보증금 미반환 시 월세 지급 여부와 임차인의 권리

최아란 변호사

안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문 변호사 최아란입니다.

오피스텔, 빌라 등에서는 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 못하는 경우가 심심치 않게 발생하곤 합니다.

그런데 월세 또는 반전세 계약의 경우, 임대인이 자신의 보증금 반환 의무는 이행하지 못했으면서 임차인에게는 월세 지급을 요구하는 경우가 있어 문제가 되는데요.

오늘은 임대인이 보증금 반환을 지체할 경우, 임차인이 어떤 경우에 월세를 지급해야 하고, 또 어떤 경우에 월세를 지급하지 않아도 되는지 살펴보겠습니다.

[결론]

계속 살고 있다면 월세를 지급하여야 합니다.
더이상 거주하지 않고 있다면 월세를 지급하지 않아도 됩니다. 비밀번호를 알려주지 않았더라도 마찬가지입니다.

보증금 미반환시 월세 지급 여부와 임차인의 권리

보증금을 받지 못했다면, 계속 점유 가능

임대차계약이 종료되었지만 임차인이 보증금을 반환받지 못하고 있는 경우, 임대차관계는 존속되는 것으로 봅니다.

주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

아울러 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있습니다.

임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다.
대법원 2024. 6. 13. 선고 2022다228667 판결

따라서 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 계속해서 목적물을 점유할 수 있습니다.

거주하지 않았다면 월세 지급하지 않아도 돼

임대차계약이 끝났지만 임차인이 계속 거주하고 있다면 임차인은 임대인에게 월세 상당액을 지급해야 합니다.

단, 임차인이 계속 거주하지 않고 단순히 점유만 유지하고 있는 경우에는 월세 상당액을 지급할 의무가 없습니다.

(짐을 모두 빼거나, 비밀번호를 알려주지는 않았지만 계속 살고 있지는 않은 경우)

법률상 원인 없이 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 이익을 반환하여야 한다(민법 제741조), 여기에서 이익이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차인이 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다. 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용·수익하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 않았다고 하더라도 마찬가지이다.
대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결

관리비도 마찬가지

임차인이 보증금을 받지 못해 목적물을 계속 점유하기는 하였으나, 실제로 사용 수익하지는 않았다면 관리비 역시 부담하지 않아도 됩니다.

임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차인이 임대차목적물을 사용·수익하지 않고 점유만을 계속하고 있는 경우라면 임대차목적물 인도 시까지의 관리비는 임대인이 부담하여야 한다.
대법원 2021. 4. 1. 선고 2020다286102, 2020다286119 판결