안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문변호사 최아란입니다.
어느 날, 한마디 말도 없이 내가 살던 집이 신탁회사 명의로 넘어갔다는 사실을 알게 되면 기분이 어떨까요?
부동산 담보신탁은 위탁자가 금융기관에서 대출을 받으면서 본인 소유의 부동산을 신탁회사 앞으로 명의를 돌려놓는 것이라고 이해하시면 되는데요.
명의는 신탁회사 앞으로 넘어가지만, 실질적으로는 위탁자가 계속해서 소유자 행세를 하기 때문에 세입자 입장에서는 누가 따로 말해주지 않는 이상 신탁회사로 명의가 넘어갔다는 사실조차도 모른 채 만기 때까지 사는 경우가 대부분입니다.
이 상태에서 만기가 도래했을 때, 위탁자(종전 임대인)이 아무 문제 없이 임차인에게 보증금을 잘 반환해주기만 하면 담보신탁에서는 별다른 법률문제가 생기지 않습니다.
그러나 최근 몇 년 사이, 전세사기가 사회적 문제로 떠오르면서 신탁 부동산에 대한 보증금 회수가 위험하다는 사실이 알려지게 되었고, 이로 인해 대다수의 세입자들은 신탁 부동산에 대해서 전세 계약 체결을 꺼려하고 있습니다.
※ 신탁 부동산에 대한 전세 계약이 위험한 이유에 대해서는 아래의 포스팅을 참고해주세요.
그 결과 위탁자(종전 임대인)은 임차인에게 보증금을 반환하지 못하게 되고, 신탁회사는 '사실상의 소유자는 내가 아니니 위탁자에게 가서 받아라'라며 책임을 회피하여 문제가 되곤 합니다.
오늘은 제가 직접 임차인을 대리하여 신탁회사를 상대로 소송을 제기하여 승소한 다음, 실제로 보증금 회수까지 진행해드린 사례를 소개해 드리겠습니다.
담보신탁 전세보증금, 신탁사 상대로 받아낸 사례
신탁회사를 상대로 해야 승산이 있어
내가 살던 전셋집이 담보신탁이 되었다는 것은 그 집의 소유자가 신탁회사로 바뀌었다는 말입니다.
따라서 내가 집주인으로 인식하고 있던 임대인이 사실은 집주인이 아니라는 뜻이지요.
※ 신탁회사로 소유권이전등기가 된 이상 신탁회사가 임대인 지위를 승계하게 됩니다. 따라서 엄밀히 말하면 세입자가 임대인이라고 인식하고 있는 사람은 더이상 임대인이 아니고, 신탁회사가 임대인이 됩니다. 다만 대다수의 사건에서 세입자는 자신과 임대차계약서를 작성한 사람을 임대인으로 인식하고 있으므로, 이 글에서는 쉬운 설명을 위하여 세입자와 임대차계약서를 쓸 당시의 임대인(엄밀히 말하면 종전 임대인이지만)을 '임대인'이라고 칭하도록 하겠습니다.
일반적인 보증금반환청구 사건에서는 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 승소 판결을 받아 내가 살던 집에 경매를 진행하여 보증금을 회수하는 수순을 밟습니다.
그러나 신탁 등기가 된 부동산에서 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 세입자가 임대인을 상대로 승소 판결을 받더라도 내가 살던 집은 더이상 임대인 소유가 아니므로 경매를 진행할 수 없고, 보증금을 회수할 수도 없게 됩니다.
그러므로 신탁 등기가 된 부동산에서 보증금 반환이 문제가 된다면 신탁회사를 상대로 보증금 반환청구 소송을 제기하여 승소 판결을 받아야만 보증금 회수로 이어질 가능성이 높습니다.
신탁 등기 이전에 전세 계약을 했어야 승소 가능
물론 모든 신탁 부동산 사건에서 신탁회사를 상대로 승소할 수 있는 것은 아닙니다.
