안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
전세 계약은 건물 소유자와 하는 것이 정석입니다.
전세 계약은 당연히 집주인과 체결하여야 합니다. 그래야 보증금을 무사히 반환받을 수 있으니까요. 이 사실은 꼭 법률 전문가가 아니라도 누구나 쉽게 알 수 있는 사실인데요.
집주인이 일반 개인이거나 법인인 경우에는 집주인의 주민등록증이나 법인등기부를 잘 확인하고 계약을 체결하게 되고, 공인중개사들도 이런 부분을 잘 챙겨주기 때문에 보증금 반환에서 그나마 안전한 편입니다.
신탁 부동산 전세 계약이라면, 소유자인 신탁회사의 동의를 받아야
문제는 신탁 부동산입니다. 쉽게 말하면 등기부를 떼어 보니 '신탁'이라고 기재되어 있고, 신탁회사 명의로 등기가 되어 있는 부동산을 말하는데요.
이 신탁 부동산의 소유자는 당연히 '신탁회사'입니다. 신탁회사 명의로 등기가 되어 있으니까요.
전세사기에서 문제되는 부동산 신탁은 대개 담보신탁인데요.
담보신탁의 경우, 신탁회사는 소유자로서의 명의만을 보유하고 있을 뿐 부동산의 임대나 관리 등의 업무는 전혀 수행하지 않습니다. 실제로 임대나 관리 업무는 위탁자가 수행하게 되는데요.
실질적인 집주인 행세를 위탁자가 하다 보니 세입자들이 신탁회사를 배제한 채 '위탁자=집주인'이라고 생각하고 전세 계약을 체결하는 경우가 많습니다.
물론 위탁자와 계약을 체결하였더라도, 만기에 신탁회사로부터 보증금을 반환받을 수 있다는 취지의 동의서를 받았다면 괜찮습니다.
그러나 대다수의 신탁 부동산 전세 계약에서 신탁 회사가 위와 같은 취지의 동의서를 써주는 경우는 거의 없다시피 하여 신탁 부동산에서 전세사기 사고가 터지는 경우가 허다합니다.
신탁회사의 동의서 없는 전세계약, 세입자는 위탁자에게만 보증금 반환을 청구할 수 있어
신탁회사로부터 보증금 반환에 대한 동의서를 받지 못했다면, 만기 도래시 세입자는 위탁자에게만 보증금을 돌려달라고 청구할 수 있습니다.
문제는 위탁자가 망해서 보증금을 반환할 능력이 없는 경우입니다.
일반적인 전세계약에서는 전세 만기에 보증금을 돌려받지 못할 경우, 집주인을 상대로 소송을 제기한 다음 집주인 소유의 재산에 대해 경매 등 강제집행을 할 수 있습니다. 대표적으로는 자신이 살던 전셋집에 경매를 신청하여 그 경매 낙찰대금에서 보증금을 회수할 수 있지요.
그러나 신탁 부동산의 경우, 위탁자를 상대로 소송을 제기하여 승소한다 하더라도 내가 사는 집에 대해 경매를 할 수가 없습니다. 왜냐하면 부동산에 경매를 하려면 그 부동산 소유자에 대한 권리가 있어야 하는데, 세입자는 위탁자에 대해서만 보증금을 반환받을 권리가 있을 뿐, 부동산 소유자인 신탁회사에 대해서는 보증금을 반환받을 권리가 없기 때문입니다.
결국 세입자는 위탁자를 상대로만 보증금을 반환받을 수 있는데, 위탁자가 망해 재산이 전무하다면 사실상 보증금을 반환받을 수 없게 되는 결과에 놓입니다.
심지어 이때 세입자는 소유자인 신탁회사의 동의 없이 전세 계약을 체결한 것이므로 대항력도 없습니다. 따라서 내가 살던 전셋집의 소유자가 바뀔 경우, 계속 거주하지 못하고 내쫓겨야 하는 처지에 놓입니다.
전세 계약 후, 위탁자 명의로 등기가 되었다면?
그렇다면 전세 계약 후, 위탁자가 신탁 계약을 해지하고 위탁자 명의로 소유권이전등기를 마쳤다면 어떨까요?
이때는 내가 살던 전셋집의 소유자가 위탁자가 되었으니, 세입자는 위탁자에 대한 승소 판결을 받아 내가 살던 전셋집에 경매를 신청할 수 있습니다.
아울러 위탁자가 자기 명의로 등기를 마친 순간 대항력을 취득합니다. 따라서 이후 내가 살던 집의 소유자가 바뀌더라도 세입자는 계속 거주할 수 있게 됩니다.
위탁자 명의로 등기를 한 다음, 다시 신탁을 했다면?
그렇다면 한걸음 더 나아가, 위탁자가 기존 신탁회사와의 신탁 계약을 해지하고 위탁자 명의로 등기를 하였는데, 이후 다시 다른 신탁회사에 신탁 등기를 해 준 경우는 어떨까요?
앞서 설명드렸듯이 위탁자가 등기를 한 순간 세입자는 대항력을 취득했습니다.
세입자가 대항력을 취득했으므로, 이후 전셋집의 소유자가 바뀌더라도 세입자는 바뀐 소유자에게 대항할 수 있습니다. 바뀐 소유자가 신탁회사이건 일반 개인 혹은 법인이건 모두 마찬가지입니다.
즉 세입자는 바뀐 소유자(신탁회사)를 상대로 보증금을 받아낼 수 있습니다.
