 됩니다.
오늘은 이와 같이 담보신탁이 되어 있는 부동산에서 전세보증금, 지연이자는 물론이고 소송비용까지 받아낸 사건에 대해 살펴보겠습니다.
※ 이 사례는 최아란 변호사가 직접 수행한 사례입니다.
담보신탁 부동산, 신탁회사를 상대로 전세보증금 반환 청구가 가능한 경우
사실관계
임차인 A씨는 2021. 8.경 임대인 B 법인과 서울 소재 한 다가구주택 중 1개 호실에 대해 전세 계약을 체결하였습니다.
그리고 2년 뒤인 2023. 8.경, 위 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었습니다.
그 후 B 법인은 C 신탁회사와 담보신탁계약을 체결하였고, C 신탁회사 앞으로 소유권이 이전되었습니다.
2025. 7.경, A씨는 B 법인에게 "임대차계약을 해지하겠다. 3개월 뒤 보증금을 반환하라."라고 통보했습니다. 그러나 B 법인은 새로운 임차인이 구해지지 않는다는 이유를 들어 보증금 반환을 미뤘습니다.
2025. 12.경, A씨는 C 신탁회사에게 "임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못하고 있다. 보증금 반환에 협조하라"라는 취지의 내용증명을 보냈습니다. 그러나 여전히 보증금을 반환받지 못했습니다.
이에 A씨는 임차권등기를 마치고, 해당 임대주택의 등기상 소유자인 C 신탁회사를 상대로 보증금반환청구의 소송을 제기했습니다. 그리고 위 다가구주택에서 다른 집으로 이사를 마쳤습니다.
C 신탁회사의 주장
C 신탁회사가 최초로 주장한 내용은 다음과 같습니다.
C 신탁회사는 B 법인과 담보신탁 계약을 체결할 당시, A씨의 임대차에 대한 조사확인서를 받았다.
그 조사확인서에는 A씨가 보증금 1천만 원에 월세 65만 원의 임차인이라고 기재되어 있다.
A씨는 그 조사확인서에 서명하였다.
C 신탁회사는 그 조사확인서를 신뢰하여 담보신탁 계약을 한 것이므로, A씨는 C 신탁회사에게 전세 임차인이라고 주장할 수 없다.
소송 전략
C 신탁회사가 주장한 것과 같이 만약 A씨가 전세 임차인임에도 불구하고 월세 임차인인 척 허위의 조사확인서에 서명하였고, 이를 토대로 C 신탁회사가 소유권을 이전받은 것이라면, A씨는 C 신탁회사에게 전세 보증금 반환을 청구할 수 없습니다.
그러나 이 사건의 경우, A씨는 C 신탁회사가 주장하는 조사확인서에 서명한 사실이 없었습니다.
이렇듯 문서의 진정 성립, 즉 위조 여부를 두고 다툼이 있을 때에는 해당 문서의 서명이 A씨의 서명과 일치하는지 여부가 중요합니다.
A씨의 서명과 일치하는 경우라면 A씨가 '그 서명은 내 것이 맞지만 내가 한 서명이 아니다'라는 것을 입증할 책임이 있습니다. 그러나 A씨의 서명과 불일치하는 경우라면 C 신탁회사가 '그 서명은 A씨가 한 서명이다'라는 것을 입증할 책임이 있습니다.
이 사건에서는 조사확인서에 기재된 A씨의 서명이 A씨가 평소 사용하던 서명과는 확연히 달랐습니다. A씨의 서명이 아니었기 때문입니다. 이에 이 점을 부각시키며 C 신탁회사가 문서의 진정성립을 입증할 책임이 있다고 다투었습니다.
이에 대해 재판부에서는 C 신탁회사 측에 아래와 같이 소송지휘를 하였는데요.
위 조사확인서 원본을 제시하고
필적감정 등 감정 신청 여부를 검토할 것
C 신탁회사는 원본을 제시하지도, 감정을 신청하지도 못했습니다. 왜냐하면 A씨가 해당 문서에 서명한 사실이 없기 때문에 감정을 신청한다 하더라도 감정 결과 위 조사확인서의 서명이 A씨의 것이라고 나올 리가 없었기 때문입니다.
이 사건의 핵심 쟁점: 신탁회사가 주장한 조사확인서의 위조 여부
C 신탁회사의 제안
C 신탁회사는 결국 A씨에게 아래와 같은 제안을 했습니다.
공매로 이 사건 건물을 매각 중인데 매수 희망자가 있다.
A씨가 임차권등기를 해제하고 소를 취하해 주면 건물을 매각하여 보증금을 반환하겠다.
A씨는 변호사의 조언을 받아 위 제안에 대해 아래와 같이 답했습니다.
A씨에게 보증금, 지연이자, 소송비용까지 모두 지급한다면, 입금 확인 후 임차권등기를 해제하고 소를 취하하겠다.
그 전에 미리 임차권등기를 해제하거나 소를 취하할 수는 없다.
보증금, 지연이자, 소송비용까지 모두 지급받고 사건 종결
몇 차례에 걸친 C 신탁회사와의 소통 결과, C 신탁회사는 결국 공매를 진행하고, 그 매매대금에서 A씨의 보증금, 지연이자, 소송비용을 모두 먼저 지급했습니다.
보증금, 지연이자, 소송비용 전액 회수 후 사건 종결
그리고 A씨는 위 입금내역을 확인한 다음 임차권등기를 해제하고 소를 취하함으로써 사건이 종결되었습니다.
입금 확인 후 제출한 소취하서 접수증
이 사건에서 볼 점
보증금반환 청구 소송을 제기했을 때, 임대인이 해당 부동산을 매각하여 임대차보증금을 반환하겠다고 답하는 경우가 종종 있습니다. 이 경우, 임대인은 임차인에게 '임차권등기를 해제 해야 집을 팔 수 있다. 그러니 임차권등기를 먼저 해제해달라'라는 제안을 하곤 하는데요. 임차인이 해당 주택에 전입신고를 유지하고 있고, 계속 거주하고 있다면 이 제안에 응한다고 해도 법률관계가 크게 달라지지는 않습니다.
그러나 이 사건에서와 같이 임차인이 이미 전입신고를 옮기고, 이사를 마친 사건에서는 돈을 주겠다는 약속만으로 섣불리 임차권등기를 해제했다가 임대인이 약속을 지키지 않을 경우 대항력이 후순위로 밀리는 사태가 발생할 수 있습니다.
아울러 돈을 주겠다는 말만 믿고 보증금반환청구 소송을 취하했다가 임대인이 약속을 지키지 않을 경우, 임차인은 처음부터 다시 소송을 시작해야 하기 때문에 시간과 비용에서 큰 손실을 감수해야 합니다.
신탁 부동산의 공매도 마찬가지입니다. "공매를 통해 매각을 한 다음 보증금을 반환하겠다"라는 말만 믿고 임차권등기를 해제하고, 소를 취하하였는데 그 공매가 틀어지기라도 할 경우, 임차인은 대항력이 후순위로 밀린 상태에서 보증금은 회수하지 못하고, 다시 소를 제기하여야 하는 최악의 결과를 맞이하게 됩니다.
제아무리 임대인이 보증금을 반환하겠다고 하더라도, 먼저 돈을 받고, 그 다음에 임차권등기를 해제하고 소를 취하하여야 한다는 점을 반드시 기억해두셔야겠습니다.
글 : 대한변호사협회 등록 부동산 전문, 민사법 전문 변호사 최아란
이 사건을 수행한 법률사무소 아란 최아란 변호사
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