임차인이 신탁회사를 상대로 보증금 반환청구 소송을 제기하기 위해서는 시간 순서가 대단히 중요한데요. 간단히 설명하면 승소의 요건은 다음과 같습니다.
先(선) 임대차계약 - 後(후) 신탁계약인 경우 : 승소 가능
先(선) 신탁계약 - 後(후) 임대차계약인 경우 : 승소 불가
승소 요건
왜냐하면 세입자가 기존 임대인과의 사이에서 임대차계약을 체결하고 대항력을 획득한 경우에 한하여 신탁회사가 기존 임대인의 임대인 지위를 승계하기 때문입니다.
따라서 애당초 신탁 등기가 되어 있는 부동산에 대해서 임대차계약을 체결한 케이스에서는 이후 임대인이 신탁계약을 해지하고 자기 명의의 소유권이전등기를 회복한 다음 신탁회사 갈아타기를 하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임차인은 신탁회사를 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하더라도 승소할 수 없습니다.
반면에 임차인이 임대인과 임대차계약을 체결하여 점유 및 전입신고를 마침으로써 대항력을 취득한 다음 신탁 등기가 되었다면, 이 경우에는 신탁회사를 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 승소할 수 있습니다.
승소 이후에도 보증금 및 소송비용 회수를 위한 협의 필요
대다수의 신탁회사에서는 패소했다고 해서 바로 보증금을 지급하지 않습니다.
모든 신탁회사에서는 이사 일정 및 내부 사정에 따라 지급일정을 조율하여 보증금을 반환하고 있으며, 이 과정에서 공문 등 서류를 요구하는 경우가 대부분입니다.
또한 일부 신탁회사에서는 판결에도 불구하고 끝까지 보증금을 반환하지 않아 세입자가 내용증명 발송이나 강제집행 등의 과정을 거쳐야만 보증금을 받을 수 있는 경우도 허다합니다.
아울러 보증금 반환과는 별개로 소송에 들어간 돈을 받아내기 위해서는 소송비용확정 등의 절차를 거친 후 다시 한번 신탁회사에 지급을 촉구하여야 합니다.
그러므로 승소 이후에도 신탁회사와의 적절한 협의를 거쳐 보증금 및 소송비용까지 받아내야 사건이 완전히 종결된다고 할 수 있습니다.
제가 직접, 신탁회사로부터 전세 보증금과 소송비용을 받아낸 사례를 살펴볼까요?
같은 오피스텔의 다른 임차인이 선행사건에서 먼저 보증금을 회수함
2024년경, 제가 천안 소재 한 오피스텔의 임차인으로부터 보증금반환청구 소송을 수임한 적이 있습니다. 승소 후 신탁회사와 협의하여 의뢰인이 실제로 보증금을 회수한 다음 깔끔하게 종결시킨 사건이었는데요.
나중에 알고 보니 해당 오피스텔의 임차인 수십명 중에서 그때까지 보증금을 회수한 임차인이 위 사건의 의뢰인 단 1명이었다고 합니다.
이 사실을 알게 된 같은 오피스텔 입주민들 중 2분이 위 사건의 의뢰인을 통해 저를 소개받아서 찾아오셨고, 소송비용 절감을 위해 두 분이 하나의 소송으로 함께 보증금 반환 청구 소송을 제기하기로 하였습니다.
의뢰인 A : 2019년, 의뢰인 B : 2021년 상반기 임대차계약 체결, 대항력 취득
이 사건의 의뢰인 A는 2019년, B는 2021년에 C회사와 임대차계약을 체결하였습니다.
이후 위 의뢰인들은 이사를 마치고, 전입신고를 함으로써 대항력을 취득하였습니다.
2021. 7., 해당 오피스텔에 대한 담보신탁 등기
위와 같이 의뢰인들이 대항력을 취득한 후인 2021. 7., 해당 오피스텔에 대한 담보신탁계약이 있었고, 종전 임대인 명의에서 신탁회사 명의로 소유권이전등기가 이루어졌습니다.