신탁사 갈아타기, 바뀐 신탁사를 상대로 보증금을 받아낸 사례
신탁 부동산에 대한 전세계약 체결 (당시 신탁회사 : A사)
의뢰인은 2021년경, 한 오피스텔에 대한 전세 계약을 체결하였습니다.
이 오피스텔의 등기상 명의자는 A신탁회사였지만, 부동산 임대는 G사(위탁자)가 진행하고 있었습니다.
전세계약 체결 당시 G사의 담당자는 이 부동산은 G사의 소유인데 명의만 A사로 신탁해둔 것이니, G사와 계약을 체결하면 된다고 설명했습니다.
의뢰인의 전입신고, 이사
이후 의뢰인은 이 사건 오피스텔에 입주하여 전입신고를 마치고 계속 거주하였습니다.
이후 의뢰인의 전세계약은 묵시적으로 갱신되었습니다.
이사를 가려는데, 보증금 반환을 미루는 위탁자
2024. 8.경, 의뢰인은 위탁자인 G사에 이사를 가겠으니 3개월 뒤에 보증금을 반환해달라고 했습니다.
그런데 G사는 3개월, 4개월, 6개월이 지나도록 계속 보증금을 반환하지 않았습니다.
등기부 확인 후, 신탁회사가 D사로 바뀌었다는 사실을 알게 됨
이에 의뢰인은 혹시나 하는 마음에 등기부를 발급받아 보았는데요.
위탁자인 G사가 그사이 A사와의 신탁계약을 해지하고, G사 명의로 소유권이전등기를 한 다음, 같은 날 바로 D신탁회사와 다시 신탁계약을 체결하고 D사 명의로 소유권을 넘겨주었다는 사실을 알게 되었습니다.
D 신탁회사에 보증금 반환을 요구했으나 반환 거부
이에 의뢰인은 현재 등기상 소유자인 D사에 연락을 취해 보증금을 반환할 것을 요구했습니다.
그러나 D사는 '보증금을 받은 것은 위탁자인 G사이지 우리 회사가 아니지 않느냐. G사에 보증금을 달라고 해라'라며 보증금 반환을 거부했습니다.
D사를 상대로 소송 제기
절망한 의뢰인은 D 신탁회사로부터 보증금을 반환받을 방법이 없는지를 물색하던 중 저희 사무소를 찾아 주셨습니다.
대법원 판례 검토 결과, 아래와 같은 사유로 의뢰인은 충분히 D사로부터 보증금을 반환받을 수 있다는 결론을 내렸습니다.
의뢰인이 신탁계약을 체결할 당시, A사의 동의서가 없었으므로 의뢰인에게는 대항력이 없었다.
하지만 이후 위탁자인 G사가 A사와의 신탁계약을 해지하고 G사 명의로 등기를 마쳤다. 위탁자인 G사가 대항력을 취득하는 순간 의뢰인은 대항력을 취득했다.
이후 G사가 D사로 신탁사를 갈아탔다면, D사는 G사의 임대인 지위를 승계한다.
따라서 의뢰인은 D사를 상대로 보증금 반환을 청구할 수 있다.
법률검토를 마친 후, 즉시 D 신탁회사를 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하였습니다.
D신탁회사를 상대로 한 보증금 반환청구 소송에서 전부 승소, 보증금 전액 회수
그 결과, 의뢰인은 D신탁회사를 상대로 한 보증금반환청구 소송에서 전부 승소하였습니다.
이후 법률사무소 아란에서는 D신탁회사에 연락을 취해 '보증금을 반환하지 않으면 D신탁회사의 재산에 대해 강제집행을 하겠다'라는 내용증명을 보내 보증금을 반환할 것을 촉구했는데요.
며칠 뒤, 의뢰인은 D신탁회사로부터 보증금 전액을 반환받았습니다.
신탁 부동산 전세사기, 절망하기에 앞서 정확한 법률 상담을 받으시기 바랍니다.
오늘 소개드린 사건에서 보증금을 회수한 후, 같은 오피스텔의 다른 분들이 많은 연락을 주셨습니다.
그 중 일부 임차인은 이 사건과 유사한 사실관계를 가지고 있어 D사로부터 보증금을 반환받을 수 있었습니다.
또다른 일부 임차인의 경우, 임대차계약 체결 시점이 의뢰인과 크게 달라 D사로부터는 보증금을 반환받을 수 없어 소송을 포기하셨습니다.
가장 안타까운 케이스는 정확한 법률검토를 했더라면 D사를 상대로 보증금을 반환받을 수 있었음에도 불구하고, 잘못된 법률대응을 한 탓에 오히려 D사로부터 보증금을 반환받기가 어려워진 케이스였습니다.
일반적인 보증금반환청구 소송은 의뢰인의 지적 수준이 높고, 인터넷 활용능력이 뛰어나며, 평일에 재판 출석 등이 가능한 경우라면 세입자 본인이 열심히 검색하고 공부하여 나홀로 소송을 해봄직도 한 소송입니다.
그러나 신탁 부동산이 얽혀 있는 소송은 다릅니다. 신탁 부동산 전세사기의 경우, 소송을 잘못 걸게되면 승소하더라도 오히려 소송을 하지 않는 것만 못한 결과를 낳을 수 있습니다.
그러므로 신탁 부동산과 관련하여 전세보증금을 반환받지 못하고 계신다면 막연히 절망하거나, 덮어놓고 막무가내 식의 법률대응을 하시기에 앞서 반드시 정확한 법률상담을 받으시기 바랍니다.
대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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