의뢰인 A : 2025. 1., 의뢰인 B : 2025. 5. 임대차계약 종료
이후 의뢰인 A, B의 각 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 왔는데요.
의뢰인 A는 2024. 10.경, 의뢰인 B는 2025. 2.경 임대인 측에 이만 임대차계약을 해지하겠다는 의사를 통보하였습니다.
주택임대차보호법에 따라 묵시적으로 갱신된 임대차계약에서는 임차인이 언제든지 해지통지를 할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지됩니다.
따라서 의뢰인 A의 임대차계약은 2025. 1., 의뢰인 B의 임대차계약은 2025. 5. 각각 해지로 인하여 종료되었습니다.
의뢰인 A, B → 신탁회사를 상대로 보증금 반환청구 소송 제기, 승소
위와 같은 사실관계를 바탕으로 저는 신탁회사를 상대로 보증금 반환청구 소송을 제기했습니다.
의뢰인 A, B가 대항력을 취득한 다음 신탁 등기가 이루어졌다
따라서 신탁회사는 종전 임대인의 임대인 지위를 승계한다
의뢰인 A, B는 종전 임대인을 통해 임대차계약 해지 통지를 하였으므로 임대차계약은 각각 종료되었다
따라서 신탁회사는 의뢰인 A, B에게 보증금을 반환할 의무가 있다
그 결과, 당연히 승소 판결을 받았습니다.
보증금반환청구 승소 사례
※ 이 사건은 중간에 임대인이 신탁회사를 갈아타면서 추가적인 쟁점이 더 있었습니다만, 설명의 편의를 위하여 이 글에서는 해당 부분 설명은 생락하였습니다.
최아란 변호사 → 신탁회사, 보증금 반환청구 및 소송비용 청구 공문 발송
이후 저는 신탁회사측에 전화 및 서면 협의를 거쳐 보증금반환을 청구하였는데요.
이 사건의 경우 의뢰인들이 아직 해당 오피스텔에 거주 중이었기 때문에 신탁회사와의 사이에서 보증금 반환이 가능한 일정을 확정하고, 이에 맞추어 의뢰인들의 이사 일정을 조율하고, 보증금 입금이 확인됨과 동시에 빈집을 신탁회사에 인도하는 등의 후속 조치가 있었습니다.
아울러 위와 같이 이사를 마친 후, 소송비용 확정결정을 받아 이 금액을 의뢰인들께서 지급받으실 수 있게금 신탁회사와의 협의도 이어나갔습니다.
그 결과, 의뢰인들은 보증금 전액에 더하여 소송비용까지 받아내고 보증금 반환 문제에서 해방될 수 있었습니다.
보증금반환청구소송 의뢰인 후기
신탁 부동산은 소송 없이는 전세보증금을 받아내기가 매우 어렵습니다.
서두에 말씀드린 것과 같이 신탁 부동산이라 할지라도 위탁자(종전 임대인)가 알아서 보증금을 척척 반환해주는 경우에는 아무런 문제가 없습니다.
그러나 위탁자가 보증금을 반환하지 않을 경우, 신탁회사를 상대로 소송을 제기하지 않고서는 보증금을 반환받기란 현실적으로 불가능합니다.
신탁회사에서는 '나는 명의만 빌려주었을 뿐이고 실질적인 임대인은 위탁자이니 위탁자와 얘기해라'라고 나오기 때문입니다.
그러므로 내가 사는 전셋집이 신탁 등기가 되어 있고, 위탁자로부터 전세 보증금을 받지 못하고 있다면, 전문 변호사와의 충분한 상담을 통해 보증금 회수 전략을 수립해보시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산 전문변호사 최아란입니다.
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임대인의 신탁회사 변경, 임대인 명의를 거쳐 등기가 넘어갔다면 보증금 회수 가능
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